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Expertentipp 54 Immobilienwert

Geschrieben von Kadir Ajra auf März 14, 2017
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Wieso ist es aber so schwierig, den Wert einer Immobilie zu ermitteln und worin liegt die wirkliche Herausforderung? Jede Immobilie ist einzigartig. Veränderungen an den Baukosten, den (Energetischen oder Grundriss-) Anforderungen, abweichende Lagemerkmale, ideelle statt objektive Betrachtungen (Mängel werden nicht mehr gesehen), etc. sorgen für schwere Vergleichbarkeit.

Eine der wichtigsten Aufgaben beim Verkauf einer Immobilie ist die richtige Preisfindung. Doch die Bewertung einer Immobilie ist ohne Erfahrungen nicht einfach und birgt die Gefahr der Fehleinschätzung! Viele Faktoren beeinflussen den Wert, wiederum viele dieser Faktoren sind wesentlich und zu berücksichtigen, andere basieren aber auf Emotionen, wieder andere unterliegen durch zum Beispiel veränderte Geschmäcker oder energetische Anforderungen dem Wandel der Zeit.

Oft wird dabei versucht, den Wert der Immobilie durch Vergleiche abzuleiten. Dabei sollte aber beachtet werden, dass sich Immobilien im Grunde nie vollständig miteinander vergleichen lassen. Jedes Haus und jede Wohnung ist für sich einzigartig.

Zudem ist es bei Vergleichen oft nicht möglich, wesentliche Einflussfaktoren, wie zum Beispiel die technische Ausstattung oder den energetischen Zustand, miteinander ins Verhältnis zu setzen. Zudem erfordert ein Vergleich eine exakte Kenntnis über die Vergleichsimmobilie, also auch über die Ausstattung und die Renovierungsinvestitionen der letzten zehn bis fünfzehn Jahre.

Wohnimmobilien werden in Deutschland während einer Zeitspanne von 100 Jahren durchschnittlich etwa vier Mal verkauft. Wenn es vor einigen Jahren meistens noch der Erbfall war, so ist der Verkaufsgrund heute auch sehr oft die Scheidung oder eine beruflich bedingte Ortsveränderung. Und wenn man früher verkaufen wollte, so ist es heute auch des Öfteren ein Verkaufen-Müssen. Wer unter Druck verkaufen muss, ist unter Umständen auch zu höheren Preiszugeständnissen bereit. Auch das verringert wieder die Möglichkeit für einen realistischen Vergleich zur Wertfindung.

Wieso ist es aber so schwierig, den Wert einer Immobilie zu ermitteln und worin liegt die wirkliche Herausforderung? Bei der Bewertung von Bestandsimmobilien ist es primär schwierig, von den ehemaligen Baukosten auf den heutigen Wert der Immobilie zu schließen. Warum? Die Qualität der Bausubstanz und die Herstellungskosten haben sich gerade in den letzten Jahren stark verändert. Nur als Beispiele seien hier die Themen Energieeffizienz, Brandschutz oder ökologische Baustoffe genannt.

Auch die Grundrissgestaltung, zum Beispiel mit Durchgangszimmern, oder die Ausstattung von Bädern sind häufig mit angepassten Wertansätzen zu berücksichtigen.

Worin liegt aber für den Eigentümer die größte Gefahr in der Wertfindung? Die größte Gefahr liegt in der Ableitung des Marktwertes aus dem sogenannten „ideellen Wert“ einer Immobilie! Das, was Ihnen lieb und teuer ist, muss einem Käufer noch lange nichts wert sein oder ihm gefallen. Oft fallen einem Eigentümer kleine Mängel nach einer gewissen Zeit kaum mehr auf oder man hat sich daran gewöhnt, mit diesen Mängeln zu leben. Oftmals hören Eigentümer die nahe gelegene stark befahrene Straße nicht mehr. Und nicht selten hat man sich irgendwann daran gewöhnt, dass das Garagentor nicht mehr abzuschließen ist oder die Außenlampe nicht mehr geht.

Unzählige weitere Beispiele könnten ergänzend erklären, warum ein Kaufinteressent hier Wertabschläge vornehmen wird, die Sie als Eigentümer nicht sehen – oder bei der ideellen Wertfindung „fühlen“ möchten. An dieser Stelle hilft oftmals der Blick eines externen Profis, der Tipps zur Optimierung oder Aufbereitung geben sollte. Genau so, wie es auch jeder professionelle Autohändler mit einem Gebrauchtwagen macht! Der ideelle Wert einer Immobilie sowie persönliche Gefühle dürfen in der Wertfindung keine Rolle spielen. Auch hierfür gibt es objektive Profis, die einen marktgerechten Wert einer Immobilie feststellen können. Und nach einer solchen Wertfeststellung ist auch der vergleichende Blick auf den Markt erlaubt, ohne dass dadurch das Ergebnis in Frage gestellt werden sollte.

Diese Profis sind Bewertungssachverständige oder erfahrene Makler bzw. optimalerweise ein Makler mit ergänzender Sachverständigenausbildung, der aus seiner „Doppelrolle“ wissen sollte, worauf es ankommt. Was Sie benötigen, ist der Marktwert und dieser sollte bevorzugt von einem erfahrenen Marktteilnehmer ermittelt werden, weshalb oft auch die Schätzungen von Ortsgerichten nicht zu realistischen Ergebnissen kommen und in der Regel mit einem Schätzwert enden.

Als eine neue Art der Wertfindung direkt im Verkaufsablauf wird das sogenannte „Marktpreisverfahren“ zukünftig sicherlich öfter umgesetzt werden, bei dem der Markt ähnlich wie bei einer Versteigerung den Kaufpreis realistisch mitbestimmt, ohne dass es ein Risiko für den Verkäufer gibt. Darüber informieren wir Sie in einem späteren Expertentipp.

Wenn Sie Fragen zum Thema Wertermittlung oder allgemein zum Thema Immobilien haben, so freuen wir uns über Ihren Anruf unter Telefon 0221-9951 9906

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