Immobilie erben - Immobiliennachlass
Was beim Erbe von Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus oder Grundstück zu beachten ist
Wenn Sie diese Seite lesen, so haben Sie vermutlich gerade einen großen Verlust erlitten. Ein geliebter Partner, Angehöriger oder Freund ist von Ihnen gegangen. In dieser Zeit brechen viele Punkte auf einen ein. Neben dem schmerzlichen Verlust kommt so, die Verantwortung um die Organisation der Beerdigung und die Regelung des Erbes (Nachlasses) hinzu.
Beinhaltet das Erbe auch eine Immobilie,so kann dies mit viel Aufwand und Stress verbunden sein. Dies insbesondere, wenn man nicht als Einzelperson erbt, sondern als Erbengemeinschaft.
Immobilien sind nicht nur zumeist die größten Vermögenswerte in einer Erbschaft. Sie sind auch emotional aufgeladen, dies insbesondere, wenn die Verstorbenen bis zuletzt dort gewohnt haben und alles an die Lieben erinnert. Beim Ausräumen der Immobilie fangen aber häufig auch schon die Konflikte an: Wer bekommt was? Was soll man aufbewahren? Was ist mit der Immobilie? Man merkt: Konflikte sind leider häufig vorprogrammiert.
Erbfolge und Nachlass Regelung
Grundsätzlich sind zwei Fälle zu unterscheiden:
- Es wurde ein Testament erstellt.
- Es wurde kein Testament erstellt, sodass die gesetzliche Erbfolge gilt.
Als Sonderfall gilt der Streit über das Erbe.
Liegt ein Testament vor, so fallen Erbschaft mit den darin enthaltenen Immobilien den darin eingesetzten Erben oder Vermächtnisnehmern zu. Wurde im Vorfeld keine Zuordnung anhand einer Teilungserklärung vorgenommen, so entstehen für Immobilien, die mehreren Erben übertragen wurden eine Erbengemeinschaft.
Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge. Die sich im Nachlass befindenden Immobilien werden dann den gesetzlichen Erben entsprechend ihrer Erbquote zugeteilt. Bei mehreren Erben entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft.
Die Erbfolge richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad:
VERWANDTSCHAFTSGRAD 1: Ehepartner oder Partner, Kinder, Enkel, Urenkel
Gibt es Erben der ersten Ordnung, werden sämtliche Verwandte der übrigen
Ordnungen bei der Erbverteilung nicht beachtet.
VERWANDTSCHAFTSGRAD 2: Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen
VERWANDTSCHAFTSGRAD 3: Großeltern, deren Nachkommen (Tante / Onkel, Vetter)
Die Erbfolge bezieht sich ausschließlich auf die biologische Verwandtschaft oder mittels
Adoption hinzugekommene Kinder. Andere Verwandtschaftsgrade haben kein gesetzliches Erbrecht.
Gibt es Streit darüber, wer Erbe geworden ist, so wird dieser Streit in der Regel im Erbscheinverfahren gerichtlich geklärt. Alternativ bietet sich auch eine Erbfeststellungsklage vor einem ordentlichen Zivilgericht an.
Notarielles Testament oder Erbschein
Entweder man ist im Besitz eines vom Nachlassgericht eröffneten notariellen Testaments, in dem man als Erbe ausgewiesen wird, oder aber man benötigt einen Erbschein. Wo bekommt man den Erbschein? Was ist mit dem Grundbucheintrag und kann man zu Lebzeiten was machen, um später kosten zu sparen?
Den Erbschein erhält man beim Amtsgericht, welches für den letzten offiziellen Wohnort des verstorbenen zuständig ist. Die Beantragung eines Erbscheins verursacht Kosten, die sich nach dem Wert des gesamten Nachlasses /Erbes bemessen.
Die Erben sollten einen realistischen Wert für die Immobilie angeben. Das Nachlassgericht hat im Einzelfall die Möglichkeit, den Wert der Immobilie selbst zu bestimmen.
Mit dem Erbfall werden alle Erben Gesamtrechtsnachfolger und damit Eigentümer aller Nachlassgegenstände. Damit auch aller im Nachlass befindlichen Immobilien. Da der Erbe bereits mit dem Tod des Erblassers Eigentümer wird und eine Annahme der Erbschaft nicht erforderlich ist haben die Erben einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuches. Dieses ist in den ersten zwei Jahren gebührenfrei. Ein Antrag ist beim Grundbuchamt zu stellen.
Wird die Immobilie veräußert, so kann dies auch im Rahmen des Verkaufs erfolgen. Eine Information des Grundbuchamtes schadet aber nicht.
Das Erfordernis eines Erbscheins kann durch die rechtzeitige Errichtung einer sogenannten "transmortalen Vollmacht" zu Lebzeiten kann der Erblasser das Erfordernis eines Erbscheins verhindern. Dadurch spart man nicht Kosten und bürokratischen Aufwand. Wichtig: Eine notarielle Beglaubigung der Vollmacht ist erforderlich. Nur so ist auch sichergestellt, dass der Erblasser im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte und bei guter Gesundheit ist.
Erbschaftssteuer
Wo vererbt wird ist die Erbschaftssteuer nicht weit weg. Wie hoch die Erbschaftssteuer ist hängt entscheidend vom Freibetrag ab, der sich wieder nach dem Verwandschaftsgrad richtet. Zudem sind er Wert des Nachlasses sowie bei immobilien die zukünftige Nutzung ausschlaggebend.
Steuerklasse 1:
Diese Steuerklasse ist in sich noch einmal unterteilt.
- Ehegatten, Lebenspartner 500.000 €
- Kinder, Stief- und Adoptivkinder 400.000 €
- Enkelkinder 200.000 €
- Eltern und Großeltern 100.000 €
Steuerklasse 2: Geschwister, Kinder der Geschwister und Stiefeltern 20.000 €
Steuerklasse 3: Nicht verwandte Erben 20.000 €
Diese Steuerklassen gemäß Ihrem Verwandtschaftsgrad bilden nun die Grundlage für Ihre Erbschaftssteuer.
Vom Wert Ihres Erbes wird zunächst der Freibetrag abgezogen. Der Rest wird gemäß Steuerklasse versteuert.
Meldepflicht
Achtung: Sie haben die Meldepflicht Ihre zuständige Steuerbehörde innerhalb von drei Monaten von Ihrer Erbschaft in Kenntnis zu setzen. Bitte machen Sie dies schriftlich am besten Nachweisbar. Tut man es nicht, so besteht das Risiko wegen Steuerhinterziehung belangt zu werden. Die Erbschaftssteuer kann zudem noch Jahre danach eingefordert werden. Im schlimmsten Fall mit Verzugszinsen und mit einem Strafverfahren garniert.
Wenn die Wohnfläche nicht größer als 200 m² ist, der Verstorbene die Immobilie selbst bewohnt hat und von Ihnen als erbenden Ehe- bzw. Lebenspartner oder Kind die kommenden 10 Jahre bewohnt wird, so fällt keine Steuer an.
Die Meldepflicht bleibt bestehen und die Erbschaftsteuer wird nachträglich fällig,
wenn Sie doch weniger als 10 Jahre die Immobilie selber bewohnen.
Pflichtteilberechtigte
Pflichtteilsberechtigte sind Angehörige, die aufgrund einer Enterbung zu kurz gekommen sind. Ihnen steht ein Pflichtteilanspruch zu.
Pflichtteilerben werden nicht Mitglied der Erbengemeinschaft. Ein Anspruch auf Übertragung von Immobilien oder Miteigentumsanteilen besteht ebenfalls nicht gegenüber den Erben.
Sie haben aber Anspruch auf die Auszahlung ihres Pflichtteils in Geld. Der Pflichtteilsanspruch wird nach dem Gesamtwert des Nachlasses bemessen und entspricht der Hälfte der gesetzlichen Erbquote des pflichtteilsberechtigten.
Um Streit zu vermeiden, sollte man sich im Idealfall mit dem pflichtteilberechtigten auf einen oder mehreren Sachverständigen einigen, der die Vermögenswerte bewertet.
Bei Immobilien sollte es sich um einen Sachverständigen für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken handeln. Dies können zertifizierte Sachverständige vom TÜV Rheinland, der DEKRA, öffentlich bestellte Gutachter oder andere zertifizierte Sachverständigen sein.
Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, so legt ein Gericht zumeist den Sachverständigen fest.
Erbengemeinschaften
Erben mehrere Erben gemeinsam so spricht man von einer Erbengemeinschaft. Die Quote richtet sich dabei nach dem Erbanteil.
Die Erbengemeinschaft zeichnet sich dadurch aus, dass grundsätzlich allen alles gemeinsam gehört. Die meisten Entscheidungen bezüglich der Veräußerung oder der Verwaltung einer Immobilie müssen je nach Fall entweder mehrheitlich oder einstimmig von der Erbengemeinschaft getroffen werden. Dies ist in der Praxis extrem konfliktträchtig.
Konfliktträchtig wird es immer bei unterschiedlichen wünschen zu einer Immobilie. Manch einer mag darin wohnen wollen, andere wollen das Geld eines Verkaufs.
Man sollte immer versuchen sich untereinander zu einigen. Ob durch Nutzungsentschädigung desjenigen, der eine Immobilie der Erbengemeinschaft bewohnt oder einer Auszahlung der Erben, die Immobilien veräußern möchten.
Einigt man sich nicht, so kann ein Erbe die Teilungsversteigerung in die Wege leiten.
Zukünftige Nutzung der geerbten Immobilie
Für alle Varianten - Eigennutzung, Vermietung und Verkauf - gibt es sicher gute Gründe. Lassen Sie sich nicht einreden und prüfen Sie einfach für Sie selbst, was für Sie die richtige Entscheidung ist.
Berücksichtigen Sie einfach alle Vorteile, finanziellen Auswirkungen und überlegen sich wir Ihre Zukunftsplanung aussieht. Ist eine geerbte Immobilie vermietet, dann beachten Sie bitte das ein Erbe den Mietvertrag nicht bricht. Das bisherige Mietverhältnis besteht dann in gleicher Form weiter. Einzig die Information an den Mieter sollte erfolgen, wohin zukünftig die Miete überwiesen werden soll und an wen man sich im Falle eines problems mit der Mietsache wenden kann.
Ist man alleiniger Erbe, so ist dies bei einer Immobilie, die vom verstorbenen bewohnt wurde einfach und senkt ggf. auch noch die Erbschaftssteuer.
In einer Erbengemeinschaft muss untereinander die Nutzung abgeklärt werden. Zumeist einigt man sich auf ein Nutzungsentgelt als Ausgleich für die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft. Als Berechnungsgrundlage kann dabei die übliche Miete herangezogen werden.
Hat der Verstorbene darin gewohnt und möchte man die Immobilie nicht selber nutzen, so ist es ein guter Verkaufszeitpunkt.
Leere Immobilien verkaufen sich in der Regel deutlich besser, da hier eher Liebhaber werte möglich sind. Bei vermieteten Immobilien sind es eher Kapitalanleger. Bei diesen spielt die Emotion eine weniger wichtige Rolle. Hier geht es um Zahlen und Rendite.
Eine Vermietung lohnt sich immer dann, wenn Sie kein Geld benötigen und ohnehin auf der Suche nach einer inflationssicheren Vermögensanlage sind. Natürlich ist eine Vermietung auch mit Aufwand verbunden. Prüfen Sie einfach, ob dies für Sie das Richtige ist. Wohnen Sie weit weg von der vermieteten Immobilie, so ist zumeist ein Verkauf sinnvoller. Dies erspart Reisewege oder Zusatzkosten für eine Mietverwaltung.
Beabsichtigen Sie die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt selbst zu nutzen, so bietet sich ein Zeitmietvertrag an. Wichtig, der darin beschriebene Grund für die zeitliche Befristung muss auch eingehalten werden.