Rheingold Immobilien - Für wen sich ein Teilverkauf lohnt und für wen nicht

Ist ein akuter Finanzbedarf vorhanden, so kann ein Teilverkauf ein geeignetes Mittel sein. Dies kann daran liegen, dass eine Bank Ihnen keinen Kredit gibt oder einen mit solchen Konditionen, die völlig uninteressant sind. 

Was ist ein Teilverkauf?

Bei einem Teilverkauf verkaufen Sie einen Teil der Immobilie. Wie viele Eigentumsanteile man abgibt, lässt sich vertraglich gestalten. Die zumeist genutzte Variante ist der Verkauf von 50% der Anteile. Damit man weiter alles nutzen kann, werden zwei Punkte vereinbart: Ein Nießbrauchrecht für die Verkäufer, damit diese die Immobilie weiter nutzen dürfen und ein Nutzungsentgelt, welches der Verkäufer an den Teilkäufer für seine „Hälfte“ bezahlen muss.
Warum gibt es auf einmal so viele Anbieter, die sogar mit TV-Spots dafür werben?
Bei der Vertragsgestaltung eines Teilverkaufs gibt es wenige gesetzliche Vorgaben. Die Vertragsgestaltung lässt sich sehr frei gestalten. Auch wenn die Angebote im Markt sich inhaltlich stark unterscheiden, so ist das Nutzungsentgelt fast immer deutlich höher als das derzeitige Zinsniveau, zu dem der Teilkäufer finanziert. Solange dieser sich sicher ist, dass die Immobilie nicht an Wert verliert, kann er bei diesem Geschäft daher eigentlich nur gewinnen. Dazu kann er durch das Ausnutzen von einigen Stellschrauben seine Rendite deutlich in die Höhe treiben. Daher folgen Tipps, worauf zu achten ist.

2 Aspekte, die Ihnen bewusst sein müssen:

1. Die Immobilie ist nach dieser Aktion wirtschaftlich ausgereizt. Häufig wird eine höhere Beleihung als der Immobilienwert vom Käuer im Grundbuch eingetragen und vereinbart, dass es Ihnen untersagt ist weitere Kredite etc. aufzunehmen. Um aus der Situation herauszukommen bliebe so nur der Komplettverkauf oder der Rückkauf zu gestiegenen Kosten. 
2. Bei den meisten Verträgen sind Sie zu 100% für die Instandhaltung verantwortlich und verpflichtet. Zudem fällt ein Nutzungsentgelt in Höhe von derzeit zumeist rund 3 % des Immobilienwertes an. Der finanzielle monatliche Handlungsrahmen verringert sich zukünftig!

3 Punkte, auf die Sie achten müssen:

1. Eine objektive Bewertung der Immobilie: Lieber selber den Wert erst einmal bestimmen lassen, bevor Sie mit einem professionellen Anbieter sprechen. Es soll vorkommen, dass der ermittelte Wert sich eher am Finanzbedarf, als an dem tatsächlichen (und meist höheren) Wert der Immobilie orientiert.
2. Erster Rang im Grundbuch: Um auch im Falle einer Insolvenz des Käufers abgesichert zu sein, sollte das Nießbrauchrecht an erster Stelle im Grundbuch stehen.
3. Vertragliche Einschränkungen: Regelungen zum späteren Verkauf und damit verbundene Verkaufsprovisionen, Automatismen zu Preissteigerungen beim Nutzungsentgelt, Regelungen die eine Vermietung unmöglich machen ("nicht zu vermieten, wenn dies einen Verkauf erschwert").

Professionelle Anbieter und der freie Markt:

Ein Immobilienteilverkauf kann auch am freien Markt verwirklicht werden. Es ist allerdings ein hochkomplexes Thema. Sollten Sie sich dafür entscheiden, so arbeiten wir in diesem gebiet mit einer Bank zusammen. Gerne unterstützen wir Sie dann beim Teilverkauf. In den meisten Fällen raten wir aber eher zu anderen Lösungen!