Immobilie bei der Scheidung

Manchmal gehen Wege einfach auseinander – die Scheidung steht an – dabei ist häufig auch eine Immobilie betroffen

Ist der Weg unausweichlich, so kann es eine schwierige emotionale und kräftezehrende Situation sein. In den meisten Fällen gibt es keinen Erbvertrag und keine Gütertrennung, d. h. die Ehepaare befinden sich in der juristischen Form der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet alle während der Ehe angeschafften Sachen, wie Immobilien, Aktien, Kunstwerke, Autos, Schulden gehören beide Partnern gleichermaßen. Da sich nicht alles einfach in zwei Teile separieren lässt sind Konflikte häufig vorprogrammiert. Insbesondere dann, wenn Emotionen eine zusätzliche Rolle spielen. Da gestaltet sich dann der Zugewinnausgleich nicht immer so einfach wie man es gerne möchte.

Welche Lösungsmöglichkeiten gibt es bei Scheidungsimmobilien?

Wir haben in unserer Praxis inzwischen vieles erlebt vom harmonischen Beziehungsende bis zum Rosenkrieg. Dabei mussten wir feststellen, dass gerade auch bei der Immobilie häufig viele Emotionen mitspielen.

Welche Wege gibt es um möglichst harmonisch auseinander zugehen und das Vermögen zu trennen? Was wenn dies nicht möglich ist?

Für Fragen und Unterstützung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Nutzen Sie einfach unser Kontaktformular oder rufen Sie uns an 0221- 99 51 99 01

Wie wollen Sie das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung künftig nutzen? Nicht selten ist dies die Fragestellung die Scheidungsverfahren kompliziert macht. Folgende Lösungen bieten sich generell an:

Die Immobilie wird auf einen Partner überschrieben, der andere wird ausgezahlt.

Insbesondere wenn man sich versteht und klar ist, dass einer von beiden Parteien im Haus oder der Wohnung bleiben möchte bietet sich eine einvernehmliche Lösung an, bei dem die andere Partei entschädigt wird.

Neben dem Wert der Immobilie bemisst sich der Wert auch an den noch offenen Krediten. Man sollte daher auf jeden Fall auch die Bank mit ins Boot holen.

Die Bank ist in zweierlei Hinsicht wichtig: 

1) Die Höhe der offenen Forderungen

2) Nur die Bank kann - muss aber nicht- einen Kreditnehmer aus der Haftung entlassen.

Löst man die Kredite auf, so kommen Kosten für Nutzungs- und Vorfälligkeitsentschädigungen hinzu.

Inwiefern noch eine Grundsteuer hinzu kommt, hängt davon ab, wann man die Immobilie überträgt. Eine Abwicklung während des Trennungsprozesses, d. h. bevor die Ehe rechtskräftig geschieden ist, lohnt sich: Man spart die Grunderwerbssteuer von 6,5 % in Köln (Hinweis in anderen Bundesländern weicht die Grunderwerbssteuer von den Sätzen Nordrhein-Westfalens ab).

Zur Bestimmung des Wertes einigt man sich am besten auf einen Sachverständigen. Je nachdem wie das Vertrauen untereinander ist, reicht häufig auch schon eine Wertschätzung. Diese ist deutlich kostengünstiger, als ein ordentliches Verkehrswertgutachten nach §34 des BauGB. Wird der Wert erst im Gerichtsverfahren bestimmt, so beauftragt das Gericht zumeist einen öffentlich bestellten Gutachter.

Sie möchten eine Wertschätzung oder ein Verkehrsgutachten beauftragen?

Sprechen Sie uns gerne an. Wertschätzungen können wir selber anfertigen. Für zeitaufwendige Verkehrswertgutachten stellen wir gerne den Kontakt zu guten Kollegen her.

​​Die Immobilie wird verkauft und der Gewinn aufgeteilt.

Ein Verkauf bietet sich immer dann an, wenn eine der folgenden Punkte zutreffen:

1) Finanzierungslücke: Viele Immobilienfinanzierungen basieren auf das gemeinsame Einkommen der Ehepartner.  Für einen allein ist es häufig nicht möglich die Kosten zu stemmen.

2) Der Platzbedarf ist über proportioniert für eine Partei allein.

3) Eine Übernahme von einer Partei ist nicht möglich und man möchte zukünftig komplett getrennte Wege gehen.

4) Nach Ende des Trennungsjahres fordert eine der Parteien den Verkauf. Beide Parteien haben das recht den Verkauf zu verlangen. Dies ist auch gerichtlich einklagbar.

Trifft eine der Punkte zu, so sollten Sie sich einen unparteiischen Dritten ins Boot holen. Gute Immobilienmakler können dabei auch als Mediator fungieren.

Wir nehmen Ihnen, ebenso wie andere kompetente Kollegen, die komplette Arbeit ab und dienen als Puffer und Mediator zwischen den beteiligten Parteien. Zu unserer Dienstleistung rund um den Verkauf finden Sie auf dieser Webseite ausführliche Informationen.

Die Immobilie ​wird nach der Scheidung vermietet und die Mieteinnahmen geteilt.

Handelt es sich bei der Immobilie ohnehin um eine Kapitalanlage oder beide Seiten können gut eine Kapitalanlage gebrauchen, so können Sie die Immobilie natürlich auch gemeinsam vermieten.

Hierbei sollten Sie festlegen, wer wofür zuständig ist, sich darum kümmert, wenn ein neuer Mieter gesucht wird, was einer von Ihnen übernimmt und was an Fremdfirmen übertragen wird (dies betrifft neben der Mietersuche: die Beauftragung und Organisation von Instandhaltungsarbeiten, das Erstellen der jährlichen Nebenkostenabrechnung, die Kommunikation mit den Mietern, die Teilnahme an Eigentümerversammlungen (bei Teileigentum)).

Lassen Sie bei dieser Lösung bitte nur die emotionale Aspekte außer acht. Gibt es gemeinsame Geschäfte, so hat man immer wieder miteinander zu tun. Dies birgt Konfliktpotenzial und verhindert womöglich wunden, die durch die Scheidung oder den Scheidungsprozess entstanden sind, zu flicken.

Vorteilhaft kann diese Lösung dann sein, wenn derzeit zu hohe Kosten für Nutzungs- und Vorfälligkeitsentschädigungen der Banken anstehen würden. Überlegen Sie aber auch hier, ob in diesen Fällen ein Zeitmietvertrag möglich und eine alternative ist, um so zumindest maximale Verkaufserlöse zu einem späteren für die Entschädigungszahlungen an die Bank besseren Zeitpunkt sicherzustellen. Eine leere Immobilie erzielt zumeist deutlich höhere Preise!

Geht es um die Vermietung, so können wir Sie gerne unterstützen. Weitere Informationen zur Vermietung Ihrer Wohnung oder von Ihrem Haus erfahren Sie unter der Rubrik Immobilie vermieten in Köln.

Immobilie in der Scheidung: Weitere Varianten

Die folgenden Varianten sind seltener anzutreffen. Gestaltet sich die Einigung aber schwierig, so bleiben diese Varianten vielleicht als letzte Möglichkeit mit Ihrer Immobilie in der Scheidung umzugehen.

• Eine besondere Variante: Schenkung an die Kinder

Sind sich beide einig, so kann einer oder können beide Parteien, das Eigentum auch an ihr Kind oder ihre Kinder weitergeben.

Neben dem Einverständnis des Ex-Ehepartners muss bei minderjährigen Kindern auch das Vormundschaftsgericht zustimmen. Schließlich heißt es nicht umsonst: Eigentum verpflichtet. Das Kind überträgt ab der Übertragung alle Pflichten eines Eigentümers. Muss die Grundsteuer bezahlen und für die Instandhaltung sorgen bzw. bei Teileigentum das Hausgeld und mögliche Sonderumlagen begleichen.

Passen Sie dabei bitte auf, dass ihr Kind bzw. ihre Kinder nicht zwischen den Fronten geraten und mit der neuen Bürde überfordert sind.

In diesem Fall benötigen Sie voraussichtlich eine Wertschätzung, die wir Ihnen gerne anfertigen können.

Für zeitaufwendige Verkehrswertgutachten stellen wir gerne den Kontakt zu guten Kollegen her.

• Immobilie in der Scheidung ohne Einigung? Dann bleibt nur die Teilungsversteigerung.

Diesen Weg sollten Sie beide versuchen zu vermeiden. Egal was in der vergangenheit passiert ist. Versuchen Sie - auch wenn es über Rechtsanwälte läuft - eine für beide Seiten faire Lösung zu finden.

Geht das nicht, dann ist die Teilungsversteigerung das letzte Mittel was genutzt werden kann. Dabei wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert.

Hierfür ist zunächst ein Antrag beim Amtsgericht (hier verlinkt Kölner Amtsgericht) notwendig. Antragsberechtigt ist jeder Ehepartner - übrigens unabhängig davon wie groß sein Miteigentumsanteil an der Immobilie ist.

Das Amtsgericht beauftragt nach der Antragsstellung einen (zumeist öffentlich bestellten) Sachverständigen den Wert für die Immobilie zu bestimmen. Zumeist liegt dann bei der Versteigerung der Mindestwert bei 70 % des Verkehrswertes. Man kann also unter Umständen die Immobilie deutlich unter Wert loswerden.

Sind noch Schulden vorhanden, so bleiben diese bei den beiden Parteien bestehen. Falls nicht anders möglich, müssen diese nach dem Verkauf abgestottert werden.

Das Risiko einer Teilungsversteigerung ist sehr groß. Deshalb sollten Sie beide alles daran setzen dieses zu vermeiden! Vom erzielten Verkaufserlös werden übrigens zunächst die Gerichts- und Sachverständigen kosten beglichen, danach die offenen Kredite und erst der Rest steht beiden Parteien zur Verfügung. Besteht keine Einigkeit über die Aufteilung des Restbetrages, so wird auch dies vom Gericht entschieden.

Sind Kinder im Spiel, so kann eine Teilungsversteigerung für 6 Monate zurückgestellt werden. Voraussetzung ist, dass sich durch die Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisser der Kinder erheblich zum Nachteil ändern UND Sie innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden des Antrags zur Teilungsversteigerung Einspruch einlegen.

• Nur manchmal möglich: Teilung des Eigentums

Handelt es sich um mehrere Immobilien, so können diese gemäß dem Wert aufgeteilt werden und jeder erhält seinen gerechten Anteil. Ggf. mit Ausgleich, wenn eine Seite etwas weniger an Immobilienvermögen bekommt.

Auch bei Häusern kann sich manchmal eine Teilung anbieten. Lässt sich die Immobilie in separate Einheiten teilen, so kann man eine Abgeschlossenheitserklärung erstellen lassen und eine Teilung des Eigentums herbeiführen. Idealerweise wird dabei eine Teilungserklärung erstellt. So hat jede Partei zukünftig jederzeit die Möglichkeit sich vom Teileigentum zu trennen und alles ist – unabhängig davon wer Eigentümer ist – schon grundsätzlich geregelt. Mit der rechtlichen Fixierung der Teilungserklärung im Grundbuch werden auch die Grundbuchblätter separiert. Sie haben nun eine Wohnungseigentümergemeinschaft und können – je nachdem wie man sich noch versteht, das Haus weiter selber verwalten oder aber um Konflikte zu vermeiden, einen Verwalter hinzuziehen.

Für einen eventuell notwendigen Umbau und für die Abgeschlossenheitserklärung werden Sie sicherlich einen Architekten benötigen. Manchmal auch einen Gutachter, der z. B. die Statik beurteilt oder einen der die Werte der geschaffenen Einheiten bestimmt, sodass beide im Nachgang den gleichen Vermögensdanteil erhalten. Sei es mit kleinem Ausgleich.

Beachten Sie, das Kosten und Aufwand in einem vernünftigen Verhältnis stehen.

Unser Tipp

Nutzen Sie die Möglichkeit eines Mediators.

Gerne helfen wir innerhalb unserer Möglichkeiten, d. h. immer dann, wenn es sich um eine Immobilie in der Scheidung handelt.

Wir freuen uns, wenn Sie von Anfang an, so schwierig es sein mag, zusammen vorbeikommen. Wir sehen uns als neutrale Partei mit dem Anspruch, das beste Ergebnis für Sie beide zu bekommen. Auch, wenn es sich nicht um einen Verkauf handelt.

Wir freuen uns auf Ihren Anruf: 0221 - 99 51 99 01 oder Ihre Anfrage über das Kontaktformular.

Sie interessieren sich für das Thema "Scheidungsimmobilie"?

Gerne können Sie bei uns ein Buch unserer geschätzten Kollegin Angelina Rayak erwerben.

Ein nützlicher Ratgeber um sich die richtigen Fragen zu stellen aus der dann die für Sie richtige Antwort hervorgehen wird. Bücher sind in unserem Ladenlokal erhältlich.