Die Immobilienverrentung

Wenn die Rente knapp ist, stellt sich zunehmend die Frage, ob eine Immobilienverrentung sinnvoll ist

Die Rente ist da aber irgendwie kommt man nicht so richtig weiter. Es fehlen die finanziellen Reserven. Ihr Vermögen ist durch das eigene Haus gebunden. Dabei wäre ein altersgerechter Umbau so schön. Hier wohnen Sie gerne. Hier möchten Sie wohnen bleiben.

Was tun? Immobilienverrentung kann ein Zauberwort sein – dies hängt aber sehr von Ihren Gegebenheiten ab. Hinter der Immobilienverrentung steht die Möglichkeit im eigenen Haus wohnen zu bleiben es aber trotzdem zu verkaufen. Der Verkaufspreis ist dadurch zwar niedriger, aber Sie erhalten im Gegenzug ein Wohnrecht und zumeist eine monatliche Zusatzrente.

Dies kann sinnvoll sein, tut es aber ehrlicherweise in den meisten Fällen leider nicht.

Tipps & Hintergrundinformationen

Keine Rente aber eine Immobilie in guter Lage? Eine mögliche Lösung dieses Problems kann eine Immobilienverrentung sein. Mit zeitlich befristeten oder unbefristeten Wohnrecht in der Immobilie.

Die individuelle Lebenssituation und die Art und Lage der Immobilie sind beim pro und contra ausschlaggebend.

Betrachten Sie auch wie altersgerecht Ihre Immobilie ist. Was hilft Ihnen eine Verrentung, wenn die Immobilie den zukünftigen Anforderungen nicht gewachsen ist oder sich nicht entsprechend umrüsten lässt?

Die Ausgangslage

Es wird viel darüber gesprochen und die Praxis zeigt es zunehmend. Das vorhandene Kapital ist in 50 % der Fälle in Immobilien gebunden. Man ist mit der derzeitigen Wohnsituation glücklich, bräuchte aber etwas mehr monatliches Budget.

Im Idealfall lassen sich familiäre Lösungen finden. Häufig ist dies aber nicht möglich.

Eine Immobilienverrentung bietet sich daher insbesondere an, wenn keine Erben vorhanden sind und aber man möglichst wenig vererben möchte.

• Bei Auszug
  Sie bleiben in der Immobilie, solange Sie hier leben können und wollen. Es ist kein Nießbrauch vorgesehen, wenn Sie ausziehen. Bei dieser Variante wird ein Käufer auch eine Risikobetrachtung vornehmen.

Immobilienverrentung: Die Umkehrhypothek im Überblick

1. Sie bleiben Eigentümer
2. Haus wird beliehen
3. Zins- und Tilgungsleistungen werden fällig

Bei der Immobilienverrentung lassen sich unterschiedliche Modelle unterscheiden. Dabei verkauft der Eigentümer sein Haus an einen Investor. Dies sind häufig auf diese Finanzierungsform spezialisiertes Unternehmen, z. T. gemeinnützige Organisationen und noch seltener Privatpersonen. Die Immobilienrente wird entweder als Zeitrente oder als Leibrente vereinbart.

• Zeitlich befristet
  Eine zeitliche Befristung (nach x Jahren) senkt das Risiko für einen Käufer. Durch die notariell vereinbarte Frist weiß man, wann eine Nutzung möglich sein wird.
  Bei diesem Modell muss die Zahlung auch dann fortgesetzt werden, wenn der Eigentümer in der Zwischenzeit stirbt. In dem Fall profitieren die Erben von der weiteren Zahlung.

Eine besondere Form bei der Immobilienverrentung ist der Nießbrauch. Im Gegensatz zu einer Zeitrente, bei der das Ende klar definiert ist und einem Wohnrecht, bei dem der Auszug maßgeblich ist hat man beim Nießbrauch auch über dem Auszug hinaus den Nutzen der Immobilie. Muss man ins Altersheim, so steht einem noch die Miete des Immobilie zu.

Wichtig bei der Betrachtung ist die persönliche Situation. Entscheidend dabei: die Lage der Immobilie und Ihre statistische Lebenserwartung. Letztere spielen über Sterbetafeln für die Berechnung eine entscheidende Rolle.

Schwierig ist die Marktsituation mit nur wenigen Anbietern im Markt, die zudem nicht überall tätig sind. Abseits der professionellen Anbieter besteht zwar auch die Möglichkeit der Umkehrhypothek am freien Markt. Aber auch hier gilt: Die Rahmenbedingungen müssen stimmen. Kapitalanleger haben immer den eigenen wirtschaftlichen Nutzen im Auge. Es gilt daher eine Lösung zu vermitteln, die für beide Seiten tragfähig ist.

Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Neben dem Zinssatz für das Darlehen fallen noch weitere Gebühren an (Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko).

Da die Immobilie als Sicherheit für die Umkehrhypothek dient, kann diese nicht mehr anderweitig als Sicherheit verwendet werden.

Nicht zu vernachlässigen ist zudem der Aspekt, dass die Erbmasse reduziert wird. Je nach persönlicher Situation sollte dies auch bei der Lösungsmöglichkeit mitberücksichtigt werden.

• Immobilienverrentung für Ehepaare

Für Ehepaare lohnt sich eine Immobilienverrentung deutlich seltener als für Einzelpersonen. Der Grund: Anhand der Sterbetafeln wird statistisch errechnet, wie lange die mathematische Lebenswahrscheinlichkeit ist. Bei zwei Personen ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass zumindest ein Ehepartner noch deutlich länger lebt.

• Lage Lage Lage

Eine Immobilie die heute keinen interessiert, weil die Lage nicht stimmt, gewinnt durch eine Immobilienverrentung daher nicht an Attraktivität. Für Immobilien in schlechten Lagen gibt es daher zumeist keine Investoren, die bereit sind zu investieren. Umgekehrt gibt es Immobilien und Lagen, die sehr selten auf den Markt kommen und sehr gefragt sind. Hier wird es dann auch für private Investoren interessant!

• Offene Kredite

Der dritte Grund woran die Immobilienverrentung häufig scheitert sind offene Kreditbeträge auf der Immobilie. Diese Beträge werden vom Erlös abgezogen. Ebenso wird für die erwartete Restnutzungsdauer eine fiktive Miete angesetzt. Auch dadurch wird der für die Auszahlungen – egal ob einmalig oder in Rentenform- zur Verfügung stehende Betrag minimiert. Bei vielen Immobilien errechnet sich so bereits ohne Einmalzahlung oder monatliche Rente ein negativer Wert für den potenziellen Investor. Man hat daher schlechte Karten.

Einflussfaktoren auf die Höhe der Immobilienrente

Faktor 1: Die Eigentümer

• Alter des Eigentümers bzw. der Eigentümer.
• Geschlecht des Eigentümers bzw. der Eigentümer.
• Offene Kredite der Eigentümer.

Faktor 2: Die Immobilie

• Wert der Immobilie.
• Übliche Miethöhe.
• Regelungen zur Immobilienverrentung: z. B.Ausprägung, wer übernimmt  welche Kosten (z.B. für die Instandhaltung)? Etc.

Fazit

Über die Immobilienverrentung wird viel häufiger nachgedacht und geredet als sie umgesetzt wird. Zumeist gibt es Faktoren, die die Attraktivität so weit reduzieren, dass Abstand davon genommen wird. Dazu kommt, dass der Markt im Bereich von Privatinvestoren noch recht wenig ausgeprägt ist. Dennoch: Auch dieser Markt wächst. Je bekannter das Produkt wird und, desto knapper das Immobilienangebot, desto eher wird aus dem jetzigen Nischenprodukt zukünftig ein normales Risikoinvestment.

Man sollte als Eigentümer immer überlegen, ob es bei Finanzierungslücken vielleicht Lösungsansätze in der Familie gibt. Schließlich sichert es auch das Erbe der nächsten Generation ab.

Lohnt sich eine Immobilienverrentung nicht, so kann ein Immobilienwechsel für Sie die richtige alternative sein. In Köln beraten wir Sie gerne zur Immobilienverrentung. Insofern möglich empfehlen wir in anderen Städte kompetente Kollegen, mit denen Sie Ihre persönliche Situation durchsprechen können.