Wollen Sie 2024 Ihr Haus verkaufen? Für wen es sich lohnt und worauf Sie achten sollten.

Idealerweise hat man keine Zeitnot und kann frei bestimmen, wann es zum Verkauf kommt.

Es gibt aber Situationen im Leben, da muss es schnell gehen:

Das Finanzamt fordert Erbschaftssteuern. Im Scheidungsfall fordert die oder der EX-Partner einen schnellen Verkauf oder aber Miterben drängen auf eine schnelle Abwicklung der Erbschaft. In diesen Fällen muss es häufig zügig gehen.

Möchte man sich verändern dann trägt man diesen Gedanken häufig erst einmal ein paar Jahre mit sich rum. Hier kann man dann erst einmal den Markt sondieren.

Ohne Zeitdruck können Sie den Immobilienmarkt beobachten und auf eine günstige Preisentwicklung warten, um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen. Ein wichtiger Aspekt sind hierbei die Bauzinsen: Je niedriger die Zinsen, desto mehr potenzielle Käufer können sich einen bestimmten Kaufpreis leisten, was die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt erhöht. Dies hat man nicht zuletzt bei der wohl radikalsten Zinswände gesehen an die wir uns zumindest erinnern können. Beim schnellen Zinsanstieg in 2022 kam der Immobilienmarkt fast zum erliegen. Angebotspreise und Finanzierungssituation waren schnell auseinander gedriftet. In 2024 sieht die Welt wieder anders aus. Die Zinsen sind relativ stabil und es ist eher die Erwartungshaltung von weiteren Zinssenkungen. Auch wenn diese sicher nicht so schnell kommen werden, wie manch ein Kaufinteressent oder Verkäufer dies gern hätte.

Natürlich erzielen Sie heute nicht mehr so gute Preise wie zu den Spitzenzeiten Ende 2021 und Anfang 2022. Nichtsdestotrotz ist dies eher ein jammern auf hohem Niveau. Die Preise dürften immer noch weit über dem liegen, was Sie früher für die Immobilie gezahlt haben. Der Immobilienkauf hat sich bestimmt gelohnt!

Wir unterscheiden beim Hausverkauf die folgenden vier Phasen:

1. Die Vorbereitungsphase

2. Die Vermarktungsphase

3. Die formelle Umsetzungsphase

4. Die After-Sales-Phase

Die Vorbereitungsphase beinhaltet das Zusammenstellen der Unterlagen sowie die Preisfindung für den Angebotspreis. Bei der Preisfindung ist dabei zu berücksichtigen, dass es verschiedene Preisstrategien gibt. Mit der angestrebten Strategie legt man indirekt fest, wieviel Verhandlungsspielraum man einplant bzw. ob man sogar ganz darauf verzichtet und über ein Bieterverfahren zum Erfolg kommt. Jedes Haus, Jede Wohnung ist individuell und eine Strategie die für eine Standardimmobilie greift passt sicher nicht zum Luxussegment und umgekehrt.

Bei der Unterlagenbeschaffung kann ein engagierter Makler stark unterstützen. Diese wissen, wo man Unterlagen bekommt und helfen mit dafür zu sorgen, dass eine Bank alles benötigte zur Verfügung hat.

In der Vermarktungsphase erzählen Sie im Freundes- und Bekanntenkreis vom Verkauf und bewerben die Immobilie. Sie bekommen seriöse und weniger seriöse Anfragen und führen möglichst qualitative Besichtigungen durch. Bei konkreterem Kaufinteresse stehen Preisverhandlungen an. Je mehr Interessenten dabei da sind, desto besser ist Ihre Verhandlungsbasis.

In der formellen Phase wird ein Notar hinzugezogen. Hier wird dann ein Kaufvertrag aufgesetzt. Neben dem Standardvertrag gibt es auch einige Gestaltungsmöglichkeiten. Hier sollte idealerweise ein Makler an der Seite stehen, der darauf achtet, dass hier keine Fallstricke lauern. In dieser Phase sollte auch die Bonität des Käufers final und sicher geklärt sein. Es wird für beide teuer und unangenehm, wenn eine Rückabwicklung wegen fehlender Finanzierung notwendig wird.

In der After Sales Phase begleitet Sie sinnvollerweise ein Makler bei der Wohnungs- oder Hausübergabe. Diese sollte erst erfolgen, wenn die Kaufpreissumme bezahlt ist. Zusätzlich kommt es nach dem Verkauf schon einmal zu kleineren Abstimmungen. Dies hängt an der zeitverzögerten Umtragung in die Grundbücher. Auch wenn der wirtschaftliche Übergang vollzogen sein mag, so kann der bisherige Inhaber doch noch Rechnungen bekommen. Auch die Nebenkostenabrechnung bei Eigentumswohnungen kommt immer zeitversetzt. Hier muss man dann gemäß der Absprachen im Kaufvertrag für den entsprechenden Ausgleich sorgen.

Nachfolgend sind die Inhalte aus den 4 Phasen noch etwas genauer beleuchtet:

Zunächst die wichtigsten Unterlagen für den Immobilienverkauf:

Grundbuchauszug – hier sieht man woraus Ihr Eigentum besteht. Wie groß ist das Grundstück? Bei Wohnungen ist aufgeführt wieviel Miteigentumsanteile Sie haben und welches Sondereigentum Sie haben. Gibt es Wegerechte, so sind diese in Abteilung II des Grundbuchs aufgeführt. In Abteilungs III sollte man überprüfen ob noch offene Kredite bestehen. So die eingetragene Summe höher ist als der Kaufpreis muss geklärt werden, ob der Kredit noch komplett offen ist und Klärungen mit der Bank notwendig sind oder ob der Kaufpreis zur Finanzierung der offenen Kredite reicht.

Energieausweis – bis auf ganz wenige Ausnahmen, wo dieser nicht erforderlich ist muss dieses spätestens zur ersten Besichtigung vorliegen. Gerne wird hier inzwischen von Verbänden abgemahnt, so dies nicht der Fall ist. Schließlich handelt es sich hier um eine Pflicht zur Offenlegung. Gute Makler unterstützen beim Hausverkauf bei der Erstellung des Energieausweises.

Flurkarte – Auch bei Eigentumswohnungen inzwischen fester Bestandteil für die Finanzierung bei jeder Bank. Besondere Wichtigkeit erlangt sie allerdings bei Häusern. Nur hier kann man überprüfen ob ein direkter Zugang zum Grundstück besteht.

Grundriss, Wohnflächenberechnung – damit ein Kaufinteressent die wichtigsten Informationen hat und weiß was ihn erwartet.

Um den Artikel hier nicht zu überladen verweisen wir an dieser Stelle auf die Finanzierungsseite auf dieser Homepage. Hier haben wir für Eigentumswohnungen, Haus und Mehrfamilienhaus separate Checklisten aufgeführt, denen Sie genau entnehmen können, was alles benötigt wird. Wichtig dabei: Manche Unterlagen sind einfach zu besorgen: z.B. Flurkarte, Grundbuchauszug, negativer Baulastenbescheid. Manche können aber zeitaufwendig sein. Dies insbesondere wenn Behörden involviert sind: Z.B. bei Bauaarchiveinsicht, so nicht alle Bauzeichnungen vorhanden sind oder bei Baulasteneintragungen. Hier kommt dann eine detaillierte Antwort aus der entsprechenden Abteilung. Dies benötigt zur Zusammenstellung natürlich mehr Zeit.

Es ist wichtig, den Marktpreis für Dein Haus realistisch einzuschätzen. Eine optimale Quelle wäre eine Datenbank mit tatsächlichen Immobilienverkaufsdaten, aber diese Informationen sind in Deutschland nicht öffentlich zugänglich.

Je nachdem wieweit fortgeschritten Sie mit Ihren Planungen sind gibt es unterschiedliche Maßnahmen, die Sie unternehmen können um einen realistischen Preis abzuleiten:

Frühes Orientierungsstadium:

Hier empfiehlt es sich auf die Daten des lokalen Gutachterausschusses zurückzugreifen. Die aktuellsten Grundstücksmarktberichte mit Näherungsinformationen finden Sie ebenso wie Bodenrichtwerte auf www.boris.nrw

Zusätzlich lohnt es sich Preisspannen aus Marktberichten hinzuzuziehen. Hier beispielhaft für die 5 größten Städte Deutschlands:

1. Berlin (rund 3,6 Mio Einwohner Zensus 2022): z.B. Guthmann, Engel und Völkers

2. Hamburg (rund 1,8 Mio Einwohner Zensus 2022): z.B. LBS oder für die Elbvororte Richelmann

3. München (rund 1,5 Mio Einwohner Zensus 2022): z.B. Aigner Immobilien, Maierimmobilien

4. Köln (rund 1,1 Mio Einwohner Zensus 2022): Rheingold Immobilien GmbH

5. Frankfurt am Main (rund 0,8 Mio Einwohner Zensus 2022): von Poll

Zusätzlich bietet es sich an die Angebotspreise bei vergleichbaren Immobilien anzusehen. Dies geht bei folgenden Immobilienportalen: Immobilie1, Immobilienscout24, ebay, Immowelt (bzw Immonet – beides zusammen gehörend), meinestadt

Mit diesen Quellen können Sie eine gute und verlässliche Preisspanne ableiten.

Hinweis zu Online Bewertungen: In diesem Stadium kann man sich auch mal die Ergebnisse einer Online Bewertung ansehen. Nachteil: Es werden nur wenige Parameter abgefragt und entsprechend dürftig ist das Ergebnis. Zudem verbergen sich bei den, auf den ersten Blick zumeist unabhängig wirkenden Seiten, mit kostenlosen Bewertungen zumeist Leadanbieter, d.h. Unternehmen die Ihre Kontaktdaten (nicht ist im Leben wirklich kostenlos) an 1 bis 3 Maklern verkaufen. Leider kann man es hier manchmal mit „Top Vertriebler“ zu tun bekommen, deren Anrufe einen in den Wahnsinn treiben. Zudem muss man bei diesen Quellen wissen, dass der Makler Ihre Kontaktdaten häufig teuer erwirbt. Bei einem der Immobilienportale ist eine Provisionsabgabe von bis zu 25% angesagt. Bei anderen Leadportalen haben wir schon von mehr als 30% gehört, die die Makler an die Leadverkäufer abgegeben haben. Geld was für das Werbebudget Ihrer Immobilie nicht mehr zur Verfügung steht!

Kurz vor dem geplanten Verkauf:

Eine kostspieligere, aber individuell angepasste Option ist ein Gutachten zum Verkehrswert Ihrer Immobilie.

Nicht umsonst sind Verkehrswertgutachten Stichtagsbezogen. Entsprechend sollte die finale Angebotspreisfindung möglichst zeitnah zum Verkaufsstart erfolgen. So können neue lokale Entwicklungen sowie mögliche Veränderungen am Zinsmarkt mit berücksichtigt werden.

Für den Verkauf sind Verkehrswertgutachten zwar gut aber nicht zwingend erforderlich. Kurzbewertungen, die nach den gleichen Methoden durchgeführt werden sind als Basis für Ihre Angebotspreisfindung absolut ausreichend. Viele gute Immobilienmakler haben entsprechend auch eine Ausbildung zum Sachverständigen für unbebaute und bebaute Grundstücke oder kurz ausgedrückt sind sachkundig bei Bewertungen unterwegs.

Hier sollte man möglichst einen guten Makler auswählen, der mit einer Wertindikation den Preis bestimmt. Nehmen Sie nicht denjenigen, der unbedingt darauf besteht zu erfahren, welchen Zielpreis Sie sich vorstellen. Dieser möchte um jeden Preis den Auftrag. Liegt Ihr Preis niedrig – dann freut er sich über einen einfachen Verkauf, liegt er zu hoch – dann geht er davon aus, dass Sie während der Vertragslaufzeit mürbe werden. Also Augen auf bei der Auswahl desjenigen, der die Bewertung macht.

Privatverkäufer neigen dazu, ihre Immobilien zu höheren Preisen zu sehen wie Verkäufer, deren Angebotspreis auf den Erfahrungen guter Makler oder Sachverständiger beruht.

Man hat zumeist viel Arbeit und Mühe ins Eigenheim investiert. Man sieht nur die Einnahmen und weniger die notwendigen Maßnahmen, wenn jemand neu einzieht oder die sich aus den neuen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes ergeben.

Grundsätzlich gibt es folgende Preisstrategien:

1) Hochpreisstrategie (mehr als 10% über dem berechneten Immobilienwert)

Bei dieser Strategie heißt es häufig „ich habe Zeit“ und „runtergehen kann ich immer noch“. Durch die Internetportale und frei verfügbare Grundstücksmarktberichte ist der Markt aber viel transparenter als früher. Interessenten sehen das Angebot und melden sich nicht. Je länger eine Immobilie aber im Markt ist, desto größer die Gefahr sich zu einem Ladenhüter zu entwickeln. Man kennt die Bilder und zunehmend wird es selbst bei Preissenkungen schwer die Immobilie zu verkaufen. Die Folge: Nicht selten landet man unter dem Preis, der eigentlich angemessen wäre. Man ist aber dennoch froh überhaupt verkauft zu haben.

In der Praxis: Nicht nur Privatverkäufer setzen auf dieser Strategie. Auch Makler mit langen Vertragslaufzeiten nutzen einen hohen Angebotspreis als Köder für den Verkäufer. Hauptsache an der Angel: Später verkauft man dann halt zum realistischen Preis.

2) Die realistische Preisstrategie

Je näher man am realistischen und auch durch Banken finanzierten Marktpreis kommt, desto mehr Interessenten melden sich. Die Wahrscheinlichkeit eines schnellen und guten Verkaufs sind deutlich höher als mit der ersten Strategie.

3) Die Understatement Preisstrategie

je niedriger der Preis, desto mehr Nachfrage.

Das bedeutet jedoch nicht, dass der endgültige Verkaufspreis niedriger ist. Bei mehreren ernsthaften Interessenten können Makler einen Preiswettbewerb initiieren, was zu einem höheren Verkaufspreis führt. Privatverkäufer zögern oft, den Angebotspreis nachträglich zu erhöhen.

Bei Immobilien, wo Sie sich sicher sein können viele Kaufinteressenten ansprechen zu können, kann es daher ratsam sein beim Angebotspreis zu untertreiben. Die Preisverhandlung geht dann in eine schöne Richtung: Nach oben! Aber Achtung: Nicht jede Immobilie ist für ein Bieterverfahren geeignet und es gibt Zeitpunkte (siehe radikale Zinswende) wo es ein sehr riskantes Unterfangen sein kann. Sicher ist: Sobald der Markt wieder auf einem sicheren Plateau angekommen ist wird das „Spiel“ zumindest in den gefragten Metropolen wieder losgehen. Goldene Aussichten für Verkäufer.

Mit welcher Strategie Sie in den Markt gehen hängt immer von Ihrer Entscheidung ab. Ein guter Makler sollte Sie beraten. Den Preis sowohl im positiven wie auch im negativen Sinne bezahlen immer Sie. Sie müssen daher von der Strategie überzeugt sein. Ein durchführender Makler muss zudem wissen was er tut.

Es muss nicht immer ein komplettes Homestaging sein – geht auch gar nicht, wenn man noch in der Immobilie wohnt. Aber ihr Zuhause sollte Ihnen soviel wert sein, wie Ihr Auto. Wenn jemand ein Auto verkauft ist es das normalste der Welt das Auto von Aussen und Innen zu waschen. Entsprechend sollte man immer gucken, welche häufig auch kleine Maßnahmen zu einer besseren Präsentation Ihrer Immobilie führen können. Vom aufräumen über leichte Ausbesserungen bis hin zum Homestaging bei leeren Immobilien. Die Palette ist groß und gute Makler unterstützen Sie sicher gerne bei der Entscheidungsfindung.

In einem Exposé sollten neben den Grundinformationen zur Immobilie eine ausführliche schriftliche Beschreibung Ihrer Immobilie vorhanden sein sowie aussagefähige Fotos und ein möglichst professioneller Grundriss. Das Auge isst mit gilt in den Zeiten von Immobilienportalen mehr denn je.

Natürlich können Sie auch auf eine reine Mundpropaganda setzen. Machen Sie dies bitte nur, wenn Sie ein sicheres Preisgefühl haben. Nachbarn meinen es leider häufig genauso wenig gut mit Ihnen wie manch ein Verwandter sich bei einer Erbschaft als rücksichtslos entpuppen kann.

Wenn Sie Ihre Immobilie in einem Portal bewerben, so helfen diese bei der Erstellung des Exposés. Sie werden zumeist Schritt für Schritt angeleitet. Mithilfe der Eingabefelder und den notwendigen Unterlagen die abgefragt werden entsteht ein Onlineexposé. Dieses können Sie natürlich auch ausdrucken und Interessenten aus der Nachbarschaft geben.

Es war einmal die Anzeige in der Tageszeitung. Betrachtet man heute die Kaufinteressenten, so sind dies zumeist diejenigen die Zeitungen nur noch online nutzen und selten die Leser der lokalen Zeitung. Zeitungsanzeigen von Maklern dienen da schon eher dazu, die tendenziell etwas ältere Gruppe der Verkäufer zu erreichen und neue Immobilien zu akquirieren.

Da man als Privatperson kaum über eine Kundendatenbank wie bei einem lokalen Immobilienmakler verfügt (frühere Erhebungen ergaben: 90% der Käufer kommen aus einem maximal 5 km Radius um die Immobilie) bedeutet dies, dass einem neben lokalen Werbemaßnahmen wie Schilder, Handzettel und Mundpropaganda nur das internet bleibt.

Eine Immobilienanzeige auf einem Portal wie ebay, meinestadt, Immobilienscout24 oder Immowelt kostet für den Verkauf von privat von 0 bis zu mehreren Hundert Euro (je nach Laufzeit und gebuchtem Paket, bei manchen Internetportalen auch abhängig vom Angebotspreis). Sofern Sie in der Suche weiter oben erscheinen oder die Anzeige hervorheben möchten, können Sie dies kostenpflichtig buchen. Ein hoher dreistelliger betrag und auch ein vierstelliger ist je nach Portal schnell ausgegeben.

Je mehr Nachfrage Sie erwarten, desto kürzer kann das gebuchte Vermarktungspaket sein. Leider muss man sich allerdings vor der Buchung entscheiden ob dem so sein wird. Zieht sich die Vermarktung wäre eine längere Laufzeit daher vorteilhafter gewesen.

Manche Hausverkäufer sind bei dieser Vermarktung eher zurückhaltend, es soll ja keiner mitbekommen. Die Praxis zeigt aber auch hier: Nichts verbreitet sich so schnell wie ein Gerücht.

Wenn Sie die Information nicht selbst so verbreiten wie Sie es möchten, wird es trotzdem die Runde machen. Ob dann mit richtiger Information oder wie bei der stillen Post mit Falschinformationen muss man dann abwarten. Besser Sie sind vorbereitet und stehen zum Verkauf.

Sobald das Gerücht die Runde macht das Sie verkaufen kann es passieren, das an Ihrer Tür geklingelt wird oder Anrufe Sie erreichen. Dies insbesondere wenn Ihre Telefonnummer im Telefonbuch verzeichnet ist.

So Sie dies noch nicht möchten, so müssen Sie vermeiden anderen vom Verkauf zu erzählen. Gerüchte verbreiten sich nun einmal besonders schnell, wenn sie nicht weitererzählt werden sollen.

Sobald die Information im Raum steht sollten Sie daher vorbereitet sein.

Bedenken Sie, dass – so Sie noch in der Immobilie wohnen – auch eine abstrakte Einbruchgefahr vorliegt. Klingelt jemand an der Tür – wollen Sie diejenigen dann hereinlassen?

Ruft jemand an: Wollen Sie direkt erzählen, wo sich die Immobilie genau befindet und wann Sie nicht zuhause sind?

Arbeitet man mit einem Makler, so kann man sich zurücklehnen. Kommt doch mal jemand „spontan“ vorbei oder ruft Sie direkt an, so können Sie einfach die Daten des Maklers weitergeben.

Ansonsten sichern Sie sich soweit es geht ab:

1) Keine Besichtigung ohne den Personalausweis mit den vorher gegebenen Informationen abzugleichen.

2) Am Besten eine eigene SIM Karte für Anrufe. Dann können Sie mal abschalten und werden nicht zu jeder erdenklichen Uhrzeit kontaktiert. Zudem können Sie so einfacher nervige Makler die verzweifelt auf der Suche nach einem Verkaufsauftrag sind blockieren.

3) Erst Informationen über den Kaufinteressenten sammeln bevor Sie Informationen zu sich und der Immobilie weitergeben. Hier hilft es zumeist die Erstkontaktaufnahme nur per Mail zu erlauben. Dann können Sie erst einmal Basisinformationen weitergeben und rufen den Interessenten selber zurück.

Bevor Sie von sich zu viel Preisgeben bietet es sich an, die Kaufinteressenten auf den Zahn zu fühlen:

- Können Sie mir Ihren Namen, Adresse und Ihre Telefonnummer geben (ggfs auch email)

- Wie lange suchen Sie schon?

- Wonach suchen Sie genau?

- Suchen Sie für sich? Für Dritte? Sind Sie Makler?

- Ist die Finanzierung geklärt? Passt der Angebotspreis inklusive Nebenkosten zum Budget?

- Haben Sie noch wichtige Fragen zu möglichen KO Kriterien bevor wir eine Besichtigung vereinbaren?

- An welchen Tagen haben Sie für eine Besichtigung Zeit?

- Von wo reisen Sie an?

Wer hier ungünstige oder keine Antworten liefern kann, ist mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Besichtigungstourist. Diese werden besonders gerne bei Privatanbieter vorstellig. Hier ist die Wahrscheinlichkeit einen Besichtigungstermin ohne Rückfragen zu bekommen am größten.

Notieren Sie sich die Informationen zum Interessenten. Bei Interessenten die Ihrer Vorqualifizierung nicht stand halten können Sie entweder bei starken Abweichungen von gewünschten Antworten direkt sagen, dass Sie davon ausgehen, das die Immobilie nicht die richtige ist oder auf Zeit spielen und den Interessenten sagen, dass Sie erst einmal sammeln und dann bezüglich eines Termins auf die Interessenten zukommen. Bei ernsthaften Interesse und einem passenden Such und Finanzierungsprofil können Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren.

Natürlich sollten Sie auch auf Fragen des Kaufinteressenten für Ihr Haus vorbereitet sein:

- Wie lautet die Adresse?

- Wann kann ich besichtigen?

- Was ist der niedrigste Preis?

- Geht noch was beim Preis?

Die letzten beiden Fragen können einen Interessenten übrigens auch disqualifizieren – insbesondere, wenn dessen Preis gar nicht zu dem erwarteten Marktpreis passt.

Wichtig zu wissen: Platzieren Sie eine Internetanzeige so kommen am Anfang die meisten Rückmeldungen. Durch Suchaufträge werden potenzielle Interessenten schnell informiert und reagieren dann zumeist auch sehr schnell.

Das Auge des Betrachters isst mit – eine unaufgeräumte Wohnung, ein unaufgeräumtes Haus sorgt immer für Unbehagen bei Kaufinteressenten. Wenn es oberflächig schon so aus sieht – wie wird es dann erst bei den nicht sichtbaren Gebäudebestandteilen aussehen?

Würden Sie bei einem Kaufinteresse nicht auch begeisterter von einer sauberen und aufgeräumten Immobilie sein? Spielsachen von Kindern sind dabei übrigens ein geringeres Problem, sie sollten nur nicht als Stolperfallen hingestellt sein.

Wertsachen sollten Sie soweit es geht aus dem Sichtfenster der Interessenten entfernen. Insbesondere kleine bewegliche Wertgegenstände wie Schlüssel, Handy, Laptop, Schmuck und ähnliches.

Vorsorgliche Makler haben übrigens Schuhschoner dabei. Dies sorgt dafür, dass Ihre Immobilie so sauber bleibt, wie vor der Besichtigung.

Bevor jemand Ihr Haus betritt fragen Sie nach dem Personalausweis. Machen Sie ein Foto oder notieren Sie die wichtigsten Daten. Falls eingebrochen wird oder nach der Besichtigung was fehlt, wissen Sie zumindest wer besichtigt hat.

Versuchen Sie sich bei der Besichtigung eher im Understatement. Eine gute Immobilie begeistert von alleine. Zuviel Druck oder Emotionen von Aussen können störend sein und sollten deshalb nur an der richtigen Stelle platziert werden.

Wie ist Ihr Pokerblatt? Wie sieht Ihre Verhandlungsposition aus?

Je mehr Interessenten vorhanden sind, desto leichter die Verhandlung. Bei vielen Kaufinteressenten, die wirklich kaufen wollen und kaufen können kann man ggfs. Sogar nach oben verhandeln. Bei wenig Nachfrage und im Extremfall einem Interessenten sieht die Lage anders aus: Haben Sie nur einen Interessenten, dann sollten Sie die Marktsituation gut kennen um zu wissen, was Sie machen wollen und wo Sie ablehnen. Machen Sie sich dies im Vorfeld bewusst.

Um zu wissen, wie Ihre Verhandlungsposition ist tragen Sie bitte folgende Informationen zusammen:

1) Wie lange sind Sie im Markt?

2) Wo haben Sie Ihre Immobilie inseriert?

3) Wie war die Nachfrage bisher?

4) Woran ist es bei Interessenten bisher gescheitert? Lag es am Preis oder andere Aspekte?

5)Wo liegt Ihre Schmerzgrenze (Bei welchem Preis unterhalb des Angebotspreises würden Sie Ihre Immobilie gerade noch verkaufen statt weiter auf andere Interessenten zu warten?

6) Wie viel zeit gebe ich dem verkauf noch bzw. wie wahrscheinlich ist es, dass mehr Zeit meine Verhandlungsposition verbessert?

Faktoren die Sie zusätzlich berücksichtigen sollten:

1) Wie ist die Zinssituation? Verändert sich diese voraussichtlich in naher Zukunft zu Gunsten der Kaufinteressenten?

2) Wie ist die Marktsituation? Inwieweit beeinflusst diese gerade die Nachfrage (Weihnachten, Karneval, Ferienzeiten haben Einfluss auf die Nachfragesituation).

Von Herz zerreißenden Geschichten sollte man sich übrigens hier nicht blenden lassen. Es geht hier um Geld und manch einer ist Einfallsreich. Auch aus Rücksicht einen bestimmten Kaufinteressenten zu bevorzugen kann sich als fehlgriff erweisen. Niemand kann garantieren, dass nicht nach kurzer Zeit weiter verkauft wird.

Übrigens alle Punkte hier betreffen sowohl die Privatvermarktung als auch die über einem Makler. Das letzte Wort haben immer Sie – denn Sie müssen den Notarvertrag unterschreiben. Deshalb müssen Sie sich auch bewusst werden, was für Sie richtig ist und auch mit dem Risiko umzugehen wissen, wenn man ablehnt und im Nachhinein feststellen muss, dass nur noch geringere Angebote kommen. Ein guter Makler sollte dabei ein verlässlicher Ratgeber sein und die Situation normalerweise gut einschätzen können oder bei unsicheren Situationen, wie dies 2022 der Fall war, auch mal ehrlich kommunizieren, wenn Unsicherheit den Markt prägt.

Hat man sich geeinigt, so sollte geprüft werden, dass die Finanzierung gesichert ist. Hiervon kann man z.B. ausgehen, wenn die Grundschuldbestellung beim Notar ist.

Erst wenn ein Immobilienkauf notariell beurkundet ist steht der Verkaufsabschluss. Bei einer mündlichen Einigung kann immer noch einer zurücktreten. Auch soll es schon vorgekommen sein, dass im Notartermin noch ein Versuch des Käufers gestartet wird um den Preis nach zuverhandeln. Hier sollte man sich nicht darauf einlassen, aufstehen und wenn der Käufer nicht einlenkt das Notariat verlassen. 
Nach der Einigung können Sie den Käufer bitten ein Notariat zu beauftragen. So muss dieser die Kosten tragen, wenn der Kauf nicht funktioniert.
Gibt es irgendwelche Mängel oder wichtige Punkte, wo man Sie später für Haftbar machen könnte? Dann müssen diese in den Notarvertrag. Bitte teilen Sie dies mit den Basisinformationen dem Notariat mit. Der Notar fertigt daraufhin den Kaufvertragsentwurf an.
Nehmen Sie sich die Zeit, die für Sie erforderlich ist um den Vertrag zu prüfen. Arbeitet man mit einem Makler, so kann man mit diesem den vertrag schon einmal durchgehen. So versteht man besser, was sich hinter dem Juristen deutsch verbirgt.
Handelt es sich bei dem Käufer um ein Unternehmen, so ist eine Mindestfrist von 2 Wochen zwischen Erhalt des Entwurfs und dem Vertragstermin einzuhalten. Bei Kauf von privat an privat (hierunter fällt auch ein verkauf mit einem vermittelnden Makler) existiert diese Frist nicht. Allerdings sollten Sie und auch in diesem Fall der Notar darauf achten, dass beide Seiten genügend Zeit haben, alle Aspekte des Verkaufs zu überlegen und zu prüfen.
Rechnet man noch etwas Bearbeitungszeit beim Notar hinzu, vergehen also auch bei einem Kauf von privat an privat einige Tage bis einige Wochen, bis der Vertrag beurkundet ist. Finanziert der Käufer so sollte man auch warten bis die Grundschuldbestellung beim Notar ist und erst danach beurkunden. Dies ist die größte Sicherheit, die Sie als Verkäufer erhalten können, das auch alles reibungslos läuft.
Makler schließen häufig noch eine Reservierungsvereinbarung ab, um die Kaufabsicht so verbindlicher zu machen. Man kann so zwar nicht endgültig zum verkauf verpflichten. Aber mit einer Reservierungsgebühr innerhalb des gesetzlichen Rahmens und der Gegenleistung die Vermarktung einzustellen und innerhalb von x Wochen zum Notar zu gehen, erhöht man die Wahrscheinlichkeit einer ernstgemeinten Kaufzusage. 
So schön ein verkauf auch ist: Wichtig ist neben der Einigung zwischen beiden zukünftigen Vertragsparteien auch die Zustimmung der finanzierenden Bank. Hat ein Käufer sein Budget überschritten oder gönnt sich noch einen nicht mit der Bank abgesprochenen Luxus. Dann kann die Bank immer noch ihr Finanzierungsveto einlegen. Liegt die Grundschuldbestellung beim Notariat, dann ist zumeist alles gesichert. 
Haben Sie noch Restschulden auf dem Haus, so werden diese vom Notariat bei der Bank abgefragt und aus der Kaufpreissumme durch den Käufer beglichen. Liegen die Restschulden über dem Verkaufspreis, so müssen Sie vorher mit der im Grundbuch stehenden Bank klären welche regelung getroffen werden kann oder ob diese ein Veto zum verkauf einlegt.
Um allen Evualitäten vorzubeugen sollten Sie dennoch immer eine Sache im Kaufvertrag berücksichtigen lassen: Der Käufer muss unbedingt dem Notar bevollmächtigen, seine Vormerkung im Grundbuch wieder löschen zu lassen. Ggfs natürlich gegen Rückzahlung von Teilbeträgen die er bereits überwiesen hat. Dies sichert Sie ab, wenn der Vertrag wegen Nichtzahlung des kompletten Kaufpreises rückabgewickelt werden muss.
Im Normalfall läuft die Abwicklung Zug um Zug und nicht wie früher üblich über ein Notaranderkonto. Dieses treuhänderisch vom Notar geführte Konto wird nur bei besonderem Sicherheitsinteresse genutzt. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Verkäufer die Immobilie vorzeitig übergeben möchte, wenn der Kauf durch eine im Ausland ansässige Person erfolgt oder wenn mehrere Banken die Immobilie finanziert haben.

Der Kaufvertrag ist abgeschlossen. Jetzt müssen alle Ihren Verpflichtungen nachkommen.

Die Abwicklung als solche wird vom Notar begleitet. Erst wenn er die Zahlungsaufforderung versendet gilt frühestens die Frist für die Zahlung des Kaufpreises. Ist ein frühester zahlungszeitpunkt vereinbart, und die Zahlungsaufforderung liegt davor, so kann bei einvernehmen zwischen den Beteiligten alles vorgezogen werden – muss es aber nicht. Wichtig insbesondere, wenn man noch in der Immobilie wohnt und erst kurz vor geplanter Kaufpreiszahlung auszieht.

Wohnen Sie im Haus und haben Sie eine bezugsfreies Haus vereinbart, so müssen Sie Ihren Auszug spätestens zum vereinbarten Termin organisieren.

Der Käufer muss sicherstellen, dass er nach der Zahlungsaufforderung des Notariats fristgerecht den Kaufpreis zahlt. Dies muss übrigens zwingend per Überweisung erfolgen! Einen entsprechenden Kontoauszug müssen Sie nach Zahlungseingang als Nachweis dem Notariat zukommen lassen.

Wichtig: Waren noch Restschulden auf dem Haus, so erhält die Bank zunächst das Geld, das Sie der Bank noch schulden. Der Rest landet auf Ihrem Konto.

Wichtig: Mit Zahlungseingang geht der wirtschaftliche Übergang der Immobilie einher. Kosten und Lasten aber auch mögliche Einnahmen gehen nun zu Gunsten oder zu Lasten des Käufers. Häufig erfordert dies einen internen Abgleich.

Die Übergabe bitte erst vornehmen, wenn Sie die Kaufpreissumme haben! Erst Geld, dann das Haus!

Das Übergabeprotokoll kann bei einer Bestandsimmobilie etwas kürzer ausfallen wie bei einer Mietwohnung. Einzelne Kratzer muss man hier nicht aufführen. Grundsätzlich gilt bei einem verkauf einer Bestandsimmobilie: Gekauft wie gesehen. Daher nur Abweichungen festhalten und ansonsten folgende Punkte aufnehmen:

- Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung)

- Anzahl und Art der Schlüssel

- ggfs todos mit Arbeitsbeschreibung und Zuständigkeiten

Mit der Unterschrift unter dem Übergabeprotokoll haben Sie den Hausverkauf abgerundet.

Natürlich kann es im Nachgang schon mal zu Fragen zu Heizungsanlage oder ähnliches kommen, wo man sich noch austauscht. Bei Eigentumswohnungen kommt zudem die Hausgeldabrechnung immer erst mit Zeitverzug. Hier können dann noch Ausgleichzahlungen oder Rückerstattungen notwendig werden.

Herzlichen Glückwunsch zur Abwicklung Ihres Immobilienverkaufs!

In den meisten Fällen ist gesetzlich geregelt, dass ein Verkäufer nicht weniger zahlen darf als ein Käufer. Dies hat dazu geführt, dass in den meisten Bundesländern eine Zweiteilung das gängige Bezahlmodell ist. Beide Seiten bezahlen nach erfolgreicher Vermittlung jeweils 3,57 % (=3% Maklerprovision plus 19% Mehrwertsteuer).

Würde mann alle Immobilienanzeigen auswerten, so sieht man anhand der Käuferprovisionen, dass es schon einmal zu Abweichungen kommt. Gewährt ein Makler dem Verkäufer einen Rabatt, so muss er dies auch für den Käufer tun. Entsprechend ist dies dann sichtbar. Auch gibt es einige wenige Anbieter, die sich über geringfügig günstigere Provisionen im Markt positionieren. Der Unterschied sollte bei Ihnen nie das entscheidende Kriterium sein. Wichtig ist: Arbeitet der Makler in Ihrem Sinne? Lohnt sich seine Beauftragung weil sich Ihre Ziele so besser umsetzen lassen? Ist das Preis- Leistungsverhältnis für Sie positiv?

Punkte die für oder gegen eine Makler sprechen können und fragen die Sie ihm stellen können um zu erfahren, ob es der richtige Makler für Sie ist:

• Sicherheit? - was tut der Makler für Ihre Sicherheit?

• Zeitersparnis? - arbeitet der Makler mit einer professionellen Software? Welche Arbeiten nimm er ab?

• Weniger Aufwand? - was macht er um Ihnen Aufwand abzunehmen? Vermeidet er durch Qualifizierung und virtuelle Besichtigungen unnötige Termine?

• Markterfahrung? - wie lange ist er im Markt?

• Erfahrung mit Preisverhandlungen? - wie erläutert er sein Vorgehen?

• Bessere und zielführendere Aufarbeitung der Immobilie? - fragen Sie nach Arbeitsproben. Exposés anderer Immobilien, sehen Sie sich die Homepage an.
• Besserer notarieller Verkaufspreis? - hier müssen Sie sich auf Ihr Bauchgefühl verlassen. Leider macht Erfahrung erst klug und den direkten vergleich hat man ohnehin nicht.

Kleiner Funfact zwischendurch: Als Makler haben wir einige Immobilien bewertet, die Nachbarn kaufen wollten und wo der Eigentümer sich absichern wollte nicht unter Preis zu verkaufen. Es gab Fälle wo die Nachbarsangebote so hoch waren, dass wir empfohlen haben das Angebot anzunehmen. Umgekehrt hätte mancher Verkauf für ein deutlich schlechteres Ergebnis geführt. Hier haben wir abgeraten und schon mal einen fast 6 stelligen Betrag mehr erzielt

Grob lassen sich Makler in folgende Typen unterscheiden:
- Der Einzelmakler. Arbeitet häufig nebenberuflich. Ist als Einzelkämpfer unterwegs.
- das Maklerbüro. Zumeist inhabergeführte lokale Maklerbüros. Zumeist mit 2-5 Mitarbeitern. Einige sind aber auch deutlich größer und haben mehrere Standorte. Hier dann zumeist auch eher überregional aufgestellt.
- Makler bei einer Bank. Die Maklerabteilung einer Bank. Man bekommt häufig mit, wenn sich ein verkauf anbahnt und ist dann gerne zur Stelle.
- Überregionale Makler. Zumeist Franchise-Unternehmen (von Poll, Engel und Völkers, Falc Immobilien und viele mehr) mit mehr oder weniger standardisiertem Vorgehen. Die einzelnen Mitarbeiter arbeiten häufig als Handelsvertreter oder auf Selbstständigenbasis (als Unterfranchisenehmer) für die Gebietslizenznehmer.
- die neueste Gruppe: Internetmakler. Homeday oder McMakler. Nutzen die überregionale Ausrichtung für die Akquise neuer Verkaufsobjekte und haben hier einen deutlichen Budget und Größenvorteil gegenüber kleinen Maklern, für die sich ein TV Spot oder ähnliches nicht lohnt.
Bei allen Typen gibt es gute Makler dazwischen. Umgekehrt gibt es überall auch weniger gute Makler. Dies führt daher zur Frage: Wie finde ich den richtigen Makler?

A) 1. Schritt: Sortieren Sie die schlechten Makler aus und lernen Sie diese zu erkennen

Ihre Alarmglocken sollten immer schrillen, wenn Sie zunächst nach Ihrer Preisvorstellung gefragt werden und der Makler dann ohne Bewertung direkt darauf eingeht oder einen leicht höheren Preis als angemessen präsentiert. In der 2024er Marktlage sollten Sie auch diejenigen meiden, die Ihnen erzählen auf jeden Fall kurzfristig einen Käufer zu finden und das dieser auf jeden Fall schon in der Kundendatenbank sein wird.
Eine der wichtigsten Aufgaben eines Maklers ist es Ihnen eine vernünftige Bewertung zu erarbeiten. Nicht nur eine schnelle aus dem Bauch oder der Markterfahrung heraus, sondern auch eine die zeigt, wieweit Banken diese Immobilie voraussichtlich finanzieren würden. Ein guter Makler wird Ihnen sicher nicht nur eine Zahl an den Kopf knallen, sondern kann auch darlegen, wie er auf den Wert gekommen ist. Als zweites sollte er Ihnen die Vor- und Nachteile möglicher Vermarktungsstrategien erörtern. Es geht um Ihr Geld und eine falsche Entscheidung am Anfang geht zu Ihren Lasten. Deshalb sollten Sie verstehen und dargelegt bekommen warum welche Preis und Vermarktungsstrategie für den verkauf von Ihrem Haus bevorzugt wird.
Fragt er nur nach dem Wunschpreis, garniert diese mit ein paar Versprechungen und einer möglichst langen Vertragslaufzeit, dann haben Sie viel Zeit zum Ausbaden oder verkaufen unter Umständen schnell zu einem zu niedrigen Preis.
Sehen Sie sich auch Bewertungen an. Im Idealfall finden Sie positive und ganz wenige negative Rezensionen bei Google. Finden Sie nur negative so können Sie getrost die Finger vom Makler lassen, finden Sie nur positive, so ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Negative gelöscht wurden. 

B) 2. Schritt suchen Sie nach relevante Kriterien um gute zu erkennen

Es bleibt für Hausverkäufer schwer, die Qualität von Maklern einzuschätzen.

Was kann helfen?

Ein Qualitätsmerkmal ist in jedem Fall die Mitgliedschaft eines Maklerunternehmens in einem der beiden Immobilienverbände, dem Immobilienverband Deutschland (IVD) oder dem Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI). Hier können Sie von Mindeststandards ausgehen.

Ein weiteres Merkmal ist die Mitgliedschaft bei einer lokalen, regionalen oder bundesweiten Immobilienbörse. Hier unterliegen die Makler zumindest schon einmal der Aufnahmeprüfung durch Kollegen. Beispiele Kölner Immobilienbörse, Westdeutsche Immobilienbörse, Immobilien AG (imag).

Wie lange ist der Makler am Markt? Ein Makler der neu am Markt ist muß nicht schlecht sein, wenn er aber mindestens 5 Jahre am Markt ist, so kann man davon ausgehen, dass der Makler nicht alles falsch macht.

Zusätzlich gibt es bestimmte Auszeichnungen. Mal mit mehr mal mit weniger Aussagewert. Die Summe der Auszeichnungen sagt aber viel aus:

Auszeichnungen von Immobilienscout oder Immowelt: Da wo Kundenbewertungen sind kann dies helfen. Die Gold Silber oder Bronze Auszeichnungen bei Immobilienscout spiegeln aber nur das gebuchte Paket wieder. Über die Qualität sagt es nichts aus (und das sagen wir obwohl wir 2024 ebenfalls Gold Standard gebucht haben).

FOCUS Top Maklerliste: Diese gibt es seit 2013. Die Siegel sind käuflich zu erwerben. Für die Auszeichnung ist aber anderes erforderlich: Eine ausreichende Zahl an Kollegenempfehlungen und eine gute Bewertung durch die Kunden.

Bellevue Best Property Agency: Hier werden einmalig Qualitätsnachweise gefordert. Lleider nicht jährlich. Eine Verschlechterung oder nicht mehr zeitgemäße Weiterentwicklung eines Maklers bleibt daher voraussichtlich ohne folgen.

CAPITAL Top Maklerliste: Diese Liste basiert auf den angebotenen Immobilien. Manch ein guter Makler kommt daher nicht in die Urspungsselektion, so viel Offline oder über andere Quellen verkauft wird. Ab 2020 hat dies ansonsten mehrere Punkte, die für die ausgezeichneten Makler sprechen: 1) nur diejenigen werden befragt und dürfen Arbeitsproben einsenden, die zu den 50 Maklern mit dem größten regionalem Angebot gehören. 2) Es gibt einen Fragebogen der sehr Umfangreich ist und die Unternehmen hinsichtlich von 4 Faktoren auf Herz und Nieren prüft. 3) Es werden Arbeitsproben verlang: Feedbackbögen, Maklervertrag und Exposé.

Dazu gibt es unzählige weitere Maklerlisten. Viele nach dem prinzip: Der Makler derzahlt bekommt die Auszeichnung. Da kann man dann lieber auf die Googlebewertungen zur Abrundung vertrauen.

Google Rezensionen: Was oben für den Ausschluss schlechter Makler galt, gilt auch für die Auswahl von guten. Leider hat die Qualität von Rezensionen durch Fakeberichte gelitten. Ich denke dies haben wir alle bei Restaurantbesuchen schon mal erleben müssen. Lesen Sie sich die Rezensionen und die Antworten darauf genau durch und entwickeln Sie ein eigenes Gefühl was Echt und was Unecht ist.

Ansonsten:

Expertise überprüfen soweit möglich (Website, andere Exposés, Kundenmagazine)

Qualifikationen desjenigen abfragen, der Ihre Immobilie bewertet

Prüfen wie up to date das Unternehmen ist (nutzt es virtuelle Touren, wie schnell werden Anfragen beantwortet, Homestaging, …, wie ist Ihr erster Eindruck)

Fragen Sie ob eine Maklersoftware genutzt wird. Dann kann man zumeist davon ausgehen, dass Prozesse genutzt werden und zeitgemäß gearbeitet wird.

Fragen Sie wie die Kommunikation erfolgt. Einmal im Markt sollte man zumindest wöchentlich in Kontakt stehen.

Wie funktioniert die Zusammenarbeit innerhalb eines Unternehmens, innerhalb eines Maklernetzwerks oder welche Formen der Zusammenarbeit gibt es? Franchisenehmer die sich schwer tun über Lizenzgebiete zusammenzuarbeiten helfen Ihnen genauso wenig wie Mitarbeiter die in einem Wettstreit sind. Es geht um Ihre Immobilie. Wo arbeiten Festangestellte und wo wissen Sie wer für Sie versucht das beste Ergebnis zu erzielen?

Im Verkäufermagazin der Fachzeitschrift Immobilienprofi sind weitere Punkte aufgeführt. Gerne können Sie dies bei uns abholen oder auf unserer Homepage bestellen. Aus Copyrightgründen allerdings leider nur als gedrucktes Exemplar.

3) Schritt: Nehmen Sie sich Zeit und bringen Sie die harten Faktoren mit den weichen Faktoren in Einklang

Für Ihren Erfolg ist die Wahl des richtigen Makler sehr entscheidend. Entsprechend sollte man sich nicht unter Druck setzen lassen. Lesen Sie den Maklervertrag durch und prüfen Sie, wie die Laufzeiten und Kündigungsfristen sind. Gibt es bestimmte Garantien zum ermittelten Preis oder was passiert, wenn der Angebotspreis nicht erreicht wird. Lassen Sie wichtige Aspekte im Maklervertrag ergänzen, so diese nicht enthalten sind. Akzeptieren Sie keine halb gare Wertermittlung, die entweder nicht nachvollziehbar ist oder sogar nur aus dem gekritzelten Angebotspreis besteht. Fragen Sie, wenn Ihnen was nicht verständlich ist!

Wir empfehlen einen Maklervertrag in jedem Fall schriftlich abzuschließen.

Laufzeit - Wie lange läuft der Maklervertrag? Gibt es automatische Verlängerungen? Wie und mit welcher Frist können Sie kündigen?

Maklerprovision - Wie hoch? Wer zahlt? Wann muss gezahlt werden?

Einfacher Maklervertrag oder Alleinauftrag – Ein Makler oder mehrere, die für Sie tätig werden?

Einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag – Werden Interessenten auf jeden Fall an den Makler weitergeleitet oder verkaufen Sie parallel

Sprechen Sie über die Punkte und lassen Sie sich auf Wunsch erläutern warum ein Makler die eine oder andere Regelung bevorzugt. Über vieles kann man sprechen. Auf vieles werden gute Makler auch bestehen. Aus diesem Grund das Wichtigste

1. Sorgen Sie für einen überschaubaren Vertragszeitraum. Das bedeutet nicht das Sie kündigen müssen, aber sorgt für die notwendige vertragliche Freiheit, wenn es nicht passt. Wir empfehlen maximal 3 Monate Mindestvertragslaufzeit.

2. Ist der richtige Makler ausgesucht, dann kann ein Alleinauftrag nicht schaden. Dies sorgt auch dafür, das ein Makler bereit ist volle Kraft zu geben.

3. Bekannter Kaufinteressent: Es gibt bereits jemand aus dem Freundes oder Bekanntenkreis der ggf. kaufen will. Klären Sie vorher ab, wie damit umgegangen wird.

4. Die Maklerprovision ist zwar Verhandlungssache. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass sich ein Makler weniger einsetzt wenn er weniger verdienen kann als bei anderen Immobilien. Diese Gefahr lauert übrigens besonders, wenn der Kontakt über einen Leadverkäufer zustande gekommen ist („wir suchen Ihnen die besten drei Makler raus“). Je nach Leadmodell kann da schon einmal 30% der Maklerprovision an den Kontaktverkäufer anfallen. Insbesondere bei mittel preisigen oder günstigeren Immobilien kann da bei manch einem Makler die Lust am Verkauf geringer ausgeprägt sein.

Zwei Fälle sind zu unterscheiden:

Sie nutzen die Immobilie von Anfang an selbst. Wer durchgehend zwischen Kauf und Verkauf in der Immobilie gewohnt hat, muss einen Gewinn (unabhängig von der Dauer) ebenfalls nicht versteuern.

Es ist eine vermietet Immobilie: Hier gilt die 10 Jahresfrist ab dem Datum der notariellen Beurkundung. Nach 10 Jahren ist die Veräußerung noch steuerfrei. Gleichwohl gibt es von einigen Parteien Bestrebungen dies zu ändern.

Im Zweifel immer noch den Steuerberater hinzuziehen!

Der Mietvertrag geht 1:1 an einen neuen Eigentümer über. Auch gibt es bis auf eine Ausnahme – es sei denn es gibt vertragliche Sonderregelungen – kein Vorkaufsrecht für den Mieter.

Die Ausnahme tritt dann in Kraft, wenn ein Mietshaus oder eine Mietwohnung in eine vermietete Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Hier hat der Mieter ein Vorkaufsrecht und es gelten längere Kündigungsfristen für den Eigenbedarf.

Sprechen Sie am Besten den Makler an.

Übrigens: Wenn ein Mieter auszieht ist ein besonders guter Verkaufszeitpunkt. Leere Wohnungen bringen in den allermeisten Fällen höhere Verkaufspreise als vermietete Eigentumswohnungen oder vermietete Häuser.

Dieser wird aus dem Verkaufspreis abgelöst. Lediglich bei Grundschuldbriefe ist Vorsicht geboten. Gibt es keinen Kredit mehr, so muss der Brief bei Ihnen liegen. Finden Sie diesen nicht so gerät der Verkaufsprozess teilweise ins Stocken.

In jedem Fall kümmert sich der Notar um die Abwicklung und Freistellung des Grundbuchs.

Haben Sie geerbt, dann benötigen Sie für den Verkauf einen Erbschein. Beachten sie, dass es je nach Amtsgericht und Personalsituation im zuständigen Amtsgericht dauern kann bis der Erbschein ausgestellt ist.

Ob bei einer Erbengemeinschaft, bei Ehepartner (so diese mit beteiligt sind oder der Verkauf einen relevanten Teil des gemeinsamen Vermögens betrifft) ist es notwendig das alle dem Verkauf zustimmen.

Ohne Zustimmung Ihrer Miteigentümer können Sie die Gemeinschaft als Notlösung nur zwangsweise aufheben: Hier greift dann die Teilungsversteigerung die Sie über das zuständige Amtsgericht beantragen müssen. Liegen die Voraussetzungen alle vor, ordnet das Gericht die Zwangsversteigerung an. Für den Verkaufspreis ist dies riskant, wobei Sie auch selber mit steigern dürfen. Für das Verhältnis zu den Miteigentümern ist es natürlich alles andere als Förderlich. Versuchen Sie ggfs. Lieber einen Makler als Mediator einzusetzen.

Beides trifft nicht zu. Für beide Entscheidungen kann es gewichtige Gründe geben. Es hängt von der individuellen Situation ab und davon, wie gut die Makler in Ihrer Umgebung sind.

Dies wird häufig mit einer großen Kundendatenbank begründet. Manchmal auch damit, dass dieser Anbieter kaufkräftigere Klientel hat. Meine Erfahrung mit vermögenden Menschen: Die meisten haben das, was sie haben unter anderem auch deshalb weil sie wissen, wie sie ihr Vermögen festhalten können. Jemand aus dem Ausland wird deshalb ebenso auf eine realistischen Verkaufspreis achten, der konform mit den lokalen Gegebenheiten geht, wie jemand der aus dem direkten Umfeld kommt. Zudem zeigen Statistiken, dass die meisten Käufer sowieso aus eine maximal 5 km Radius um Ihre Immobilie kommen.

Das kann sein. Muss aber nicht. Viele lokale Makler nutzen inzwischen eine der größeren CRM Kundendatenbanken. Diese bieten viele Prozessmöglichkeiten, die denen von großen Unternehmen gleich oder ähnlich sind. Was wohl stimmt. Lokale oder regionale Makler haben manchmal ein Gespür dafür, wann man einmal vom Standard abweichen sollte und die menschliche Komponente in den Vordergrund tritt.

Bei Preisfindung ist zuviel automatismus sogar gefährlich. Hier sollte das klassische bewertungshandwerk verstanden werden und dazu noch lokale Expertise mit einfliessen.

ja, es gibt Makler die so sind. Je länger ich im Markt bin, desto mehr Makler durfte ich kennenlernen, die sich offen austauschen und die auch gerne Gemeinschaftsgeschäfte machen. Hauptsache der Kunde ist zufrieden und man wird zukünftig weiterempfohlen. Denn das sorgt für alle für nachhaltiges Wachstum und nachhaltiges Geschäft.