Rheingold Immobilien - Makler für Ihre Immobilienbewertung in Köln

Immobilie bewerten: Wie viel ist Ihre Immobilie derzeit wirklich wert?

Möchten Sie den wahren Wert Ihrer Wohnung, Ihres Grundstücks, Ihres Hauses oder Ihres Mehrfamilienhauses in Köln kennen? Oder verlassen Sie sich auf vage Schätzungen und subjektive Einschätzungen? Die Praxiserfahrungen sowohl bei uns als auch bei den Maklern, mit denen wir eng zusammenarbeiten, bestätigen, dass die riskanteste Strategie darin besteht, Ihre Immobilie ohne eine objektive Bewertung auf den Markt zu bringen. Doch wie realistisch bewerten Sie Ihre Immobilie? Basieren Ihre Vorstellungen auf dem Kaufpreis, den Sie erzielen möchten? Oder orientieren Sie sich am Preis, den Ihr Nachbar erzielt hat? Dies sind häufig unrealistische Herangehensweisen, die Ihr Vertrauen in Ihre Immobilie untergraben können. Sie haben bereits eine Verkehrswertermittlung vorliegen? Wie alt ist diese? Seit der Zinswende haben sich die notariellen Kaufpreise und nachgelagert auch die Angebotspreise sehr stark verändert. Nur eine zeitnahe Bewertung sorgt dafür, dass Sie Ihr Risiko beim Verkauf minimieren.

Warum ist eine objektive Bewertung entscheidend für Ihren Erfolg?

  • Finanzierungssicherheit: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und auf einen Käufer warten, sind realistische Bewertungen und Preisabschätzungen für Banken entscheidend. Unrealistische Preisvorstellungen können potenzielle Käufer abschrecken.

  • Vermarktungszeit und Ergebnis: Empirische Studien zeigen, dass ein realistischer Angebotspreis entscheidend ist, um den berechneten Wert zu erzielen. Zu hohe Preise verlängern die Vermarktungszeit und verringern das erzielte Ergebnis.

  • Entscheidungsgrundlage für einen höheren Erlös: Eine objektive Bewertung bietet Ihnen die Grundlage für einen höheren Verkaufserlös. Sie können sicherstellen, dass Ihre Preisgestaltung auf einer realistischen Wettbewerbs- und Marktanalyse basiert.

Immobilienbewertung: Welche Methoden stehen zur Verfügung?

Bei der Immobilienbewertung gibt es verschiedene Ansätze:

  1. Bewerten mit Hilfe von Online-Bewertungen
  2. Bewerten mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens
  3. Bewerten mit Hilfe einer Wettbewerbs- und Marktanalyse

Möchten Sie eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie durch einen Sachverständigen? Dann sind Sie bei Rheingold Immobilien genau richtig. Wir bieten Bewertungen von unbebauten und bebauten Grundstücken durch zertifizierte Sachverständige, um sicherzustellen, dass Sie den realen Wert Ihrer Immobilie kennen.

Schnelle Reaktion ist entscheidend

Stellen Sie sich vor, Ihre Immobilie steht seit vielen Wochen auf Immobilienportalen zum Verkauf. Wie reagieren Sie? Die Erfahrung zeigt, dass Immobilien, die nicht innerhalb der Anfangsvermarktungszeit einen Käufer finden, oft unter ihrem tatsächlichen Wert verkauft werden. Die Immobilie wird zur "Ladenhüterin", und Preissenkungen mindern die ursprünglichen Erwartungen.

Realistisch bewerten und erfolgreich anbieten

Mit einer realistischen Bewertung und einem klaren Festpreisangebot erzielen Sie in der Regel den gewünschten Verkaufserfolg. Wir haben bei leerstehenden oder bald leerstehenden Immobilien Liebhaberzuschläge von 2 % bis erstaunlichen 35 % erzielt. In Extremfällen haben Käufer vorzeitig erwartete Preiserhöhungen im Immobilienmarkt einkalkuliert. Wir konnten kurze Verkaufszeiträume und hohe Verkaufspreise verzeichnen, und unser Team ist bestens darauf vorbereitet, solche Situationen zu meistern.

Hochpreisstrategie: Vorsicht ist geboten

Wenn Sie eine Hochpreisstrategie verfolgen, sollten Sie Geduld mitbringen. Immobilien, die über 40 Wochen auf dem Markt sind, erleben oft Preissenkungen. Es ist wichtig, diese Angebote mit den Maximalerlösen des Gutachterausschusses zu vergleichen, um zu erkennen, dass der zuletzt angegebene Preis häufig immer noch etwa 10 % über dem Höchstpreis im Grundstücksmarktbericht liegt. Das ist keine vielversprechende Aussicht für einen erfolgreichen Verkauf!

Immobilienbewertung: Verschiedene Verfahren

Es gibt verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung, darunter:

  • Vergleichswertverfahren: Hier werden vergleichbare Immobilien gegenübergestellt und Abweichungen mittels Korrekturfaktoren berichtigt.

  • Sachwertverfahren: Dieses Verfahren basiert auf den Kosten, die die Herstellung der Immobilie in ihrem aktuellen Zustand erfordern würden.

  • Ertragswertverfahren: Der Ertragswert basiert auf dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag, abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

  • Liebhaberwert: Der Liebhaberwert hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Marktzugang und die Vermarktungsstrategie.

Marktbeobachtung: Preise und Strategien

Untersuchungen zeigen, dass Immobilienpreise mit der Dauer sinken, die sie am Markt verweilen (Ladenhütereffekt). Eine realistische Preisgestaltung führt zu schnellen Verkäufen und minimalen Preisabweichungen.

Warum Rheingold Immobilien?

Wir sehen es als unsere Aufgabe, Sie objektiv zu beraten und die besten Verhandlungsbedingungen für Sie zu schaffen. Je mehr kaufwillige Interessenten Sie haben, desto besser sind Ihre Chancen auf den bestmöglichen Verkaufspreis.

Nach der Festlegung vom Angebotspreises geht es nun darum, die Immobilie bestmöglich zu vermarkten, die für Finanzierungen notwendige Unterlagen zusammenzustellen und den Verkaufsprozess für alle Beteiligten so angenehm und sicher wie möglich zu gestalten.

Neben der Unterlagenbeschaffung kümmern wir uns um hochwertige Fotos, der Erstellung der virtuellen Tour und der Gestaltung eines hochwertigen Exposés welches verschiedene Kaufinteressenten gleichermaßen anspricht. Den eher Datenorientierten Kaufinteressenten genauso wie diejenigen, die eher emotional auf der Suche sind. Durch den Maklertriathlon erzilene wir eine große Reichweite, so dass es sehr wahrscheinlich ist, dass diejenigen die in der entsprechenden Lage und Preisklasse suchen auch auf Ihre Immobilie stoßen. Direktwerbung, unsere Kundendatenbank sowie Werbung in den aus unserer Sicht wichtigsten Immobilienportalen sorgen dafür, dass wir Suchende von Nah- bis Fern ansprechen. Die Zusammenarbeit mit anderen Maklern (ob Kölner Immobilienbörse, Netzwerkunabhängige Zusammenarbeit mit lokalen Kollegen und die ZUsammenarbeit innerhalb der deutschlandweit tätigen IMAG) sorgt für zusätzliche Ansprache der richtigen Suchkunden. Schuhschoner, Personalausweiskonrolle und 360 Gradbesichtigungen sorgen zudem für ein sicheres und angenehmes Erlebnis rund um die Besichtigung.

Unsere Finanzierungspartner stehen ebenso zur Unterstützung der kaufinteressenten bereit wie unsere Mitarbeiter, die helfen, offene Fragestellungen die sich zum Beispiel bei Umbaumaßnahmen oder Modernisierungsmaßnahmen ergeben können, zu klären. Selbstverständlich kümmern wir uns neben der Bonitätsprüfung auch um die Vorbereitung des Notartermins. Den Notarvertragsentwurf besprechen wir so gewünscht mit den Beteiligten. Beim Termin sind wir dabei. Ebenso bei der Übergabe und bei Fragen rund um die Abwicklung. 

Unser Ziel: Der höchste Liebhaberwert für Ihre Immobilie

Wenn Sie Ihre Verhandlungsposition stärken und den maximalen Liebhaberwert erzielen möchten, sind wir der richtige Partner für Sie. Unsere umfassenden Dienstleistungen, transparente Preisgestaltung und die optimierte Nachfragesteigerung sorgen dafür, dass Sie den besten Preis für Ihre Immobilie erzielen.

Bewertungsverfahren der Verkehrswertermittlung – Verfahren, Marktwert und notarieller Verkaufspreis

Vergleichswert

Im Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilie gegenüber gestellt. Abweichungen werden mittels Korrekturfaktoren berichtigt. In der Wertermittlung bevorzugtes Verfahren. In der Praxis scheitert es jedoch häufig an der Anzahl der vorliegenden Vergleichsfälle. Auf Basis des Bodenrichtwertes und der Anpassungsfaktoren, die in den Grundstücksmarktberichten publiziert werden kann, man z. B. den Bodenwert für das eigene Grundstück gut bewerten. Bevorzugtes Verfahren in der Verkehrswertermittlung was aber in der Praxis für Immobilien aufgrund der Voraussetzungen kaum Anwendung findet. Da für Grundstücke von den Gutachterausschüssen Umrechnungsfaktoren zum Bodenrichtwert angegeben werden, wird ist dieses Verfahren bei Grundstücksverkäufen gut geeignet. Dies insbesondere dadurch, dass dem Bodenrichtwert in einer Bodenrichtwertzone Mustergrundstücke zugeordnet sind.

Sachwert

Der Grundgedanke dieses Verfahrens ist es, die Kosten zu ermitteln, die die Herstellung des Gebäudes in gleichem Zustand mit sich bringen würden. Hierzu werden die Normalherstellungskosten herangezogen, die für den gleichen Gebäudetyp pro m² Bruttogrundfläche oder pro m³ Rauminhalt anzusetzen sind. Grundlage ist §21ff. WertV. Findet in der Praxis Anwendung bei Einfamilienhäuser. Ansonsten nur zur Kontrollbetrachtung herangezogen. Die Qualität korreliert eng mit der Arbeit der Gutachterausschüsse. In Köln kann man sich da sehr glücklich schätzen. Besondere Sorgfalt sollte bei der Festlegung der Marktanpassungsfaktoren gelegt werden. Dies insbesondere dann, wenn der Markt sich schnell verändert. Da die Festlegung Vergangenheitsbasiert erfolgt ist hier lokaler Sachverstand vonnöten.

Ertragswert

Im Hintergrund dieses Verfahrens steht der Rendite Gedanke. Wie viel bringt die Immobilie? Bei der Ermittlung ist von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag auszugehen, welcher sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Grundlage: §15ff. WertV  Findet in der Praxis Anwendung bei Wohnungen und Mehrfamilienhäusern. Bei Einfamilienhäuser nur zur Kontrollbetrachtung herangezogen. Besondere Sorgfalt sollte bei der Festlegung einer auch für Banken nachhaltigen Miete sowie des Liegenschaftszinssatzes gelegt werden. Verbessert hat sich in den letzten Jahren die Ermittlung des fiktiven Baujahres. Hier sind gute Empfehlungen in der Sachverständigen-Verordnung enthalten.

Liebhaberwert

Der bewertete Wert muss nicht immer der Wert sein, mit dem man zum Notar geht. Welchen Wert Sie erzielen können hängt in nicht unerheblichen Maße vom Marktzugang ab. Was wird alles unternommen, damit Sie den höchsten Verkaufspreis erzielen können? Die richtige Strategie, die professionelle Dienstleistung im Hintergrund sorgen dafür, dass Sie das beste Blatt beim Immobilienverkauf haben. Grundlage für alle Überlegungen sind dabei die Ergebnisse der objektiven Bewertung. Der Liebhaberwert ist daher nicht mit dem Wunschpreis zu verwechseln. Schließlich kann dieser unterhalb des Verkehrswertes liegen aber auch deutlich darüber. Mit der Folge, dass Sie in beiden Fällen viel Geld verlieren können. Lassen Sie sich nicht zur Vertragsunterschrift dadurch verleiten, dass Ihnen ein Makler mehr bietet. Der Makler verkauft Ihre Immobilie, ist aber nicht mit dem Käufer gleichzusetzen. Entscheidend ist was nachher im Notarvertrag festgehalten wird und wie viel nachher auf Ihrem Konto landet. Vergleichen Sie daher, wie wurde der Preis hergeleitet! Ist dies Valide? Welche Strategie verfolgt der Makler? Nachvollziehbar? Welche Dienstleistung bringt er? Nimmt er Ihnen Arbeit ab und ist er auf Ihren Erfolg fokussiert? Wie wird er bewertet? Passt dies zudem wie er sich selber verkauft?

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