Kündigung vom Maklervertrag

Wie schwierig ist die Kündigung eines Maklervertrags?

Sie sind unzufrieden mit der Maklerleistung? Sie haben einen Makler beauftragt möchten den Maklervertrag aber jetzt kündigen?

Auf dieser Seite haben wir Ihnen einige Aspekte zusammengestellt, was Sie bei einer Kündigung beachten sollten. Welche Kosten können Ihnen dabei entstehen? Gibt es Gründe für eine außerordentliche Kündigung des Maklervertrags?

Welche Arten von Maklerverträgen gibt es? Was ist hier zu beachten? Welche Wirkungen haben die AGB?

Unterschiedliche Maklerverträge

Unbefristeter Maklervertrag

Haben Sie einen unbefristeten Maklervertrag abgeschlossen, so können Sie diesen sehr einfach beenden. Unbefristete Verträge können Sie jederzeit ohne Angaben von Gründen sofort kündigen. Der Immobilienmakler muss dann unverzüglich seine Vermarktungsbemühungen einstellen.

Rheingold Tipp:

Erst einen anderen Makler beauftragen oder selber mit der Vermarktung anfangen, wenn der Makler z. B. durch Einwurfeinschreiben Kenntnis von der Kündigung hat. Prüfen Sie, dass Ihre Immobilie wirklich aus den Portalen und von seiner Homepage entfernt wird.

Außerhalb des Maklerbüros abgeschlossener Maklervertrag

Wird der Maklervertrag außerhalb des Ladenlokals oder Büros des Maklers abgeschlossen, so kann es sein, dass Sie die Möglichkeit haben, gemäß Fernmeldeabsatzgesetz, zu widerrufen.

Haben Sie eine Widerrufsbelehrung erhalten?

Falls nein, hat die Widerrufsfrist vermutlich noch nicht angefangen und ein Widerruf ist voraussichtlich möglich.

Falls ja ist darauf zu achten, ob Sie sich innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist befinden und nicht zugestimmt haben hierauf zu verzichten. 

Rheingold Tipp:

Ziehen Sie im Zweifelsfall kurzfristig (Fristen!) einen Rechtsanwalt hinzu. Sorgen Sie bei Kündigungen immer dafür, dass diese schriftlich erfolgen und beweisbar sind.

Befristeter Maklervertrag: Ordentliche Kündigung

Bei einem befristeten Maklervertrag hat der Makler das Recht und die Pflicht die Immobilie während der Vertragslaufzeit am Markt anzubieten. Die Pflicht die Immobilie anzubieten entfällt, sobald ein Käufer gefunden ist und der Eigentümer signalisiert hat, dass er mit einem Verkauf einverstanden ist. Wenn Sie kündigen möchten, hat dies aber sicher eher damit zu tun, dass Sie unzufrieden mit der Maklerleistung sind oder die Immobilie einfach keinen Käufer findet.

Liegt dies an einer mangelnden Maklerleistung, so können Sie ggf. eine außerordentliche Kündigung in die Wege leiten (siehe nächstes Kapitel).

Ansonsten können Sie den Vertrag zum Vertragende kündigen.

Rheingold Tipp:

Achten Sie ggf. auf Kündigungsfristen. Viele Verträge haben eine automatische Verlängerung verankert. Bei Abschluss eines Maklervertrags sollten Sie darauf achten, dass der Verlängerungszeitraum überschaubar ist und so nicht bei einer ersten Verlängerung Vertragslaufzeiten von 12 Monaten herauskommen.

Schließen Sie nur Maklerverträge mit einer Laufzeit ab, die der derzeitigen Marktsituation entspricht. In Großstädten sollte derzeit kein Vertrag länger als 4 Monate Laufzeit haben. Am Häufigsten anzutreffen sind noch Laufzeiten von 6 Monaten.

Außerordentliche Kündigung eines Maklervertrags – Gründe

Grundsätzlich gibt es zwei Gründe, die dazu führen können, dass Sie einen Anspruch haben, auch außerordentlich zu kündigen:

Bitte achten Sie darauf, dass sich keine Schadensersatzforderungen ableiten lassen.

Knebelvertrag

Ein Vertrag kann aufgrund einer unrechtmäßig langen Vertragslaufzeit als Knebelvertrag und sittenwidrig eingestuft werden. Hintergrund ist, dass Sie in diesem Fall zu sehr in Ihrer wirtschaftlichen Freiheit eingeschränkt werden.

Gängige Praxis: Im Markt findet man vor allem Verträge mit 6 Monaten Vertragslaufzeit. Maklerunternehmen wie Rheingold Immobilien mit kürzeren Vertragslaufzeiten sind nicht der Regelfall. Bei schwer vermittelbaren Immobilien kann der Gesetzgeber aber eine längere Vertragslaufzeit als rechtmäßig ansehen. Sie merken: Es liegt am Einzelfall. Was für eine Immobilie besitzen Sie und gibt es Besonderheiten, die einen längeren Maklervertrag rechtfertigen?

Rheingold Tipp:

Ziehen Sie im Bedarfsfall einen Fachanwalt für Immobilienrecht zurate.

Pflichtverletzung

Wenn sich ein Makler nicht an die Vereinbarungen hält, so kann auch eine Pflichtverletzung gegeben sein. Beispielhaft kann dies daran liegen, dass die Immobilie nicht wie vereinbart beworben wird. Auch kann es daran liegen, dass der Makler nicht auf Interessentenanfragen reagiert oder mit qualifizierten Interessenten keine Besichtigung durchführt. Bei diesen Punkten empfehlen wir zunächst das Gespräch mit dem Makler zu suchen. Gibt es vielleicht gute Gründe dafür? Dies kann z. B. daran liegen, dass noch kein Energieausweis vorhanden ist oder offene Punkte bei den beleihungsfähigen Unterlagen noch geklärt werden müssen.

Möglich ist es auch, dass das Vertrauensverhältnis zerstört ist. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Kaufpreis gedrückt wird, um das Objekt selbst zu kaufen oder einem Dritten günstig zuzuschieben.

Rheingold Tipp:

Halten Sie die wichtigen Indizien für Pflichtverletzungen fest. Falls sich dies nicht auf dem direkten Weg lösen lässt oder das Vertrauensverhältnis zerstört ist, dann ziehen Sie im Bedarfsfall kurzfristig einen Fachanwalt für Immobilienrecht zurate. Liegt eine Pflichtverletzung vor, dann sollten Sie nicht zu lange mit der Kündigung warten. Hier gelten rechtlich ambitionierte Fristen, um die Kündigung auszusprechen.

Wenn Sie das Gefühl haben, trotzdem noch ein vernünftiges Verhältnis zum Makler zu haben, kann auch ein Gespräch von Vorteil sein. Vielleicht bestätigt der Makler Ihnen die Kündigung ja ohne große Probleme im beiderseitigen Einverständnis.

Schadensersatz?

Bitte lesen Sie sich den Maklervertrag und, so vorhanden, auch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch. Achten Sie auch darauf, dass die Ursachen möglicher Pflichtverletzungen nicht bei Ihnen selber liegen (z. B. vereinbarte Unterlagen nicht zur Verfügung gestellt).

Insbesondere bei außerordentlichen Kündigungen sollten Sie einen Rechtsanwalt hinzuziehen, bevorzugt ein Fachanwalt für Immobilienrecht. Inwieweit AGB gültig sind, kann Ihnen ein Rechtsanwalt sagen.

Rheingold Tipp:

Ein Makler arbeitet im Normalfall erfolgsabhängig.

Dennoch können, auch bei Maklern, die vermeintlich provisionsfrei für den Käufer anbieten, Aufwandsentschädigungen anfallen.

Wurde bereits ein Kaufvertrag abgeschlossen und damit die Maklerleistung erbracht, so besteht im Regelfall keine Möglichkeit zur Kündigung. Zudem sollten Sie darauf achten, dass eine neue Vermarktung, unabhängig ob privat oder durch einen Makler, erst nach Beendigung des Maklervertrags startet.

Mindestangaben in einer Kündigung

• Adressat
• Absender
• Ort und Datum des Kündigungsschreibens
• Betreff: Bezugnahme auf den Maklervertrag Nr. / vom
• Anrede,
• Kündigungstext (inkl. Grund für die Kündigung, z. B. fristgerecht zum ....). Falls man die Frist nicht weiß, fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
• Bitte bestätigen Sie mir / uns die Kündigung schriftlich.
• Unterschrift der Auftraggeber.

Handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung, empfehlen wir die Hinzunahme eines Fachanwalts für Immobilienrecht. Als Immobilienmakler geben wir keine Rechtsberatung. Wir dürfen dies auch nicht.

Wir hoffen, dass die Kündigung eines Maklervertrags nicht notwendig ist und Sie von der Leistung des beauftragten Maklers überzeugt sind. Falls nicht, wünschen wir Ihnen viel Erfolg. Gerne helfen wir Ihnen im Kölner Südwesten bei Ihrer zweiten Chance - damit sie diesmal erfolgreich genutzt wird.

Tipp aus der Praxis:

Investieren Sie bei der Maklerauswahl die Zeit, die Sie für eine solide werthaltige Entscheidung benötigen. Lassen Sie sich nicht von blumigen Versprechungen, wie Traumpreisen locken, sondern versuchen Sie bestmöglich abzuschätzen, ob die Berechnung Ihres Immobilienwertes valide ist und ob die Vermarktungsstrategie erfolgversprechend aussieht. Die Auswahl eines falschen Immobilienmaklers kostet Sie im Optimalfall nur Zeit. Es kann aber auch mit geldwertem Verlust einhergehen (geringerer Verkaufspreis, Hausgeldweiterzahlung, Instandhaltungskosten). Achten Sie auf die lokale Marktkenntnis. Diese hilft bei einer richtigen Einwertung und sorgt damit für einen schnellen Verkauf.