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Immobilie bewerten

Für den Verkauf  ist das realistische bewerten der Immobilien entscheidend.

Warum ist es wichtig den Preis richtig zu bewerten?

  • empirische Studien haben ergeben, dass der berechnete Wert nur dann erzielt wird, wenn der Angebotspreis dem berechneten Wert entspricht. Setzt man höher an, so belegen Studien, dass die Vermarktungszeit steigt und das erziele Ergebnis sinkt.
  • Für Banken bilden realistische Bewertungen / Preisabschätzungen eine solide Basis für die Finanzierung. Wunschpreise erweisen sich hier schon mal als unrealistische Seifenblase.

Eine realistische Markt- und Wettbewerbsanalyse sollte daher bei jedem Verkauf die Basis darstellen.

Auf den folgenden Seiten erläutern wir Ihnen die unterschiedlichen Methoden der Preisfindung:

  1. Online Bewertungen
  2. Sachverständigengutachten
  3. Makler-Markt-und Wettbewerbsanalyse

Unsere Bewertungen werden durch einen  Sachverständigen für die Bewertung unbebauter und bebauter Grundstücke durchgeführt. Entweder durch Herrn Jaap Westermann, beim TÜV Rheinland zertifiziert oder durch einen Sachverständigenkollegen.

Angebotspreise

Skizze-'Der-Preis-ist-heiss'

Die Herausforderung ist es hier einzuschätzen, auf welche Werte man sich verlassen kann, und bei welchen Vorsicht geboten ist.

Empirische Studien haben dabei festgestellt, dass der Angebotspreis im Schnitt 10-30% über den beurkundeten Kaufpreisen lagen. Inzwischen kann man bei einigen Maklern sicherlich auch genau das umgekehrte feststellen. Preise, die zum Teil erheblich darüber liegen.

Woran liegt dies?

Es gibt unterschiedliche Strategien in den Markt zu gehen:

  1. Die Hochpreisstrategie, für die häufig die Begründung ins Feld geführt wird, dass ja jemand kommen könnte
  2. Die klassische Maklerstrategie zum Festpreis (bei dem nach gründlicher Bewertung zumeist tatsächlich nur ein minimaler Preisunterschied festzustellen ist.)
  3. Die unterschiedlichen Formen des Bieterverfahrens. Ob geplant von einem Nullwert oder sich aus der Marktknappheit bei konservativer Preisansetzung ergebend.

Untersuchungen haben ergeben, dass die Preise von Immobilien mit der Dauer, die diese am Markt sind, sinken (Ladenhütereffekt). Richtige Preisansetzungen sorgen hingegen für schnelle Verkäufe und minimale Preisabweichungen.

Als mittelständisches Maklerbüro können wir keine sinnvollen eigene empirische Studien betreiben. Dennoch: Bei den Varianten 2 und 3 finden sich bei uns viele Beispiele für die Richtigkeit dieser Analysen.

Bei realistischer Bewertung und dabei zum Festpreis angebotenen Objekten liegt keine oder nur eine sehr geringe Abweichung vor.

Bei Häusern oder Wohnungen, die leer waren oder in einem absehbaren Zeitraum leer wurden, konnten wir bei realistischer Preissetzung um 3-35% höhere beurkundete Kaufpreise verwirklichen als berechnet. In den Extremfällen haben dabei die Liebhaber, die ja „mal vorbeikommen können“ Liebhaberwerte geboten bzw. erwartete Preissteigerungen im Immobilienmarkt vorweg genommen. D.h. wir konnten hier kurze Verkaufszeiträume bei hohen Verkaufspreisen feststellen. Entsprechend haben wir uns inzwischen gut auf diese Situation vorbereitet.

Die Hochpreisstrategie können Sie – entsprechende Ausdauer vorausgesetzt – gut im Markt verfolgen. Objekte die z.T. über 40 Wochen im Markt sind und bei denen Preissenkungen zu beobachten sind. Vergleicht man diese Angebote zudem mit den Maximalerlösen laut Gutachterausschuss fällt bei Häusern schon mal schnell auf, dass der zuletzt publizierte Preis immer noch rund 10% über den im Gutachterbericht genannten Höchstpreis liegt.