Expertentipp 49 Liebhaberpreise
Liebhaberpreise kann man nicht berechnen.
Man kann aber die richtige Strategie anwenden um bei Liebhaberinteresse die Liebhaberpreise zu erzielen. Wie das geht ?
Zunächst stellt sich die grundsätzliche Frage: Wie wird ein Immobilienpreis ermittelt?
Grundstückswert: Aus Vergleichspreisen ermittelter Wert für den Bodenwert bzw. Bodenwertanteil. Zonale Bodenrichtwerde auf Basis von Mustergrundstücken erleichtern die Berechnung.
Vergleichswertverfahren*: Bevorzugtes Verfahren. Im Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien nach Typ, Lage, Größe und Herstellungsjahr gegenübergestellt. Liegen nicht genug Vergleichsdaten vor, so wird auf zwei Alternativen zurückgegriffen:
Sachwertverfahren*: Das Sachwertverfahren leitet getrennt vom Bodenwert den Verkehrswert des Gebäudes aus seinen vermutlich bei der Herstellung tatsächlich angefallenen Baukosten ab. Dieses Verfahren findet bei Einfamilienhäusern häufig Anwendung.
Ertragswertverfahren*: Bei seiner Ermittlung ist von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag auszugehen, welcher sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Ähnliche Vorgehensweise wie beim Beleihungswert (von den Banken finanzierter Wert). Dieses Verfahren wird vor Allem bei Wohnungen und Mehrfamilienhäusern angesetzt.
Verkehrswert*: Der Verkehrswert eines Grundstücks wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungstag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle der Veräußerung am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerecht und tatsächliche Eigenschaften, sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen.
Welche Preisstrategien gibt es und was bedeuten diese?
Im Markt findet man – ob gewollt oder ungewollt – drei Hauptstrategien vor:
Hoch ansetzen und mal gucken: Die Poker- oder Risikostrategie. „Es kann ja mal einer kommen.“ Wer es übertreibt, macht seine Immobilie häufig zum Ladenhüter und muss im schlimmsten Fall mit mehreren Preisnachlässen zurechtkommen und nachher unter Wert verkaufen.
Hintergrund ist häufig die Meinung des Eigentümers, der sich über den Einstandspreis und die bis dato geleisteten Aufwertungen der Immobilien einen eigenen Wunschpreis errechnet. Dieser beinhaltet meistens einen Verhandlungsspielraum und bei genauerem Hinterfragen auch eine als „Schmerzgrenze“ bezeichnete Preisvorstellung.
Zum Verkehrswert einstellen: Realistische Einschätzung als Basis für den Marktzugang. Faire Basis für einen schnellen und sicheren Verkauf.
Understatement-Strategie: Bewusst niedrig zum Mindestpreis und unter Verkehrswert ansetzen. Nachfrage auf einen Punkt konzentrieren und zum Höchstgebot bei gesicherter Finanzierung verkaufen
Untersuchungen mit Berücksichtigung der ersten beiden Strategien haben ergeben, dass die Hochpreisstrategie im Endeffekt am teuersten zu stehen kommt.
Die Grafik rechts zeigt an, welche Auswirklungen unterschiedliche Preisstrategien haben. Die ersten drei Angaben beruhen dabei auf empirische Untersuchungen. Die 4. Option zeigt eigene Ergebnisse mit einem Marktzugang knapp unter Wert.
Wichtig ist es auf jeden Fall komplette Informationen rund um die Immobilie anzubieten. Da, wo Vertrauen nicht vorhanden ist, werden auch keine guten Preise erzielt oder aber - noch viel Schlimmer - führt das Verschweigen zu Rückabwicklungen. Ein neutraler Ansprechpartner beim Verkauf erleichtert eine objektive Wertermittlung und eine objektive Darstellung der Immobilie.
Um einen Liebhaberpreis zu bekommen: Lassen Sie sich vom Markt nicht blenden. Die Situation ist gut und wenn man alles richtig macht, erzielt man gute Preise, die auch über das Berechnete hinaus gehen können. Wer aber übers Ziel hinausschießt, kann viel Geld verlieren.
