Von der Wohnung zum Gewerbe oder doch lieber andersrum?
Sie wollen aus Ihren alten Büroräumen eine Wohnung machen oder haben ein Haus geerbt, das Sie lieber als Gewerbefläche nutzen würden? In Deutschland ist jedem Gebäude eine Nutzung zugeschrieben. Wir erklären, wie Sie die ändern können und wann sich eine Änderung überhaupt lohnt.
Wenn Sie eine Nutzungsänderung in Betracht ziehen, stellen Sie sich vermutlich die Frage: Lohnt sich das überhaupt oder bezahle ich hier für die Umbauten viel zu viel Geld? Eine Änderung der Nutzungsart wird immer dann interessant, wenn Sie selbst davon profitieren können oder wenn Sie glauben, dass Sie für eine andere Immobilienform mehr Miete oder einen höheren Verkaufspreis verlangen können.
Doch warum muss eine Nutzungsänderung überhaupt beantragt werden? Die Anforderungen an private Wohnräume und Gewerbeflächen lassen sich nicht eins zu eins übertragen. Für Brand-, Lärm und Schallschutz gelten unterschiedliche Auflagen. Auch was die Innenausstattung der Räumlichkeiten betrifft, sind die Standards sehr verschieden. Eine Wohnung braucht eine Dusche und eine Küche, in Bürogebäuden wird hingegen stärkerer Wert auf die richtige Anzahl an Toiletten gelegt. In den meisten Fällen bedeutet das, dass Sie vor einer Nutzungsänderung um einen Umbau nicht herumkommen.
Hinzukommt, dass in einigen Lagen die Nutzungsänderung von vornherein ausgeschlossen ist. Aus einer Gewerbeimmobilie in einem reinen Industriegebiet, werden Sie kaum ein Wohnhaus machen können. Gleiches gilt für ein Gewerbe im ausgewiesenen Wohngebiet. Ausnahmen bestehen zum Beispiel bei freiberuflichen Tätigkeiten.
In Zeiten, in denen Wohnraum knapp ist und Gewerbeflächen oft leer stehen, bietet sich die Transformation vom Gewerbe zur Wohnung natürlich an. Im Zweifelsfall werden Sie so endlich die Verkaufsfläche los, die schon seit Jahren leersteht. Allerdings sollten Sie bevor Sie eine Entscheidung treffen immer einen Experten zu Rate ziehen, der einschätzen kann, ob die Baukosten am Ende nicht den zu erwartenden Gewinn übersteigen.
Aus Vermarktungs- oder Gewinngründen lohnt sich ein Umwandlung von einer Wohn- zur Gewerbefläche momentan dementsprechend nicht oder nur in bestimmten Regionen. Diese Nutzungsänderung ist nur dann interessant, wenn ein Eigenbedarf für Büroräume oder andere gewerbliche Räume besteht. Arbeiten Sie selbständig und alleine, so ist das wenig problematisch, doch sobald Sie Mitarbeiter einstellen, müssen Sie sich an die Auflagen des Arbeitsschutzgesetzes halten. Auch hier ist es also sinnvoll, ihre Situation von einem Experten überprüfen zu lassen.
Wenn Sie sich dafür entschieden haben, die Nutzung Ihrer Immobilie zu ändern, müssen Sie dafür einen entsprechenden Antrag beim Bauamt Ihrer Gemeinde stellen. In diesem Antrag müssen Sie bereits aufführen, welche baulichen Veränderungen Sie für die Nutzungsänderung durchführen wollen. Auch wenn Sie glauben, an Ihrer Immobilie keine Umbauten vornehmen zu brauchen, müssen Sie die Nutzungsänderung zunächst beantragen, da eine nicht gestattete Änderung als Zweckentfremdung gilt.
