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Expertentipp 51 Erwerbsnebenkosten

Geschrieben von Kadir Ajra auf März 14, 2017
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Neben der Grunderwerbssteuer von 6,5% fallen noch die Kostennote des Notars, Umschreibungskosten beim Grundbuchamt sowie diversen Gebühren für behördliche Genehmigungen usw. an, die mit zusätzlichen ca. 2,0-2,5 % zu kalkulieren sind. Dazu kommt häufig die Maklerprovision.

Die Grunderwerbsteuer, ein wesentlicher Teil der Erwerbs- bzw. Kaufnebenkosten, beträgt in Nordrhein Westfalen 6,5% und ergibt bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von zum Beispiel 200.000,00 Euro einen Mehrbetrag von 13.000,00 Euro für das Finanzamt.

Mit welchen Kaufnebenkosten haben Käufer insgesamt zu rechnen? Was ist bei einem Immobilienkauf zu kalkulieren und wie kann man gegebenenfalls Kaufnebenkosten sparen?

Immer wieder sehen wir in der Praxis überraschte Gesichter, wenn wir Kaufinteressenten sagen, dass bitte 8,5-9,00 % auf den Kaufpreis als Kaufnebenkosten zu kalkulieren sind. Wenn man hier von unserer Beispielimmobilie mit einem Kaufpreis von 200.000,00 Euro ausgeht, ergibt dies einen Betrag von bis zu 18.000,00 Euro.

Die vorgenannten Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer, der Kostennote des Notars, Umschreibungskosten beim Grundbuchamt sowie diversen Gebühren für behördliche Genehmigungen usw., die zu den Steuern mit insgesamt etwa 2,0-2,5 % zu kalkulieren sind.

Bei Immobilien mit Käuferprovision kommen in der Regel noch 3,57% hinzu. Dies ergibt, verdeutlicht an unserer Beispielimmobilie, einen Gesamtbetrag von strammen 25.140,00 Euro. Da ist bei vielen Käufern das Eigenkapital bereits aufgebraucht, bevor mit der Renovierung überhaupt begonnen wird.

Eine legale Möglichkeit zur Einsparung bei der Grunderwerbsteuer ist eine „Reduzierung“ des Kaufpreises bzw. der Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Steuer. Dies ist zum Beispiel möglich, wenn sich in dem Kaufobjekt Inventar befindet, welches mitverkauft wird. Eventuell ist eine Einbauküche, ein Kaminofen oder eine Sauna vorhanden? Wenn diese mit der Immobilie gemeinsam Gegenstand des Kaufvertrages sind, so kann für dieses Inventar ein angemessener Wert im Kaufvertrag ausgewiesen werden, auf den dann keine Grunderwerbsteuer entfällt. Dabei sollte aber die Verhältnismäßigkeit des Wertansatzes plausibel zu den Gegenständen sein.

Wenn ein angemessener Betrag auch „nur“ bei 5.000,00 Euro liegen sollte, so reduziert sich durch eine entsprechende Vereinbarung die Grunderwerbsteuer immerhin um 325,00 Euro. Ob und welche Möglichkeiten es gibt, sollten Sie daher vor einem Kauf mit Ihrem Steuerberater besprechen oder Ihren Makler bitten, dies für Sie zu klären. Ist der Kaufvertrag bereits unterschrieben, ist eine Änderung in der Regel nicht mehr so einfach möglich.

Im Gegenzug zur „Reduzierung“ des Kaufpreises bzw. durch die Wertfestlegung des Kaufpreises rein für die Immobilie kann es aber auch Zinsnachteile bei der Finanzierung geben! Wenn Sie zum Beispiel den vollständigen Kaufpreis von 200.000,00 Euro finanzieren und anteilig 5.000,00 Euro für Inventar enthalten ist, so ergibt sich ein reiner Immobilienwert von nur noch 195.000,00 Euro. Eine Finanzierung von 200.000,00 Euro liegt somit über 100,00 % des Kaufpreises. Dadurch kann sich der Zinssatz zu Ihren Ungunsten verändern! Und der Zinsnachteil kann höher sein als die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer.

Hier ist somit ergänzend das Gespräch mit dem Finanzierungsberater erforderlich, der Ihnen ausrechnen kann, ob eine Gestaltung zur Steueroptimierung im Kaufvertrag sinnvoll ist oder besser nicht. Auch hierüber sollte Sie ein guter Makler aufklären und die Klärung zu Ihren Gunsten übernehmen.

Der von einigen Makler praktizierte Verkauf “provisionsfrei für den Käufer”, bei der die Maklerprovision eingerechnet wird, ist daher häufig für den Käufer sinnvoll. Dadurch erhöht sich zwar für den Käufer die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, um die Maklerkosten kann sich aber im Gegenzug ein deutlicher Zinsvorteil bei der Finanzierung ergeben, weil sich dadurch der sogenannte Beleihungswertauslauf verbessern kann.

Wenn Sie weitere Fragen zum Thema Erwerbsnebenkosten, Immobilienverkauf, Finanzierung oder allgemein zum Thema Immobilien haben, so freuen wir uns über Ihren Anruf unter Telefon 0221 – 99519901

 

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