Mieterselbstauskunft

Wie solvent ist Ihr Mieter? Mit wie vielen Personen möchte Ihr Mietinteressent einziehen? Nicht alles ist erlaubt, aber das, was erlaubt ist, sollte man in Erfahrung bringen.

Nutzen Sie daher die Mieterselbstauskunft.

Vor einem Mietabschluss sollte immer eine Selbstauskunft eingeholt werden. Beachten Sie dabei bitte, dass eine Unterschrift für spätere rechtliche Ansprüche wichtig ist! Laut deutscher Rechtsprechung gibt es durchaus Punkte, die ein Mietinteressent nicht wahrheitsgemäß ausfüllen muss. Ein Mietinteressent kann in Teilbereichen also falsche Angaben machen, ohne dass dies zu rechtlichen Konsequenzen führt.Weichen die Angaben aber bei den Teilen ab, in dem die Punkte wahrheitsgemäß auszufüllen sind, so haben Sie eine rechtliche Basis gegen den Mieter. Wenn wir im Rahmen ausnahmsweise ine Immobilie vermieten, dann lassen wir uns mit der Selbstauskunft immer auch bestätigen, dass wir weitere eigene Auskünfte einholen können. Zur weiteren Absicherung, wenn wir uns grundsätzlich mit dem Auftragegeber für einen Mieter entschieden haben.

Mieterselbstauskunft: Quellen und Tipp

Wichtig: Möchten Sie privat vermieten, dann greifen Sie auf eine Vorlage zu oder fertigen eine eigene Vorlage an, die die Mietinteressenten ausfüllen.

Mögliche Quellen für Selbstauskünfte:

•    Haus- und Grundbesitzvereine

•    Immobilienportale

•    Immobilienmakler (hier verlinkt zu unserer Mieterselbstauskunft)

•    Rechtsanwälte: Tipps finden Sie u. a. bei anwalt.de

Tipp:

Wenn Sie eigene Auskünfte einholen wollen, so lassen Sie sich dies mit der Selbstauskunft bestätigen. Bitte lassen Sie sich auch die Speicherung der Daten erlauben.

Benötigte Unterlagen

Folgende Unterlagen sollten Sie vom Mieter anfordern:

•    (lesbare) Kopie des Personalausweises

•    Entgeltabrechnungen der letzten 3 Monate in Kopie

•    Belege über sonstige Einnahmen (falls in der Selbstauskunft angegeben)

•    Schufa-Selbstauskunft

•    ggf. Elternbürgschaft mit allen o.g. Unterlagen.

Leider ist es heutzutage relativ leicht Belege zu fälschen. Photoshop und ähnliche Programme machen dies möglich. Einfach zu überprüfen ist noch, ob ein angegebenes Unternehmen existiert und die Angaben zum Unternehmen stimmig wirken. Im Verdachtsfall bietet es sich zusätzlich an, einen Anruf beim Unternehmen zu machen und sich nach dem Mietinteressenten zu erkundigen.

Achtung vor Mietnomaden

Erkennen Sie erst nach Einzug, dass Dokumente gefälscht waren, so konfrontieren Sie den Mieter damit und fordern diesen auf, die Immobilie sofort zu verlassen. Eine Strafanzeige oder die Ankündigung, dies in die Wege zu leiten, können hier Wunder wirken. Die Kaution sichert Sie ggf. gegen Mietausfall ab.

Wie ist der Mietereindruck? Welchen persönlichen Eindruck vermittelt der Mietinteressent? Wie ist sein Verhalten? Wie ist das Erscheinungsbild?

Bei jedem Kontakt mit potenziellen Mietern ergeben sich erste Hinweise, ob dieser der geeignete Mieter für Ihre Immobilie ist.

Notieren Sie sich am besten Ihre Gedanken zu den jeweiligen Interessenten. Dies hilft Ihnen später eine Entscheidung zu treffen.

Wie ist die Kommunikation? Passt das Erscheinungsbild des Mieterinteressenten zu den eingereichten Unterlagen? Wie tritt der Mietinteressent auf? Zuvorkommend oder fordernd?

Passt die Kleidung zu den Angaben? Ist es total überzogen?

Oder genau das Gegenteil von dem, was Sie erwartet hätten?

Was sagt Ihre Nase? Alkohol? Zigaretten? ...?

Kurzum wie ist der erste Mietereindruck?

Mietereindruck - W-Fragen

Wahrscheinlich sind Sie sehr stolz auf Ihr Eigentum. Erzählen Sie das, was wichtig ist, aber versuchen Sie auch das Gespräch zu lenken und so viel wie möglich über den Mietinteressenten zu fragen! Warum möchten Sie umziehen? Gibt es etwas, was anders sein müsste, als in der letzten gemieteten Immobilie? Wie ist es mit dem Arbeitsweg? ... Nutzen Sie möglichst viele W-Fragen (Wo, Wie, Was, Warum, Weshalb) und lassen Sie den Interessenten reden.

Faktencheck zum Mietereindruck

Passt alles, dann geht es an den Faktencheck. Fordern Sie die in den folgenden Punkten genannten Unterlagen an und prüfen diese. Übrigens sagt auch die Schnelligkeit, mit der Sie die Informationen erhalten und wie diese Ihnen gegeben werden, schon einiges über Mietinteressenten.Wenn noch Zweifel bestehen, nutzen Sie noch den Mietvertragstermin.Treffen Sie sich für den Mietvertrag beim Interessenten zu Hause. Dann sehen Sie, wie dieser bisher gewohnt hat, wie das Wohnumfeld war und ob Sie ggfs. doch lieber die Notbremse ziehen sollten.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und -prüfung

Ein sinnvolles Instrument, um den Mieter zu überprüfen ist auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, bestenfalls ergänzt um eine Bestätigung des einwandfreien Verhaltens eines Mieters.

Zwei Punkte können hier aber für eine Erschwernis sorgen:

Es gibt keine rechtliche Handhabe gegen einen Vermieter, dass er eine entsprechende Bescheinigung ausstellt. Man kann sich in diesem Fall nur die Kontoauszüge mit den regelmäßigen Zahlungen zeigen lassen. Dennoch bleibt sicher ein leichtes Unbehagen, da die Nichtausstellung auch darin begründet sein kann, dass das Mietverhältnis in anderer Art und Weise belastet war.

Will ein Vermieter jemanden loswerden, mag er gewillt sein die Auskunft nicht ganz wahrheitsgemäß auszufüllen. 100 Prozentig darauf vertrauen können Sie daher nicht.

Mieterauskunft des Vorvermieters als Indikator 

So gesehen ist diese Bescheinigung ein Indiz, aber keine richtige Sicherheit. Als sinnvoll hat es sich daher erwiesen, den bisherigen Vermieter telefonisch zu kontaktieren. Hier steigt die Wahrscheinlichkeit herauszubekommen, ob die Bestätigung real ist oder ob Sie einem Abkommen zugrunde liegt. Als Vermieter ist man im Dilemma, dass man sicher auch nicht vom Mieter rechtlich angegangen werden möchte.

Stellen Sie gerne die Frage, ob der Vermieter dem Mieter heute wieder eine Wohnung geben würde, wenn sich dieser bei ihm für eine Wohnung bewerben würde.

Erhalten Sie eine uneingeschränkte Zustimmung, dann spricht dies für den Mieter. Die meisten anderen Antworten sprechen für das Gegenteil.

Bevor Sie auflegen, bedanken Sie sich (dies entspannt die andere Seite) und fragen ganz beiläufig, ob es sonst noch was gibt, was man wissen müsste. Warten Sie die Antwort des anderen ab, selbst wenn dies 30 Sekunden Schweigen bedeutet. Kommt nicht sofort eine Erwiderung, dass es keine Probleme gab, so haben Sie mit der zweiten Frage schlimmeres vermeiden können.

Mieterauskunft: wertvoller Tipp:

Fragen Sie in der Selbstauskunft nach den Kontaktdaten der bisherigen Vermieter und der bisherigen Mietadresse. Bitten Sie um Zustimmung den Vermieter zu kontaktieren. Klären Sie den Punkt unbedingt vor Aushändigung des Mietvertrages. War eine Klärung vor Mietvertragsunterschrift nicht möglich, dann behalten Sie die Verträge, solange unter Verschluss, bis Sie die positive Rückmeldung haben.

Steht ein Mieterwechsel an, so ist es immer ein guter Zeitpunkt um Innezuhalten und sich zu Fragen, ob es Alternativen zum "weiter so" gibt oder ob es Zeit für Vermietung Plan B ist.

Weitere Iformationen finden Sie hier.

Unabhängig davon, ob Sie eine Wohnung in Köln privat vermieten möchten oder ein Haus in Köln privat vermieten wollen: Es gilt immer zu prüfen, welcher Mietpreis der richtige ist.

Der Mietpreis wird bestimmt von gesetzlichen Bestimmungen (ortsübliche Vergleichsmiete, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze etc.), der Lage der Wohnung oder des Hauses und dem Zustand (Baujahr, Modernisierungen). Eventuell liegt der bisherige Mietpreis über dem Mietspiegel. Macht nichts, wenn die bisherige Miete schon so hoch war oder aber es sich in Köln um ein Haus handelt. Der Mietspiegel in Köln umfasst nur Wohnungen!

Die Mietpreisfindung ist immer ein Spagat. Mann möchte eine gute Mieterauswahl haben, aber auch sicherstellen, dass die Immobilie bei einem Verkauf nicht weniger Wert ist. Zu soziales verhalten wird bei Verkäufen durch Abschläge für die Minder Miete bestraft. Im Immobilienmarktbericht Köln haben wir Ihnen für die Wohnungsgrößen des Mietspiegels die Angebotspreise in den Stadtteilen aufgeführt. Dies kann Ihnen als erste Orientierung dienen. Die Kaution ist gesetzlich auf drei Kaltmieten gedeckelt. Wir empfehlen dies auch zu nutzen. Es dient Ihrer Sicherheit beim privaten Vermieten.

Zumeist ist die Kündigung eines Mieters der Anlass für die Nachmieter suche. Manchmal aber auch der eigene Umzug in eine andere Immobilie, die Erstvermietung oder aber der Tod eines Mieters.

Grundsätzlich sollte die wichtigste Priorität darauf liegen Mieter zu finden, die Ihre Immobilie wollen und sich diese auch sicher leisten können. Idealerweise sollte das Einkommen in vernünftiger Relation zur Miete stehen. Es hilft Ihnen auch nichts, wenn sich jemand mehr leisten kann und nur noch die richtige Kaufimmobilie sucht.

• Für wen eignet sich die Wohnung / das Haus?
  • Singles, Paare oder eine kinderreiche Familie?
  • Junge Mieter oder Senioren?
  • Auch eine WG? Studenten WG oder Alters WG?
• Wen möchte ich dort wohnen haben?
• Wie sieht es mit Haustieren aus? Welche?
  • Hund, Katze, sonstige?
• Für wie viele Personen eignet sich die Immobilie?
• Möchte ich befristet oder unbefristet vermieten?
  • Wie sieht meine Planung aus?
  • Möchte ich ggfs bald verkaufen?
• Wie hoch sollte, das Nettohaushaltseinkommen der Bewohner sein
  • Ideal wird allgemein ein Verhältnis von maximal 30% zum Einkommen angesehen

Achten Sie bitte unbedingt auf das Gesetz gegen Diskriminierung!

Unabhängig davon ob Sie vielleicht schon eine Warteliste von möglichen Mietern haben, besteht bei den Mietinteressenten immer Informationsbedarf:

• Die Größe der Mietimmobilie
• Kaltmiete
• Vorauszahlung für umlagefähige Betriebskosten
• Höhe der Gesamtmiete
• Anzahl der Räume und Grundriss der Immobilie
• Baujahr des Hauses?
• In welchem Zustand ist das Gebäude (saniert/modernisiert/renoviert/gepflegt/renovierungsbedürftig)?
• Wie sieht der Energieausweis aus?
• Welche Heizungsart wird genutzt? Ist dies bereits in den Nebenkosten enthalten?
• Ist ein Balkon beziehungsweise eine Terrasse vorhanden?
• Darf man den Garten nutzen? Allein oder gemeinschaftlich?
• Verfügt die Immobilie über eine Einbauküche? Was ist ggfs. enthalten?
• Wird möbliert, teil möbliert oder unmöbliert vermietet?
• Wie sieht das Kellerabteil zur Mietimmobilie aus?
• Muss die Hausreinigung übernommen werden oder wird dies durch einen Dienstleister übernommen?
• Wann ist der geplante Einzugstermin? 
• Beträgt die Mietkaution 3 Kaltmieten? Wann ist diese zu zahlen?
• Lagebeschreibung / Verkehrsanbindung
• Wie sieht die Immobilie aus?

Ein aussagefähiges Exposé mit professionellen Fotos sowie die Zielgruppe ansprechende Texte und eine virtuelle Tour helfen, dem Mieter einen guten Überblick vor einen live Besichtigung zu geben.

Zudem sollte die Immobilienvermietung bekannt gemacht werden. Je nach geografischer Lage in Deutschland sind dabei unterschiedliche Immobilienportale führend. Nur eine Mietwohnung oder ein Haus was vermietet wird, welches sichtbar ist, wird auch einen Mieter finden. Nur mit Werbung schaffen Sie sich die Basis den Mieter auswählen zu können.

Individuelle Termine und klare Vorgaben, welche Unterlagen ein Mietinteressent vorzulegen hat, sorgen für ein Höchstmaß an Sicherheit bei der Vermietung Ihres Eigentums.

Macht man es selber, so besteht immer die Gefahr auf einen Hochstapler hereinzufallen und sich alles nicht so genau anzusehen. Übrigens wer den Ausweis des Mietinteressenten bei der Besichtigung prüft, schafft auch für den Vormieter mehr Sicherheit, dass der Interessent nichts Böses im Schilde führt (Einbruchsgefahr!). 

Unabhängig davon ob, man es selber macht oder einen Makler beauftragt. Die Mietersuche sollte möglichst schnell nach der Kündigung initiiert werden. Es ist noch einiges aufzubereiten und die Nachmietersuche gestaltet sich einfacher, wenn die ganze Immobilie nicht mit Kartons vollgepackt ist.

Beauftragen Sie einen Profi, dann gewinnen Sie mehr Freizeit durch die Entlastung bei der Mietersuche. Weniger Termine durch Vorabselektion. Professionelle Makler prüfen soweit möglich im Vorfeld, ob die Mietinteressenten passen könnten. Onlinebesichtigungen reduzieren unnötige Termine. Gerade zu Pandemiezeiten hat sich dies als sehr Wertvoll erwiesen. Die Individualtermine mit den Mietinteressenten sollten Blockweise organisiert werden: damit es für die Bewohner angenehm ist.

Der Mietvertrag sollte soweit möglich vorbereitet werden. Wir empfehlen aktuelle Verträge von Haus und Grund Rheinland (häufige Aktualisierungen). 

Der Vermieter kann die Maklergebühr bei seiner Steuererklärung vollständig als Werbungskosten absetzen. Das Entgelt für den Makler kann als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Die steuerliche Belastung des Vermieters wird somit deutlich vermindert.

Die Maklerprovision beträgt ortsüblich 2 Kaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer.  Kann man es auch günstiger haben? Ja könnte man. Dies hätte aber zur Folge, dass man vermutlich den erstbesten Mietinteressenten nehmen würde und nicht die Qualitätsmaßstäbe anlegt wie wir dies tun. Wenn man also nur irgendein Mieter haben will, kann man auch jemand beauftragen, der es kostengünstiger macht. Wir empfehlen in diesem Fall aber es selbst zu tun. Wenn Sie jemand beauftragen, dann einen Makler, der sich um die Immobilienvermietung kümmert als wäre es die eigene Immobilie! Ihre Immobilie ist es Wert! 

Die erste Verpflichtung besteht in der Bestätigung des Mietverhältnisses für das Einwohnermeldeamt. Diese können Sie hier downloaden.

Dem Staat gegenüber sind Sie verpflichtet, die Mieteinnahmen zu versteuern. Dazu muss man in der Steuererklärung die Informationen über das Mietverhältnis einreichen.

Dem Mieter gegenüber haben Sie für eine intakte Immobilie zu sorgen. Ist dies nicht der Fall, so können Mieter gegebenenfalls eine Mietminderung nach § 536 BGB durchsetzen (Fahrstuhl funktioniert dauerhaft nicht, Räume oder Balkone sind nicht nutzbar, Heizung funktioniert nicht). Übrigens im Mietvertrag können Sie Kleinstreparaturen durch den Mieter übernehmen lassen. Bis zum 31.12 des Folgejahres haben Sie eine Nebenkostenabrechnung anzufertigen. Erfolgt dies nicht rechtzeitig, so hat der Mieter trotzdem Anspruch darauf. Kommt es aber zu Nachzahlungsforderungen Ihrerseits, so muss er diese nicht mehr zahlen. Zu Rückzahlungen sind Sie aber verpflichtet.