Immobilienmakler Köln Gutachter

Verkehrswertgutachten

REALISTISCHE BEWERTUNGEN

Wir haben aus einer Notwendigkeit eine Tugend gemacht. Realistische Bewertungen sind für den Verkauf von Immobilien entscheidend. Was liegt da näher, als sich den Sachverstand ins Unternehmen zu holen und eine Ausbildung zum Sachverständigen für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken zu machen?

Unser Sachverständiger (perscertTÜV) erstellt Ihnen in Zusammenarbeit mit Kooperationspartnern aus dem Sachverständigennetzwerk gerne Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB.

ACHTUNG:

Für einen Immobilienverkauf steht die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens häufig in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Kosten. Sprechen Sie uns gerne an ob eine Wettbewerbs- und/oder Marktanalyse für Sie nicht die richtige Entscheidung ist.

Die Kosten für die Gutachtenerstellung werden unterschiedlich gehandhabt, so dass man diese im Vorfeld mit dem Sachverständigen besprechen sollte. Während es 1996 in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) empfehlungen gab, sind diese heute nicht mehr vorhanden. Dies hat dazu geführt, dass einige Sachverständige sich auf die alte HOAI beziehen, dabei aber die Inflationsrate mit einbeziehen. Andere Sachverständige orientieren sich an dem Kostenrahmen der örtlichen Gutachterausschüsse (hier Köln).

Mögliche Gründe:

Kauf / Verkauf, Scheidungsfälle, Erbschaftsangelegenheiten, Vormundschaftssachen, Zwangsversteigerungen, bilanzielle Zwecke, steuerliche Zwecke, Vermögensauseinandersetzungen, Schiedsgutachten, Ermittlung von Versicherungswerten bei städtebaulicher Sanierung, Enteignung, Umlegung  

Bei Scheidungsstreitigkeiten oder Zwangsversteigerungen werden Gutachten im regelfall durchs Gericht angefordert. Im Versteigerungsfall bestellt das Amtsgericht z.B. einen öffentlich bestellten Gutachter, der die Bewertung vornimmt. Dieses Gutachten ist dann in leicht verkürzter Form auch im Zwangsversteigerungsportal der Amtsgerichte einsehbar. Sind Streitigkeiten vorprogrammiert sollte man daher im Vorfeld kein weiteres Gutachten beauftragen. Sind sich beide Parteien aber einig, so kann entweder ein komplettes verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen, den beide Seiten vertrauen beauftragt werden oder aber evtl. sogar eine Kurzbewertung in Auftrag gegeben werden, die dann die Basis für das weitere Vorgehen bietet.

Regionaler Fokus:

Köln

Schwerpunkt:

Mehrfamilienhäuser
Einfamilienhäuser
Eigentumswohnungen

Rechtliche Grundlagen

Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung finden sich in den folgenden Rechtsnormen:

Baurecht

Die Bebauung kann sich entweder nach einem konkreten Bebauungsplan richten (genaue Vorgaben gemäß des Bebauungsplans) oder aber nach dem §34 Baugesetzbuches ("... wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschlie­ßung gesi­chert ist. Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden....")

Baugenehmigung

Die Baugenehmigungen können im Bauarchiv eingesehen werden. Eine Vollmacht des Eigentümers ist hierzu erforderlich. In Köln sind die Akten ausgelagert, so dass die Einsichtnahme im Vorfeld beantragt werden muss.

Altlasten, Denkmalschutz etc.

Je nach Grundstück oder Art der Bebauung bietet es sich an Informationen zu möglichen Altlasten, zum Denkmalschutz etc. einzuholen. Auskünfte erteilen die entsprechenden Behörden bei der Stadtverwaltung.

Die Wertermittlungsverfahren

Grundsätzlich stehen drei Verfahren zur Wertermittlung zur Verfügung: Der Vergleichswert (bevorzugtes Verfahren), der Ertragswert und das Sachwertverfahren.

Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilie gegenüber gestellt. Abweichungen werden mittels Korrekturfaktoren berichtigt.

In der Wertermittlung bevorzugtes Verfahren. In der Praxis scheitert es jedoch häufig an der Anzahl der vorliegenden Vergleichsfälle. Auf Basis des Bodenrichtwertes und der Anpassungsfaktoren, die in den Grundstücksmarktberichte publiziert werden kann man z.B. den Bodenwert für das eigene Grundstück gut bewerten.

Grundlagen: Objekte, die nach Typ, Lage, Größe oder Herstellungsjahr vergleichbar sind. Korrekturfaktoren.

Grundstückswert

Der Grundstückswert bildet die Basis aller Verfahren und wird über Vergleichswerte bestimmt. vereinfachend haben die Gutachterausschüsse zonale Bodenrichtwerte für Mustergrundstücke ermittelt. Diese bilden die Basis für die Grundstückswertermittlung.

Zonaler Bodenrichtwert

Beim Bodenrichtwert wird fiktiv das unbebaute Grundstück bewertet. Dies bei üblicher und rechtlich zulässiger sowie wirtschaftlich opti­maler Nutzbarkeit und Freiheit von Rechten und Lasten. Unter boris.nrw findet man für Köln z.B. die zonalen Bodenrichtwerte für Mustergrundstücke in diesen Zonen.

Anpassungen müssen z.B. bei abweichenden Größen oder abweichender Bebaubarkeit vorgenommen werden (siehe Beispielhaft GRZ und GFZ).

Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundflächenzahl ist der Quotient aus der bebauten Fläche [a] und der Grundstücks­größe [b]. GRZ= ([a] m² / [b] m²)  (Wert zwischen 0 und 1)

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl ist der Quotient aus der Summe Geschossfläche (ab Boden­niveau) [a] und der  Grundstücksgröße [b].

GFZ = ([a]m² / [b] m²)

Sachwertverfahren

Grundlage §21ff. WertV.

Der Grundgedanke dieses Verfahrens ist es, die Kosten zu ermitteln die die Herstellung des Gebäudes in gleichem Zustand mit sich bringen würden. Hierzu werden die Normalherstellungskosten herangezogen, die für den gleichen Gebäudetyp pro m² Bruttogrundfläche oder pro m³ Rauminhalt anzusetzen sind.

Grundlagen

Während die Alterswertminderung in der Vergangenheit auf Basis von Ross vorgenommen wurde wird inzwischen die lineare Alterswertminderung bevorzugt. Bei den Marktanpassungsfaktoren ist unbedingt darauf zu achten, welche Basis noch im Grundstücksmarktbericht vorgenommen wurde!

Ertragswertverfahren

Grundlage: §15ff. WertV

Im Hintergrund dieses Verfahrens steht der Renditegedanke. Wie viel bringt die Immobilie?

Bei der Ermittlung ist von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag auszugehen, welcher sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.

Grundlagen

Der Liegenschaftszinsatz ist der aus Erfahrungswerten ermittelte Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Für die einzelnen Gebäudetypen werden normalerweise Bandbreiten angegeben, in dem sich der Zinssatz marktüblich bewegt. Mögliche Quellen: IVD, Gutachterausschüsse, Literatur zur Wertermittlung


 

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