Wer sich mit dem Immobilienkauf oder Verkauf beschäftigt erlebt viele Fachbegriffe, die man gerne erläutert bekommen möchte.

Fachbegriffe Immobilien - einfach erläutert

Als Unternehmen steht Rheingold Immobilien für Transparenz im Immobilienmarkt. Daher bringen wir jährlich den Immobilienmarktbericht heraus und sorgen wir für möglichst umfangreiche informative Exposés. Wir wissen, dass nur Vertrauen dazu führt, dass Eigentümer beste Preise erzielen, sei es beim Verkauf oder bei der Vermietung. Dies bedingt umfassende Informationen zur Immobilie.

Die Kenntnisstände von Suchenden variieren aber sehr stark. Während mancher sich zum ersten Mal mit dem Thema beschäftigt, handelt es sich bei andern um alte Hasen, die jeden Fachbegriff selber erläutern können.

Bei diesem Fachbegriffe Lexikon, kann nun jeder das nachlesen, was man noch nicht wusste. Wir werden es zudem immer mehr erweitern. Fehlt Ihnen ein Fachbegriff, dann schreiben Sie uns gerne eine Mail. Erachten wir das Thema als relevant für viele, so nehmen wir es gerne hier auf.

Wir hoffen Ihnen mit diesen Fachbegriffen Ihnen im Immobilienbereich etwas von der Komplexität wegzunehmen. Es ist zwar natürlich hauptsächlich für Mandanten aus Köln und direkter Umgebung gedacht, die hier kaufen, verkaufen, vermieten oder mieten möchten, da es sich aber nicht um Köln spezifische Themen handelt, freuen wir uns als Kölner Immobilienagentur aber auch, wenn es anderen hilft, um sich besser in der Immobilienwelt zurechtzufinden.

Das ABC der Immobilien Fachbegriffe

Um eine Eigentümergemeinschaft zu bilden, muss zunächst sichergestellt sein, dass separates Wohnungseigentum gebildet werden kann. Dies erfolgt im Rahmen der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die über das Bauamt beantragt werden muss. Wollen Eigentümer Teile (Wohnungen oder Teileigentum) verkaufen, so geht dies nur auf Basis einer erfolgten Abgeschlossenheit. Aus der Abgeschlossenheit resultiert auch der Anhang zur Teilungserklärung: der Aufteilungsplan.



Das Eigentum an einer Immobilie richtet sich danach, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Aus § 891 BGB ergibt sich, dass das Recht an einem Grundstück derjenigen Person (Alleineigentum oder Gemeinschaft) zusteht, für die das Recht im Grundbuch eingetragen ist.


Eine wirklich eindeutige Definition im Sinne einer Jahreszahl gibt es nicht. Entscheidender ist die Bauweise und Beschaffenheit. Zumeist definiert der Beginn der Bauausführung von Betonwänden und Betondecken sowie von Verbund und Isolierglasfenster den Zeitraum bis wohin ein Gebäude als Altbau bezeichnet wird. Zumeist daher bis kurz nach dem Zweiten Weltkrieg. Sie möchten einen Altbau verkaufen? Sprechen Sie uns gerne an!


Die Kommunen führen Register, aus denen ersichtlich wird, ob Altlasten auf einem Grundstück vorhanden sind oder vermutet werden. Wenn am Ort der Immobilie früher mal Gewerbe war, so sollte man auf jeden Fall Auskunft bei der Behörde erfragen. Bei Verkehrswertgutachten gehört es zum guten Standard auch nach möglichen Altlasten zu fragen. Sind Altlasten vorhanden, so kann dies mit einem sehr hohen Kostenaufwand oder aber bei fertig gebauten Immobilien mit Gesundheitsrisiken verbunden sein. Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt Köln.

Hierunter versteht man die Einreichung einer Klage beim zuständigen Amtsgericht, um einem Beschluss von einer Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären. Unabhängig davon ob der Eigentümer bei der entsprechenden Versammlung war oder nicht, hat er einen Monat mach der Beschlussfassung Zeit Klage einzureichen. Für die Begründung kann er sich maximal einen weiteren Monat Zeit gönnen.


Unter Anlieger werden Grundstückseigentümer verstanden, deren Grundstück an ein anderes Grundstück oder aber an eine öffentliche Fläche grenzt. Anlieger an öffentlichen Flächen haben Pflichten, wie z. B. die Sicherung von Gehwegen (z. B. bei Glatteis) und werden bei nach dem Kommunalabgabegesetz anrechnungsfähige Verbesserungen der Straße zu Zahlungen herangezogen. Bei Instandsetzungen ist dies nicht möglich.

Bezeichnet den Preis, für den eine Immobilie im Markt angeboten wird. Je nach Angebotsverfahren kann dieser sich massiv (nach oben und nach unten) vom notariell vereinbarten Verkaufspreis unterscheiden.

Grundsätzlich muss der Verkäufer einer Immobilie nicht alle Details seiner Immobilie kennen und unaufgefordert präsentieren. Stattdessen ist es die Aufgabe des Verkäufers, sich alle wichtigen Informationen zu beschaffen.

Nicht gestattet ist es dem Verkäufer oder Vermittler unzutreffende Dinge zu behaupten. Fragen zur Immobilie sind wahrheitsgemäß zu beantworten. Verschweigt ein Eigentümer beim Immobilienverkauf bewusst ihm bekannte Mängel des Objektes, obwohl er diese kennt, so spricht man von Arglist. Der Tatbestand der vorsätzlichen oder arglistigen Täuschung (§ 123 BGB) ist vergleichbar mit dem strafrechtlichen Tatbestand des Betruges. Käufer können auf dieser Basis den Immobilienkaufvertrag anfechten und entweder auf eine Preisminderung hinwirken oder aber die komplette Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages fordern.

Asbest ist ein mineralischer Faserstoff, der als Brandschutz bei Immobilien verbaut wurde. Meistens befindet sich dieser in Wand und Deckenverkleidung. Häufig handelt es sich um gebundenes Asbest. Dieses ist, solange es nicht angebohrt wird ungefährlich. Bei Beschädigung des Materials sollte man Sicherheitsmaßnahmen treffen, damit kein Austritt in die Luft möglich ist. Die Einatmung von Asbest ist gesundheitsgefährdend und kann beim Menschen Krebs verursachen.

Makler, die mit der Vermittlung beauftragt, wurden haben gegenüber den Beteiligten Parteien Aufklärungspflichten, denen sie nachkommen müssen:

Gegenüber Eigentümer / Verkäufer / Vermieter: Mögliche wirtschaftliche Verflechtungen oder Interessenskonflikte, Informationen zum Unternehmen, vertragsrelevante Umstände die für die Vermittlung von Relevanz sind (z. B. fehlende Genehmigung des Dachgeschossausbaus führt dazu, dass die Fläche nicht als Wohnfläche angegeben werden darf). Gegenüber Kaufinteressenten / Mietinteressenten haben Makler aber auch Eigentümer Aufklärungspflichten: z. B. Informationen zum Energieausweis .

Er braucht den Interessenten nur über Gegebenheiten zu informieren, von denen er weiß, dass sie zutreffen. Arglistige verschweigen oder vortäuschen von Eigenschaften oder Gegebenheiten des Objekts können zu Schadensersatzforderungen und einem Rücktrittsrecht des Käufers vom Kaufvertrag führen.


Auflassung ist der juristische Begriff im Grundstücksrecht für Eigentumsübergang oder Eigentumsumschreibung. Es ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie, dass das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Erwerber übergehen soll (§ 873 BGB).

Die Auflassungsvormerkung wird aufgrund des zeitlichen Ablaufs des Verkaufs benötigt. Mit der Auflassungsvormerkung wird gewährleistet, dass ein Eigentümer die gleiche Immobilie nicht ein zweites Mal an einen anderen Käufer veräußern kann. Es ist damit quasi eine Vormerkung des Eigentumsübergangs auf den Käufer. Durch die Vormerkung hat es Vorrang vor Rechten, die erst danach eingetragen werden.


Anhang zur Teilungserklärung, in dem genau erläutert wird, welcher Partei Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte zustehen, wo dieses Sondereigentum ist und wie groß es ist. Im Aufteilungsplan findet man zumeist die Nummern des Sondereigentums oder des Sondernutzungsrechts. Die Prosa findet man im Textteil der Teilungserklärung und im Grundbuch.

Unter einem Balkon versteht man eine Außenfläche die außerhalb eines Gebäudes angebaut ist und Bestandteil der Immobilie ist. Wird anteilig in die Wohnfläche mit eingerechnet. Bei nachträglichen Balkonerweiterungen ist eine Baugenehmigung erforderlich.

Alternative Form der Kautionssicherung über eine Bank. Hierbei fliest kein Geld, sodass es für Mieter häufig vorteilhaft ist. Nicht bei jedem Vermieter und auch nicht bei jeder Bank gerne gesehen.

Zu jeder Immobilie wird bei der zuständigen Verwaltung eine Bauakte geführt. In dieser legt die Behörde alle behördlichen Vorgänge rund um Baugenehmigungen ab.

Bei den meisten Städten ist eine Einsichtnahme nur nach vorheriger Anmeldung möglich. Zudem muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. D. h. die Einsichtnahme ist auf Eigentümer und deren Beauftragte eingeschränkt.

In Köln kann man über ein digitales Formular Bauakteneinsicht beantragen. Bei Immobilien, die nicht über komplette Unterlagen verfügen, übernehmen wir dies im Rahmen unserer Maklerleistung. Zu hohe Erwartungen sollte man allerdings nicht immer haben. Auf unerklärliche Weise gibt es viele Immobilien, bei denen eine Akteneinsicht ernüchternde Ergebnisse bringt. Sei es, dass gar keine Akte vorhanden ist oder diese nur sehr wenige Informationen erhält.

Im Baugesetzbuch (BauGB) wir das Bauplanungsrecht geregelt. Ergänzt wird das Baugesetzbuch durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die Planzeichenverordnung (PlanzV) sowie die jeweiligen Landesbauverordnungen.

Wenn eine Baumaßnahme auf Dauer angelegt ist, sie nach Entstehen des Wohnungseigentums durchgeführt wird, in den gemeinschaftlichen Eigentumsbereich hineingreift und über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht, spricht man von einer baulichen Veränderung.

Je nachdem, ob es sich um eine Instandsetzung, einer Modernisierung oder einer baulichen Veränderung handelt sind andere Voraussetzungen zur Durchführung nach dem WEG Recht erforderlich. Bei baulichen Veränderungen sind die Anforderungen am Höchsten. Ende 2020 wurde das WEG Recht grundlegend reformiert, sodass zum Teil weniger strenge Anforderungen an die Mehrheitsverhältnisse wie früher notwendig sind.

Wichtig ist auf jeden Fall, dass bauliche Veränderungen im Rahmen einer WEG Versammlung oder von Umlaufbeschlüssen mit gesetzlich notwendiger Mehrheit beschlossen werden müssen.

Die Aufgaben umfassen:

Abgeschlossenheitsbescheinigungen 

Bauberatung, Baugenehmigungsverfahren, Bauordnungsrechtliche Maßnahmen, Bauüberwachung, Bauvoranfragen und Bauzustandsbesichtigungen

Eintragungen von Baulasten, Freistellungsverfahren, fliegende Bauten, Statik-Prüfung und wiederkehrende Prüfungenn

Je nach Themenbereich variieren die Kontaktangaben des Bauaufsichtsamts in Köln. Daher am besten dem Link folgen und die entsprechende Telefonnummer heraussuchen.

Barrierefreiheit bezeichnet die Gestaltung eines Wohnraums in der Gestalt, dass dieser einen uneingeschränkten Zugang für Menschen mit Beeinträchtigungen ermöglicht. Zum Beispiel für Rollstuhlfahrer, Seh- oder gehbehinderte Menschen.

Barrierefreiheit unterliegt einer DIN-Norm d. h. nicht alles, was altersgerecht ist, ist barrierefrei und manches was nicht barrierefrei ist, kann trotzdem je nach körperlicher Beeinträchtigung geeignet sein.

Bei einer Baugenehmigung handelt es sich um eine behördliche Feststellung, dass das Bauvorhaben genehmigt wurde und keine öffentlich rechtlichen Vorschriften dem gegenüber stehen. Die Baugenehmigung wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt. In Plänen erkennt man die Genehmigung an einem entsprechenden Stempel der Bauaufsichtsbehörde und dem Hinweis, dass dies so genehmigt wurde.

Der Bauherr ist der Auftraggeber für einen Neubau oder einem Umbau einer Immobilie.

Als Bauträger bezeichnet man hingegen das durchführende Unternehmen für den Neubau einer Immobilie.

Als Baulast werden Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks erfasst.

Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich dabei gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in öffentlich beglaubigter Form zu einem bestimmten Tun, Dulden und Unterlassen.

Baulasten dienen in der Praxis dazu, die Bebaubarkeit eines Grundstückes sicherzustellen. Vor allem im Zuge von Grenzbebauungen, grenznahen Bebauungen oder bei abgeschnittenen Grundstücken sind sie häufig anzutreffen.

Das Baulastenverzeichnis wird von den Bauämtern der Gemeinden geführt und ist nicht nur für Bauherren von Neubauten interessant. Für Finanzierungen sind Baulastenauskünfte inzwischen Standard (siehe benötigte Unterlagen für die Finanzierung).

Beispiele Baulasten: Wegrechte, Grenzbebauungen, grenznahe Bebauungen

Da Banken auch berücksichtigen, dass sich der Immobilienmarkt einmal negativ entwickeln kann wurde eine Beleihungsgrenze eingeführt. Die Beleihungsgrenze stellt dabei einen prozentualen Abschlag vom Beleihungswert einer Kreditsicherheit dar. Kreditgebende Banken dürfen in der Regel maximal bis zu dieser Obergrenze Kredite gewähren. Ausnahmen werden nur bei anderen Sicherheiten gemacht.

Beleihungswert: Wert, der mit hoher Wahrscheinlichkeit langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt bei einer Verwertung der Immobilie realisiert werden kann.

Wird ein gewährtes Darlehen bei seinem Kreditinstitut (noch) nicht abgerufen, fallen ab dem Tag der Darlehenszusage bis zur Abrufung des Kredites Bereitstellungszinsen an. Meistens entstehen diese ungenutzten Zeitspannen, wenn ein Bauvorhaben nicht nach Plan voranschreitet und sich das vereinbarte Auszahlen von Teilkrediten verzögert.

Je nachdem wer in der Immobilie wohnt und wie lange einem die Immobilie gehört können bei der Veräußerung Steuern anfallen. Der Gewinn wird dabei dem Ihren Jahreseinnahmen in der Steuererklärung zugeschlagen.

Steuerfrei ist ein Verkauf, wenn Sie die letzten 2 Jahre dort als Eigentümer durchgängig gewohnt haben (d. h. nicht vermietet haben) und dort entsprechend gemeldet waren. Wurde die Wohnung nach dem Verkauf nicht durchgängig selbst bewohnt sondern zumindest teilweise vermietet muss man die Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz haben um steuerfrei verkaufen zu können.

Kosten des Verkaufs und für Modernisierungen etc. in der Immobilie können gewinn schmälernd berücksichtigt werden. Fragen Sie aber bitte immer Ihren Steuerberater.


Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können gemäß § 23 WEG Wohnungseigentümergemeinschaften viele Angelegenheiten durch Beschlüsse entscheiden.

Dabei muss die Form gewahrt werden. Dies kann im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder eines (dann einstimmigen) Umlaufbeschlusses erfolgen.

Beschlüsse sind aber nur dann möglich, wenn die WEG dafür eine Beschlusskompetenz besitzen. Dies kann durch vorgegebene Mehrheitsverhältnisse beschränkt sein oder aber dadurch, dass es sich um eine Angelegenheit handelt bei der eine Vereinbarung erforderlich ist (z.B, Änderung der Gemeinschaftsordnung).

Entsprechend werden Beschlüsse nur in die Beschlussfassung der WEG aufgenommen und in den Protokollen festgehalten, Vereinbarungen aber im Grundbuch hinterlegt.

Im Gegensatz zur allgemeinen Grunddienstbarkeit wird das Nutzungsrecht bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit auf die namentlich im Grundbuch eingetragene Person eingeschränkt.

Das Recht ist nicht übertragbar, es sei denn die Ausübung der Dienstbarkeit und deren faktische Nutzung ist ausdrücklich vereinbart. Handelt es sich um Telekommunikations- oder Energiedienstleistungen und eine juristische Person ist Nutz-tragender, so unterliegt dies einer Ausnahmeregelung und kann in diesem Fall übertragen werden (z.B. Dienstbarkeit für die Rheinenergie).

Bekanntestes Beispiel ist sicher das Wohnungsrecht für eine Person. Dieses erlischt mit dem Tod des Berechtigten.


Der Besitzübergang oder wirtschaftliche Übergang erfolgt schon bevor die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch umgeschrieben wurde. In dem Moment wo die Fälligstellung und Zahlung des Kaufpreises durch den Erwerber erfolgt, geht der Besitz an der Immobilie auf den Erwerber über. Damit übernimmt der Erwerber auch alle mit dem Eigentum an der Immobilie verbundenen Risiken, Steuern, Lasten und die Verkehrssicherungspflicht.

Im Bestandsverzeichnis finden Sie die wichtigen Angaben zum Grundstück. Das Katasteramt gibt vor, was im Bestandsverzeichnis stehen muss. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden die mit dem Grundstück verbundenen Grunddienstbarkeiten aufgeführt. Zudem enthält ein Bestandsverzeichnis verschiedene Spalten wie Bestand, Zuschreibungen und Abschreibungen.



Wer bestellt zahlt. Das Bestellerprinzip legt fest, dass der Vermittler von demjenigen bezahlt wird, der die Leistung des Maklers bestellt.

Aufgrund von gesetzlichen Vorgaben ist es bei Vermietungen so stark limitiert, dass der Großteil der Makler nur noch Beauftragungen vom Eigentümer annimmt.

Unter Betriebskosten werden die regelmäßig wiederkehrenden Aufwendungen bezeichnet, die bei der Nutzung und Unterhaltung einer Immobilie gemäß § 556 BauGB anfallen. Es handelt sich dabei um den umlagefähigen Teil des Hausgeldes.

Bei vermieteten Immobilien werden die umlagefähigen Kosten (Betriebskosten) als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt. Hierfür zahlt der Mieter eine Betriebskostenvorauszahlung. Am Ende des Abrechnungszeitraums und nach Vorliegen der Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt der Vermieter die Abschlussrechnung und der Mieter bekommt zu viel gezahlte Betriebskosten zurück und muss Abrechnungsspitzen nachzahlen. Bei neueren Standardmietverträgen sind im Regelfall die Betriebskosten so aufgeführt, dass alles, was umgelegt werden könnte auch umgelegt werden kann. Ist aber nichts oder sind nur unvollständige Betriebskostenarten im Mietvertrag vereinbart, so kann es sein, dass ein Vermieter auf Teile der sonst umlagefähigen Betriebskosten sitzen bleibt.


In Deutschland sind Grundstückskaufverträge notariell Beurkundungs-pflichtig (§ 311b BGB). Mündliche Verträge oder privat schriftliche Vereinbarungen sind dementsprechend wegen der Nichtbeachtung der vom Gesetz vorgeschriebenen Form nichtig (vgl. § 125 BGB).

Alle Faktoren, die zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden. Dieses können Objekteigenschaften sein aber auch Ladefaktoren und äußere Einflüsse, solange diese sich im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs bewegen. Unnatürlich hergestellte Engpässe beim Immobilienerwerb zählen dementsprechend nicht dazu.

Von den Gutachterausschüssen berechneter Wert pro m² Bodenfläche, den ein Mustergrundstück in einer bestimmten Lage aufweist. Der Bodenrichtwert gilt für die Merkmale des Mustergrundstücks. Zumeist wird auch zwischen der Nutzung unterschieden (Einfamilienhausbebauung versus Mehrfamilienhausbebauung). Je kleiner die Zone für die der Wert gilt, desto passender der Wert. Für das zu bewertende Grundstück sind abweichende Faktoren nach den Richtlinien aus dem Grundstückmarktbericht des Ortes zu korrigieren. Aufgrund knappem Baugrundstücken haben wir bei Bieterverfahren sehr stark abweichende Ergebnisse erzielt. Wie Angebotspreis und Verkaufspreis zusammen hängen finden Sie hier. Beispiele von Grundstücksverkäufen finden Sie hier.

Grundschulden sichern die Kredite der Banken ab. Diese können als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld bestellt werden.

Beides sind im Grundbuch einzutragende Grundpfandrechte. Bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Bank das Grundpfandrecht verwerten und die Zwangsversteigerung betreiben.

Im Gegensatz zur Grundbuchschuld kann eine Briefgrundschuld auch ohne Grundbucheintragung übertragen werden.

Mit der Unterzeichnung einer Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge dem Gläubiger eines Dritten gegenüber, für dessen Verbindlichkeiten aufzukommen.

Dies kann eine Mietbürgschaft sein, wo z. B. gebürgt wird für die Mietzahlungen und die Zahlungen der Nebenkosten. Bei einem Immobilienkauf kann eine Bürgschaft z. B. die Zahlungen eines Käufers absichern.

Unter einem Carport versteht man eine Fahrzeugüberdachung, die generell aus einem Dach und/oder mehrere Seitenwände besteht. Die Funktion dabei, das Auto vor Wind und Wetter zu schützen. Im Gegensatz zur Garage handelt es sich nicht um eine in sich geschlossene Einheit.



Synonym für Provision. Betrag den ein Makler oder ein Immobilienunternehmen für die Vermittlung eines Miet-, Pacht- oder Kaufvertrages erhält.

Bezeichnet umfassende Reparaturen/arbeiten am Dach. Zumeist eine komplette Neueindeckung.

Beim Dachgeschoss handelt es sich um die oberste Etage in einer Immobilie.

Ist das Dachgeschoss ausgebaut, so sollten Sie bei einem Kauf prüfen, ob eine wohnliche Nutzung erlaubt ist und eine entsprechende Baugenehmigung vorliegt. Ansonsten ist die Fläche nur als Nutzfläche anzusehen und nicht als Wohnfläche!

Dabei handelt es sich um eine ebene Fläche im Außenbereich eines Dachgeschosses eines Gebäudes welcher baulich genehmigt ist und mit einem Gelände oder ähnliches abgesichert ist. Wird zumeist zu 25 % zur Wohnfläche hinzugerechnet. Bei kleinen Dachterrassen auch bis zu 50 %.

Dabei handelt es sich um die Verkleidung von Fassaden- und Dachflächen mit Baumaterial, welches sowohl das Eindringen von Kälte von außen verhindert als auch die Innenwärme so gut wie möglich im Gebäude behält.

Darlehen ist die übliche Form der Finanzierung eines Immobilienkaufs, sofern der Erwerber den Kaufpreis und die dazugehörigen Kosten nicht vollständig aus Eigenmitteln aufbringen kann.

Bezeichnet erhaltenswerte Kulturgüter, die man dauerhaft als Beispiel für eine Epoche sichern will. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um Altbauten handeln. Auch typische Häuser und Hochhäuser aus deutlich jüngeren Baujahren wurden schon unter Denkmalschutz gestellt.

Als dingliche Rechte bezeichnet man absolute Rechte einer Person zur unmittelbaren Herrschaft über eine Sache, die gegenüber jedermann wirken.

Zu den dinglichen Rechten wird das Eigentum an einem Grundstück gezählt.

Im schuldrechtlichen Kaufvertrag einigen sich die Parteien darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen soll (Auflassungsvormerkung). Damit dies erfolgt, muss der Eigentumsübergang dinglich, vollzogen werden.

Wird eine Grundbuchschuld eingetragen, so erhält auch die finanzierende Bank ein dingliches Rechts an dem Grundstück.

Bei Dienstbarkeiten handelt es sich um Rechte gegenüber einer fremden Sache, die ins Grundbuch eingetragen werden sollten. Das BGB nennt drei unterschiedliche Dienstbarkeiten im Immobilienrecht:

  1. Die Grunddienstbarkeit als Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks und des jeweiligen Eigentümers.
  2. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit als Recht zugunsten einer bestimmten juristischen oder natürlichen Person.
  3. Nießbrauch als Recht an einer Immobilie zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person.

Das Disagio ist der Differenzbetrag zwischen einem vereinbarten Darlehensbetrag und der eigentlichen Auszahlungssumme. Der Betrag wird als Zinsvorauszahlung für die Bank genutzt.

Die Bank trägt damit ein geringeres Risiko, sodass sie bereit ist, einen niedrigeren Zinssatz zu gewähren. Disagios spielen im Immobilienbereich eine Rolle, wenn die Immobilie vermietet wird. Bei vermieteten Immobilien können Disagios steuer Vergünstigen, indem sie als Sonderausgabe geltend gemacht werden. Dieser Steuervorteil mindert als Werbungskostenbetrag sofort die Steuerlast.

Als Doppelhaus wird ein aus zwei Einheiten bestehendes Haus auf einer Fläche bezeichnet, welches über zwei Eingänge verfügt und mehr oder weniger in der Mitte geteilt ist. Der einzelne Teil wird als Doppelhaushälfte bezeichnet.

Doppelverglasung ist heutzutage das Mindestmaß der üblichen Verglasung für moderne Fenster, da sie energiesparend, wärmedämmend und schalldämmend wirken. In Neubauten findet man inzwischen zumeist Dreifachverglasung häufig mit Extras wie Sonnenschutz.

Im Immobilienbereich wird unter der Doppeltätigkeit die gleichzeitige Tätigkeit eines Maklers für Käufer und Verkäufer. Wird dies gemacht, so ist der Makler zur Unparteilichkeit verpflichtet. Inwieweit nachgelagerte Bieterverfahren oder der Einsatz für den höchsten Verkaufspreis für den Verkäufer sich hiermit vereinbaren lassen, ist daher zumindest sehr fraglich. Wenn ein Verkäufer nicht aufpasst, können so leicht Maklerschmerzen entstehen.



Der Effektivzins gibt die tatsächlichen Zinskosten, d. h. den „Preis“ eines Kredits an. Er berücksichtigt neben dem Nominalzins auch die Bearbeitungsgebühren, ein mögliches Disagio, die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung sowie eventuelle Vermittlungsprovisionen.

Damit ist der Effektivzins das beste Mittel um Kreditangebote mit gleicher Zinsbindung zu vergleichen. Aber Achtung: Banken müssen gemäß der Preisangabenverordnung nicht alle Kreditkosten einrechnen. Entsprechend fallen oft noch Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren zusätzlich an. Einige wichtige Kostenbestandteile sind im Effektivzins leider nicht enthalten, haben aber trotzdem unter Umständen auf die Gesamtbelastung aus einem Kredit einen ganz erheblichen Einfluss.

Unter Eigenbedarf versteht man das Verlangen des Eigentümers und Vermieters, die vermietete Wohnung in Zukunft für sich selber oder für Familienangehörige zu nutzen.  Je nachdem wie lange jemand in einer Wohnung wohnt, wie der Mietvertrag aussieht und wie die soziale Situation des Mieters aussieht können sich abweichende Fristen des Eigenbedarfsanspruchs ergeben.

Unter einer Eigentümergemeinschaft versteht man die Gruppe von einzelnen Eigentümern an einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten/Parteien.

Hat der Eigentümer als Kreditnehmer die Forderung der Bank vollständig abbezahlt, so hat sich der Sicherungszweck der Grundschuld erfüllt und die Bank kann nicht mehr aus der Grundschuld gegen den Kreditnehmer vorgehen. Aus Kostengründen bleibt die Grundschuld zumeist im Grundbuch bestehen und wird damit zur Eigentümergrundschuld. Praktisch erweist sich dies oft, wenn später doch noch ein Kredit benötigt wird und die eingetragene Grundschuld wieder als Sicherheit reaktiviert werden kann.

Niederschrift, der bei jeder Eigentümerversammlungsprotokoll anzufertigen ist. Die Niederschrift ist vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer zu unterschreiben. Bei existierendem Verwaltungsbeirat muss auch dessen Vorsitzender unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Niederschrift einzusehen. Die Beschlüsse werden hier mit dem Abstimmungsergebnis niedergeschrieben.

Der Eigentumsnachweis ergibt sich aus den Eintragungen des Grundbuchs, welches von allen, die ein berechtigtes Interesse haben, eingesehen werden kann. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, sodass darauf vertraut werden kann, dass die Angaben alle korrekt sind. Bei einem Grundbuchauszug sollte man darauf achten, dass dieser möglichst aktuell ist.



Rechtlich selbstständige Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes mit mehreren in sich abgetrennten Räumlichkeiten.

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, so liegt dem immer auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Teilungserklärung und Abgeschlossenheitserklärung zugrunde. 

Häufig benutzte Abkürzung für Eigentumswohnung: ETW

Als Einfamilienhaus wird ein von einer Partei genutztes Haus auf einem freien Grundstück bezeichnet.

Der Einheitswert bestimmt die Höhe der Grundsteuer bei Immobilien. Die Berechnung des Einheitswertes wird allerdings auf Länderebene auf Basis eines neuen Bundesgesetzes derzeit angepasst.

Im Immobilienbereich wird der Einheitswert zusätzlich bei der Erbschaftssteuer und der Gewerbeertragssteuer herangezogen.

Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber dem Verwalter das Recht, die Niederschrift und die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft einzusehen.

Ein Energieausweis ist ein Dokument, das für ein Gebäude ausgestellt wird, welches den Energieverbrauch entweder vergangenheitsorientiert (Verbrauchsausweis) oder als berechneten Erwartungswert (Bedarfsausweis) ausweist.

Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden.

Neubau: Vorgaben bei Bauvorhaben zur Heizungs- und Klimatechnik und zum Wärmestandard.

Bestandsimmobilien:

Allgemein wirtschaftliche Maßnahmen: z. B. Dämmung der obersten Geschossdecke bei ungenutztem Dachraum und der Kellerdecke zum darüber liegenden Wohnraum.

Bei Erwerb: Heizkessel sind auszutauschen, wenn diese älter als 30 Jahre sind und keine Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik verwenden.

Bei Veränderungen: Vorschriften die erst bei baulichen Veränderungen wirksam werden, wie z. B. zur Dämmung bei der Erneuerung der Fassade.

Nach §§ 85 ff BauGB kann durch Enteignung das Eigentum an einem Grundstück entzogen werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann. Der Staat muss sich vorher daher ernsthaft um den freihändigen Erwerb des betreffenden Grundstücks zu angemessenen Bedingungen vergeblich bemüht haben. Zudem ist die Nutzung innerhalb einer angemessenen Frist obligatorisch.

Die Enteignung muss als Legalenteignung (unmittelbar durch Gesetz) oder als Administrativenteignung (aufgrund eines Gesetzes durch einen staatlichen Verwaltungsakt) erfolgen, wobei die Art und das Ausmaß der Entschädigung darin geregelt sein muss.


Wenn ein Wohnungseigentümer sich einer so schwerwiegenden Verletzung seiner Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten ist, hat der Gesetzgeber als letzten Ausweg die Entziehung des Wohnungseigentums vorgesehen.

Für dem Ausschluss eines Wohnungseigentümers müssen mehrere Stufen eingehalten werden.


Bei der Erbpacht gehört das Grundstück einem anderen als demjenigen, der es nutzt. Dafür sind Erbpachtzinsen zu bezahlen. Klassisch sind Erbpachtgrundstücke von Kirchen, die zumeist auf eine Erbpachtdauer von 99 Jahren ausgelegt sind. Erbpachtgeber können aber auch Firmen sein. Die Zahlungen für Erbpacht gehen sehr stark auseinander, sodass sehr genau auf den Erbpachtvertrag und den darin genannten Bedingungen geachtet werden sollte.


Als Erbbaurecht wird das „unveräußerliche und vererbliche Recht verstanden, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten“ (§ 1 ErbbauVO).

In der Erbbaurechtsverordnung werden die Details geregelt. Erbbaurechte wurden früher oft von Kirchen, Gemeinden und Großgrundbesitzern wegen wohnungspolitischer Überlegungen vergeben. Inzwischen findet man auch juristische Personen, die das Erbbaurecht für deren Grundstück vergeben. Wichtig ist darauf zu achten, wie lange das Erbbaurecht geht (Restlaufzeit des Erbbaurechts) und welche Erbzinsen dafür erhoben werden und welcher Mechanismus zur Erhöhung der Erbbauzinsen festgelegt ist.

Steuer die mit einem Erbe anfällt. Wir haben dies auf der Seite Erbimmobilie genauer aufgelistet.

Beim Immobilienerbe ist vieles zu beachten. Wir haben dem deshalb eine extra Seite gewidmet.

Erbe: Person die Erbt.

Erbengemeinschaft: Mehrere Personen, die etwas gemeinsam erben.

Erbschaftssteuer: Steuer die bei den Erben anfällt

Erbschein: Ein vom Nachlassgericht erteiltes Zeugnis, welches Auskunft gibt über die Person des Erben, den Umfang des Erbrechts sowie die Anordnung einer Nacherbfolge oder einer Testamentsvollstreckung. Wie beim Grundbuch können gutgläubige Dritte darauf vertrauen, dass der Inhalt richtig und vollständig ist.

Erbvertrag: Vertragliche Vereinbarung zwischen zwei oder mehreren Personen, in der zumindest eine Person (Erblasser) eine letztwillige Verfügung trifft, die sie einseitig nicht mehr abändern kann.

Erschließungskosten sind Kosten für Straßen, Wege und Plätze, an den Baugrundstücke liegen, innerhalb der Baugebiete Fuß- und Wohnwege, Parkflächen und Grünanlagen und Anlagen zum Schutz der Baugebiete gegen schädliche Umwelteinwirkungen (z. B. Lärmschutzwand). Geregelt ist dies im BauGB. Im Notarvertrag sollte geregelt sein, dass alle Erschließungskosten aus der Vergangenheit, auch wenn diese noch nicht in Rechnung gestellt wurden, vom Veräußerer bezahlt werden, alle ab dem wirtschaftlichen Übergang erfolgenden Maßnahmen zulasten des Erwerbers gehen.

Ort, an dem eine Person sich ständig niederlässt und den Lebensmittelpunkt hat. Der Wohnsitz bestimmt den allgemeinen Gerichtsstand einer Person.


Als Exposé wird ein Dokument bezeichnet, in dem eine Kaufimmobilie oder Mietimmobilie umfassend dargestellt wird. Dies geht von einfachen Steckbriefen bis zu umfassend aufgearbeiteten Dokumenten mit aufbereiteten Grundrissen, hochwertigen Fotos und aussagefähige Texte und Informationen zur Immobilie.

Standardisierte Hausform, die durch Serienanfertigung der einzelnen Bauteile, einen relativ schnellen Aufbau mit zumeist verhältnismäßig günstige Kosten gekennzeichnet ist.

Die Feuerversicherung deckt Schäden an einem Gebäude ab, die durch Brand, Blitzschlag oder Explosion entstanden sind. Zumeist ist die Feuerversicherung integriert in einer kombinierten Gebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagelschaden. Zumeist sind kombinierte Versicherungen zu bevorzugen. 

Um zu prüfen, inwieweit eine Finanzierung möglich ist, sollte man zunächst ermitteln, inwieweit man monatlich finanziell Belastbar ist. Wie viel Belastung ist im Hinblick auf die Einkommens- und Vermögensverhältnisse machbar? Dabei sind den monatlichen Einnahmen (Einkommen und andere Einnahmequellen) die monatlichen Ausgaben (Lebenshaltungskosten, Unterhaltszahlungen, laufende Verpflichtungen) gegenüberzustellen. Auch sollte für Eventualitäten (Arbeitsausfall bei Krankheit, Steuernachzahlungen, Ausbildungskosten, kaputte Geräte im Haushalt, unvorhergesehene Reparaturkosten, Urlaub) mit eingeplant werden. Am besten man spricht die Finanzierung mit einem Fachmann durch, was man dafür benötigt finden Sie in den Finanzierungschecklisten.

Werden alle Kosten eines Bauvorhabens oder Modernisierungsvorhabens detailliert aufgelistet, so spricht man von einem Finanzierungsplan.

Innerhalb des Liegenschaftskatasters spricht man von Gemarkung, Flur und Flurstück. Die Flur ist Teil der Gemarkung.

Die größte Flächeneinheit ist die Gemarkung. Diese richtet sich noch nach den Bezeichnungen bei Einführung des Katasters. Beispielsweise sind Grundstücke im Stadtteil Köln-Bayenthal der Gemarkung Köln-Rondorf zugeordnet, der Stadtteil Köln-Sülz der Gemarkung Köln-Müngersdorf. In kleineren Gemeinden besteht zumeist Namensgleichheit zwischen dem Namen der Gemeinde und der Bezeichnung der Gemarkung.

Die nächste Flächeneinheit sind die Flure, welche noch einmal in Flurstücke unterteilt sind. Als Flurstück wird die Eigentumseinheit eines Grundstückseigentümers bezeichnet.

In der Flurkarte (Liegenschaftskarte) sind Flure und Flurstücke grafisch aufbereitet und die Grundstücksgrenzen sichtbar. Diese ist Bestandteil der beleihungsfähigen Unterlagen. Insbesondere bei Einfamilienhäuser sollte man anhand der Flurkarte prüfen, ob ein Zugang zum Flurstück über eine öffentliche Straße erfolgt. Ist dies nicht der Fall müssen Wegerechte vorliegen, die leider des Öfteren auch Streitgefahren beherbergen.

Während bei Häusern der Gartenbereich durch das zugehörige Grundstück im Form der zugeteilten Flurstücke klar umrissen ist, muss man bei Eigentümergemeinschaften darauf achten, dass hier eine klare Zuordnung in Form von Sondernutzungsrechten erfolgt ist. In manchen Fällen sind auch Häuser in Form einer Eigentümergemeinschaft organisiert. Sehen Sie sich auch hier unbedingt die Teilungserklärung und das Grundbuch an.

Als Gaube wird eine spezielle Fensterform im Dachbereich eines Hauses bezeichnet, bei der das Fenster nicht im Rahmen der Dachschräge eingebaut ist, sondern in eine Parallele zur senkrechten Wand verläuft. D. h. eine Ausbuchtung vorhanden ist.


Gebäude unterliegen einem Verschleiß. Dem wird im Steuerrecht Rechnung getragen, indem eine Gebäudeabschreibung erfolgen kann. Im Normalfall beträgt diese 2 %, bei Denkmalgeschützten Immobilien ergeben sich größere Spielräume. Wenn Sie eine Immobilie haben, sollten Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater die verschiedenen Absetzmöglichkeiten besprechen.


Immobilienmakler aber auch Privatverkäufer gehören ebenso wie Banken und Finanzdienstleistern zu den Verpflichteten des „Gesetzes über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten“ (gemäß § 2 Absatz 1 Nr. 14 Geldwäschegesetz, kurz GwG) und müssen Geldwäsche rechtliche Sorgfaltspflichten beachten. Was das Geldwäschegesetz für Auswirkungen auf dem Verkauf hat finden Sie auf der Dienstleistungsseite Geldwäschegesetz.

In Immobilienkaufverträgen von Bestandsimmobilien (gebrauchten Immobilien) wird zumeist ein Gewährleistungsausschluss aufgenommen (z. B. „Gekauft wie gesehen“).

Mit einem Gewährleistungsausschluss können nur offensichtliche Mängel von der Gewährleistung ausgeschlossen werden. Über bekannte versteckte Mängel muss der Verkäufer aufklären.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Liegt ein Bebauungsplan für das Grundstück vor, so finden Sie hier die zulässige Grundflächenzahl. Mithilfe der Geschossflächenzahl soll die Bebauungsdichte eines Gebietes reguliert werden. Ebenso wie die weiter oben aufgeführte Grundflächenzahl (GRZ) ist die Geschossflächenzahl (GFZ) eine Kennzahl für die bauliche Nutzung eines Grundstückes.

Bei der Geschossflächenzahl werden nur alle Vollgeschosse berücksichtigt, d. h. der Keller und das Dachgeschoss bleiben unberücksichtigt. Wird im Bebauungsplan eine Geschossflächenzahl bei einem 1000 m² Grundstück von 0,8 dürfen die Geschossflächen zusammen 800 m² groß sein. Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche

Im Allgemeinen wird unterschieden zwischen gewerblich genutzte Immobilien und wohnlich nutzbare Immobilien. In Eigentümergemeinschaften wird dies als Teileigentum bezeichnet. Kaufen Sie eine Immobilie, die vorher gewerblich genutzt war oder bei der sich im Grundbuch der Begriff Teileigentum befindet und wollen Sie die Immobilie wohnlich nutzen, dann klären Sie die Möglichkeit zur Umnutzung unbedingt vor einem kauf ab. Beipiele für gewerbliche Immobilien: Büroräume, Ladenfläche, Logistik, Gastronomie.

Bei einem Grundbuchauszug handelt es sich um ein amtliches Dokument, das alle Eigentümerwechsel und Veränderungen einer Immobilie dokumentiert. Die Einsicht in einen aktuellen Grundbuchauszug (Max 6 Monate alt) sollte unbedingt vor einem Kauf gemacht werden. Im Grundbuchauszug sehen Sie auch, ob es eine Teilungserklärung gibt. Welche Ergänzungen zur Teilungserklärung es geben muss. Wie viel Kredit auf der Immobilie eingetragen ist. Etc.



Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und ist eine Ländersteuer. In Nordrheinwestfalen beträgt der Satz derzeit 6,5 %.

Die Grunderwerbssteuer sollte man nicht mit der Grundsteuer verwechseln.

Die Grundflächenanzahl (abgekürzt als GRZ) gibt den Flächenanteil eines Baugrundstücks an, der überbaut werden darf. Dabei wird die GRZ mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Wird die GRZ mit 0,55 angegeben, bedeutet dies, dass 55 % der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.

Zur bebaubaren Grundfläche gehört nicht nur das Haus samt Außenmauern, Terrassen, Balkonen und Kellerabgängen (sogenannte GRZ I), sondern es gehören auch die Grundflächen von Stellplätzen, Zufahrten, Garagen, Wegen, Gartenhäusern, Öltanks, Nebenanlagen und von baulichen Anlagen unter der Erde dazu (auch GRZ II). Bei einem Baugrundstück von 1000 m² und einer GRZ von 0,55 stehen für die Aufbauten und Verkehrsflächen daher 550 m² des Grundstücks zur Verfügung. Ausnahmen kann es manchmal geben, wenn Garagen oder Verkehrsflächen geringer bewertet werden. Dies sollte aber unbedingt über einen Architekten geklärt werden.

Ist die Bezeichnung für eine Belastung im Grundbuch, wie z. B. ein Darlehen, bei dem die Immobilie als Sicherheit steht.

Die Grundschuldeinträge finden sich in Abteilung III des Grundbuchs. Die Beträge, die im Grundbuch ausgewiesen sind müssen nicht immer den wirklich offenen Beträgen entsprechen.

Im Notarvertrag wird geregelt, dass Sie die Immobile lastenfrei erwerben. Dazu schreibt das Notariat die eingetragenen Banken an und erfragt, ob und wenn ja wie viel Grundschulden offen sind.

Diese werden dann direkt vom Käufer als Teil des vereinbarten Kaufpreises bezahlt. Sind mehr Schulden auf der Immobilie als der Kaufpreis hergibt, so muss der Käufer im Vorfeld mit der Bank eine Individualvereinbarung treffen, die den Verkauf ermöglicht.

Abgegrenzte Erdoberfläche, das im Grundbuch als selbstständiges Grundstück eingetragen ist. Diese kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.



Grundstücksmarktberichte informieren auf Basis der Kaufpreissammlungen und sonstigem Datenmaterial der Gutachterausschüsse über das Geschehen auf dem Immobilienmarkt. Je nach Gutachterausschuss gehen die Grundstücksmarktberichte von der Qualität sehr weit auseinander. Wichtig für die Verkehrswertermittlung sind die Umrechnungsfaktoren und sonstigen Kennzahlen, die für die Verkehrswertermittlung benötigt werden.


Wird kommunal in Rechnung gestellt und ist für das Eigentum eines Grundstücks zu zahlen. Die Rechnungserstellung erfolgt jährlich. Die Abbuchung Quartalsweise.

Durch gesetzliche Neuregelung wird sich die Höhe der Grundsteuern zukünftig in Einzelfällen stark verändern. Da die Grundsteuer bei vermieteten Immobilien auch an den Mieter im Rahmen der Nebenkosten weitergegeben werden darf werden somit auch die umlagefähigen Nebenkosten in vielen Fällen steigen.

Die Grundsteuer sollte man nicht mit der Grunderwerbssteuer verwechseln.

Der Grundriss bildet die räumlichen Gegebenheiten eines Gebäudes ab.

Anschluss des Hauses an die Netze für Gas-, Wasser,- Strom oder Fernwärme der Versorgungsunternehmen.

Monatlicher Betrag der von einem Eigentümer einer Wohnungsgemeinschaft laut Wirtschaftsplan auf das WEG Konto zu überweisen ist.

Eine Hausverwaltung beschäftigt sich mit der Verwaltung von vermieteten Wohnhäusern (meist Mehrparteienhäuser), Wohnanlagen, Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekten.

Erfolgt die Verwaltung für Mietshäuser (Mehrfamilienhaus mit einem Eigentümer) oder einzelnen Wohnungen so spricht man zumeist von Mietverwaltung oder Wohnungsverwaltung.

Ein(e) „Hausverwalter(in)“ ist eine selbständige Person, welche eigene oder fremde Häuser und Wohnungen verwaltet.


Vereinbarte Ordnung die innerhalb einer Hausgemeinschaft einzuhalten ist. Dies kann eine allgemeine Hausordnung sein, die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt wurde oder auch eine Standardhausordnung wie diese bei Mietverträgen zumeist angehängt ist für Mietwohnungen.

Mit der Gebäudeversicherung sind Schäden in einer Wohnung oder einem Haus nicht vollständig erfasst. Eine Hausratsversicherung sichert weitere Schäden ab (z. B. Folgeschäden durch Wasser, Einbruch).

Unter Herstellungskosten werden alle Aufwendungen verstanden, die durch den Bau einer Immobilie entstehen (siehe § 255 Abs. 3 Satz 1 Handelsgesetzbuch (HGB)).

Dazu gehören Handwerkerarbeiten und Kosten, die zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung anfallen oder in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang dazu stehen (z. B. Baunebenkosten wie Architektenhonorare, Bauabnahmegebühren oder die Fahrtkosten zur Baustelle).

„Honorarabrechnung für Architekten und Ingenieure“ wird zumeist als HOAI abgekürzt. Sie bildet die Grundlage für die Leistungsabrechnung der Berufsgruppen Architekten und Ingenieure.

Unter einer Hypothek wird die finanzielle Belastung einer Immobilie verstanden. Siehe auch Darlehen

Belästigungen durch z. B. Geräusche (z. B. Fluglärm, Bahnlärm, Autolärm, Industrielärm) oder Luftverschmutzung (Industrie).

Das Wort Immobilie dient als Oberbegriff für alle Gebäude, Häuser, Grundstücke und Wohnungen. Es stammt vom lateinischen (im-mobilis ‚unbeweglich‘) ab, welches auch mit Liegenschaft übersetzt wird. In der Rechtssprache und Wirtschaftssprache wird deshalb auch gerne von einem unbeweglichen Sachgut gesprochen. Nicht von Bedeutung ist hier der Zweck der Nutzung, d. h. ob dieser gewerblich oder zu Wohnzwecken erfolgt.


Unter einer Immobilienbewertung versteht man die sachgemäße Bewertung einer Immobilie. Dies erfolgt mit Mitteln der Verkehrswertermittlung. Zu unterscheiden ist dabei zwischen dem Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser, dem Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser und Wohnungen und dem Vergleichswertverfahren. Letzteres sollte bevorzugt angewendet werden. Dies allerdings nur, wenn genügen aktuelle Immobilienverkäufe bekannt sind die dem zu bewertenden Objekt in Lage, Umfang und Ausstattung nahekommen. Hieran scheitert es zumeist, sodass Ersatzweise auf die anderen beiden Verfahren zurückgegriffen wird.

Marktbericht zu Immobilienpreisen.

Immobilienmarktbrericht Köln

Immobilienmarktbericht Berlin

Immobilienmarktbericht Düsseldorf

Immobilienmarktbericht Benrath (Immobilienmarktbericht leider derzeit nicht verlinkt, bitte nachfragen)

Immobilienmarktbericht München und Frankfurt

Immobilienmarktbericht Paderborn

Die Liste und die Links erheben keinen Anspruch an Vollständigkeit. So Sie einen guten Link kennen, freuen wir uns über die Nennung, behalten uns die Aufnahme in der Liste aber ausdrücklich vor.

Immobilienprofi bezeichnet einerseits einen Fachmann im Immobilienbereich, andererseits die Immobilienfachzeitschrift Immobilienprofi des Inmediaverlags aus Köln.


Marketingmaßnahmen, die im Zusammenhang mit der Vermittlung einer Immobilie stehen.

Anstelle der Zahlung des Kaufpreises oder von einem Teilbetrag des Kaufpreises kann auch eine fortlaufende Rente an den Verkäufer vereinbart werden. Dabei handelt es sich dann um einen Rentenkauf oder einen Kauf auf Leibrentenbasis. Siehe auch Immobilienverrentung.

Der Begriff Indexmiete beschreibt einen variablen Mietzins, der unter vorher festgelegten Voraussetzungen jederzeit verändert werden kann. Zumeist wird auf Daten des Statistischen Bundesamtes Bezug genommen.

Berechnung: Mietveränderung = (neuer Index/ alter Index *100)-100

Unter der Instandhaltungsrücklage wird das Vermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft verstanden, welches für zukünftige Maßnahmen (Instandhaltung, Modernisierung, bauliche Veränderungen) angespart wurde. Bei Beschlüssen in der Wohnungseigentümergemeinschaft wird immer auch die Finanzierung der Maßnahme mit beschlossen. Dies kann bei ausreichender Deckung über die Instandhaltungsrücklage oder per Sonderumlage erfolgen.

Jede Immobilie verursacht Kosten. Für Teileigentum und Eigentumswohnungen innerhalb einer WEG wird vom Verwalter eine Jahresabrechnung erstellt. Diese umfasst das Wirtschaftsjahr der WEG. In der Jahresabrechnung werden die Kosten der gesamten WEG aufgelistet und auch zugeordnet, welchen Anteil die betreffende Partei der WEG, an die sich die Jahresabrechnung richtet, zu tragen hat. Eine Jahresabrechnung gehört zum Standard der Unterlagen, die Sie beim Verkauf benötigen.

Der Jahresrohertrag ist die Summe aller Kaltmieten einer Immobilie oder Immobilieneinheit.

Heizleistung, die ein Gebäude pro Jahr benötigt.

Kältebrücken sind Bereiche in Bauteilen eines Gebäudes, die Wärme besser leiten und damit Wärme schneller nach außen transportieren als es durch die angrenzenden Bauteile passiert. Häufig sind dies Stellen wo es eher zu Schimmelbildung kommen kann.


Als Kapitalanlage werden Immobilien dann bezeichnet, wenn Immobilien vermietet sind und die eingehenden Mieteinnahmen eine Rendite erzielen.

Der Kaufvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer eine Sache zu übereignen, zu übergeben oder ein Recht zu übertragen, und der Käufer sich im Gegenzug verpflichtet einen Kaufpreis, als Gegenleistung zu zahlen. Bei Immobilienverkäufen sind in Deutschland nur notarielle Kaufverträge erlaubt.


Kaution bezeichnet eine Sicherheit, die man erhält, um gegen mögliche Schäden zumindest teilweise abgesichert zu sein. Die Kaution bezieht sich immer auf einer Sache und darf nur zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verwendet werden. Die häufigste Form ist die Mietkaution. Diese darf maximal 3 Kaltmieten betragen.

Verzeichnis aller Grundstücke und Eigentümer-Informationen. Häufig auch als Liegenschaftskataster bezeichnet.

Behörde die sich um die Kataster kümmert. In Köln ist das Katasteramt(auch Liegenschaftsamt) gemäß diesem Link erreichbar.

Häufig auch als weiße Wanne bezeichnet umschreibt die Kellerwanne die wasserdichte Errichtung des Kellers (z. B. bei hohem Grundwasser oder in Hochwassergebieten).

Die Kernsanierung umfasst sämtliche baulichen Sanierungsmaßnahmen d. h. im Regelfall wird das Haus oder die Wohnung entkernt und komplett neu gestaltet. Siehe auch Modernisierung und Renovierung.

Kommunale Abgaben bedingen einer beschlossenen Satzung sowie der Genehmigung durch die Kommunalaufsicht. In den Kommunalabgabengesetzen ist zudem geregelt, dass die Gemeinden Steuern nur erheben sollen, soweit eine Deckung der Ausgaben durch Gebühren und Beiträge, nicht in Betracht kommt.

Beispiele: Erschließungsbeitrag, Aufwertung von bestehender Infrastruktur (wichtig keine Ausbesserung bzw. Instandhaltung!)

Bei einem Kostenvoranschlag handelt es sich um eine kaufmännische Vorkalkulation der zu erwartenden Kosten. Zunächst unverbindlich für den Käufer. Als Angebot zu sehen aus Sicht des Verkäufers oder Handwerkbetriebs. Die in einem Kostenvoranschlag getroffenen Aussagen über den Gesamtpreis dürfen daher auch nur unwesentlich überschritten werden (zumeist ca. 10 % bis 20 %, dabei handelt es sich aber um eine Einzelfallentscheidung).

Kredit ist ein anderes Wort für ein Darlehen.

Werden mehrere einzelne Kredite zu einem zusammengefasst, so spricht man von einer Kreditkonsolidierung. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn die Summe der Zinsen der einzelnen Kredite über den Zinsen des ablösenden Kredits liegen.

Ausreichende Bonität oder Zahlungswürdigkeit einer juristischen oder natürlichen Person um ein gewünschtes Darlehen / einen gewünschten Kredit zu erhalten.

Das dreidimensionale Volumen eines Gebäudes, d.h Länge mal Breite mal Höhe des Gebäudes bzw. die Summe dieser Berechnungen für die Einzeletagen.


Bei Mietverträge gibt es festgelegte gesetzliche Kündigungsfristen. Dies staffeln sich nach der Mietdauer. Bei Zeitmietverträgen sind zwischenzeitliche Kündigungen zumeist ausgeschlossen. Auch ist es möglich in Mietverträgen Mindestmietdauern zu vereinbarem, sodass eine Kündigung innerhalb dieses Zeitraums nur mit Goodwill des Eigentümers möglich ist.

Bei einem Lageplan handelt es sich um eine grafische, maßstabsgetreue Darstellung eines Objektes sowie seiner Lage, Umgebung und Situation. Neben Liegenschaftskarten werden auch Stadtpläne oder Deckenhöhenpläne so bezeichnet.

Regelt die für das Bundesland gültigen Bauverordnungen (z. B. für die Statik, von Fluchtwegen, für die Verkehrssicherheit oder für Schallvorschriften). Für NRW gilt dieses Regelwerk (einfach Link folgen).

Auflistung aller Leistungen, die für ein (Bau)vorhaben erbracht werden sollen. Bei Ausschreibungen wird dies für vergleichbare Angebote genutzt.

Siehe auch Katasteramt: Behörde die sich um die Kataster kümmert. In Köln ist das Liegenschaftsamt gemäß diesem Link erreichbar.

Im Gegensatz zum Balkon öffnet sich die Loggia mittels Bögen oder anderer Konstruktionen zum Außenraum. Dabei ist die Loggia auf jeden Fall komplett überdacht.

In Immobilienkaufverträgen wird in der Regel vereinbart, dass dies Lastenfrei von Grundschulden erfolgt. Hierzu ist es erforderlich, dass bestehende Kredite gelöscht werden können. Entweder dies erfolgt durch bereits vorliegende Löschungsbewilligungen oder aber die Löschung wird für noch abzuzahlende Kredite durch das Notariat auf dem Weg gebracht. Das Notariat erfragt dafür bei dem Grundschuldgläubiger unter welchen Umständen eine Löschung erfolgen kann. In der Zahlungsaufforderung zur Kaufpreisstellung berücksichtigt das Notariat dies dann entsprechend.

Makler vermitteln zwischen Immobilienverkäufern und Käufern sowie Vermietern und Mietern. Für ihre Tätigkeit erhalten sie zumeist erfolgsorientiert eine Vermittlungsprovision. Diese kann entweder von nur einer Seite bezahlt werden (Bestellerprinzip) oder aber von beiden Seiten. Näheres zur Maklerprovision auf den Seiten für den Verkauf und für Vermietung.


Die Maklerhaftung kann in verschiedenen Fällen entstehen:

1) abmahnfähige Wettbewerbsverstöße – z. B. wenn Angaben zum Energieausweis, Energiebedarf und Energieverbrauch sowie der damit verpflichteten Angaben nicht gemacht werden

2) Täuscht der Makler den Kaufinteressenten durch wissentlich falsche oder unbegründete Angaben so kann dieses Fehlverhalten vom Käufer dem Verkäufer zugerechnet werden. Folgt hieraus die Geltendmachung eines Schadensersatzes, so haftet der Verkäufer. Dieser kann dann aber den Makler in Regress nehmen.

3) Insbesondere bei Doppeltätigkeiten die im Maklerbereich zwar erlaubt sind, ist es diffizil: Der Makler darf keine Partei bevorzugen. Liegt hierbei schweres Verschulden vor, so kann der Makler den Provisionsanspruch verlieren.


Vermittlungsportale gibt es inzwischen in fast jeder Branche. Das Prinzip ist fast immer gleich: Möchte ein Dienstleister hier seine Dienstleistung anbieten, so entrichtet er dafür Gebühren. Mal einmalig, mal pro Kontakt und manchmal auch prozentual vom (Provisions-) Umsatz. Über die Qualität sagen die Portale nur soviel aus, dass die Dienstleister sicherlich die Gebühren beim Portalbetreiber zahlen. Dies bedeutet ein Dienstleister, der seine Leistung in einem Vergleichsportal anbietet muss nicht schlecht sein, genauso wenig sagt es aber aus, dass dieser wirklich gut ist. Das einzige was sicher ist, ein Teil dessen, was Sie dem Dienstleister bezahlen landet, in der Tasche der Portalbetreiber. Entsprechend geringer ist die übrig bleibende Restsumme aus dem Erlös mit dem u. a. auch die Investition in Ihre Dienstleistung bzw. für Ihren Vermarktungserfolg bezahlt wird. Es ist daher zu erwarten, dass die Buchung über ein Vergleichsportal sich tendenziell negativ auf die Dienstleistung auswirkt.


Zimmer oder Wohnung in einem ausgebauten Dachgeschoss, gelegentlich auch die gesamte Dachgeschoss-Etage.

Der Marktwert – siehe auch Verkehrswert – beschreibt den aktuellen Wert einer Immobilie, den diese voraussichtlich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde.

Bauweise bei der mit massiven Baustoffen gearbeitet wird wie Steine, Ziegeln und Beton.

Mit Massivhaus wird die Bauweise einer Immobilie bezeichnet, bei der mit massiven Baustoffen gearbeitet wird wie Steine, Ziegeln und Beton.

Als Mehrfamilienhaus bezeichnet man eine Immobilie die aus mehrere Einheiten bestehen und wo mehrere Parteien- ‘‘Familien‘‘ wohnen.

Ein einfacher Mehrheitsbeschluss liegt dann vor, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden – bei einer WEG zumeist gemäß der Miteigentumsanteile.

Hier befinden sich neben Wohn- auch Geschäftsgebäude. Relevant ist dies vor allem bei Neubauten und bei beabsichtigte Nutzungsänderungen.

Erhöhung der Miete im gesetzlichen Rahmen.

Preisreduktion bei der monatlichen Kaltmiete aufgrund gravierender Mängel an der Immobilie. Bevor man eine Miete kürzt, sollte man nach Lösungswegen mit dem Vermieter suchen. Nicht immer kann dieser etwas für den Mangel und ist manchmal bei Wohnungseigentümergemeinschaften auf die Hausverwaltung oder Miteigentümer angewiesen. Wer die Miete kürzt sollte sich am besten rechtlich beraten lassen.

Anteil eines Eigentümers an einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Erneuerung von Gebäudeteilen wobei die Baukonstruktion erhalten bleibt. Im Gegensatz zur Instandhaltung oder Renovierung handelt es sich bei der Modernisierung um wertsteigernde Maßnahmen die den Zustand deutlich zeitgemäßer machen (Beispiel Ersatz einfacher Fenster durch neue Zwei- oder Dreifach- verglaste Isolierfenster).

Bei Bauvorhaben oder Immobilienkäufen mit starkem Modernisierungsbedarf kann es dazu kommen, dass die vereinbarte Finanzierung und das Eigenkapital nicht reichen und nach finanziert werden muss. Leider geht eine Nachfinanzierung zumeist mit schlechteren Zinskonditionen einher.

Als Nachmieter werden Personen bezeichnet, die vorzeitig in ein noch laufendes Mietverhältnis oder direkt im Anschluss daran als Mieter eintreten, sodass der Vermieter keine Einnahme-freie Zeit hat.

Im Grundbuch werden alle Rechte, die auf einer Immobilie lasten, eingetragen. Sind mehrere Rechte eingetragen, dann entsteht unter diesen Rechten eine Rangfolge. Erster Rang ist dabei an erster Stelle, Nach Rang dagegen bedeutet, dass das Recht nach einem oder mehreren anderen Rechten eingetragen ist, welche damit auch einen Vorrang vor dem nachrangigen Recht haben.

Unter Nebenkosten werden die Kosten für eine Wohnung verstanden, die zusätzlich zur Miete entstehen (Wasser, Strom, Grundsteuer). Häufig werden diese auch als umlagefähige Nebenkosten bezeichnet.

Ein Neubau ist ein neu gebautes Haus (Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus). Im Allgemeinen werden Häuser zumeist nur maximal 3 - 5 Jahre lang als Neubau bezeichnet.

Definiert als ein Haus, bei dem der Jahreswärmeschutzbedarf mindestens 25 % unter den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung liegt.

Bescheinigung einer Behörde, die zeigt, dass z. B. keine Baulasten eingetragen sind (Baulastennegativbescheid) oder ein Vorkaufsrecht nicht genutzt wird (Vorkaufs-Negativ-Bescheid).

Summe des beantragten Darlehensbetrags zzgl. der Kosten für Bearbeitungsgebühren und einer Restschuldversicherung bei einer Finanzierung.

Notare erstellen Urkunden und sollen nicht als Interessenvertreter einer Partei agieren. Die Notarverordnung schreibt vor, dass sie als unabhängige und unparteiische Betreuer der Beteiligten agieren (§ 14 BnotO). Hieraus ergibt sich die Neutralitätspflicht des Notars.

Beim Nießbrauch werden die formelle Inhaberschaft an einem Recht und die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit aufgespalten. Die Person die das Recht auf Nießbrauch für ein Grundstück oder ein Gebäude hat, kann dieses als wirtschaftlicher Eigentümer nutzen. D. h. im Gegensatz zu einem Wohnrecht profitiert jemand mit eingetragenem Nießbrauchrecht im Grundbuch auch von Mieteinnahmen aus einer Immobilie.

Notare sind unabhängige und unparteiische Betreuer derjenigen Person, die den Notar mit der Beurkundung eines rechtsgeschäftlichen Vorgangs beauftragen. Ist es ein Vertrag zwischen mehreren Parteien, so unterliegen Notare der Neutralitätspflicht.

Früher gebräuchliche Methode um einen Kauf für alle Beteiligten sicherzumachen. Der Käufer überweist das Geld auf dem Notaranderkonto. Der Verkäufer und mögliche Gläubiger wird aber erst daraus bedient, wenn alle Voraussetzungen dafür erfolgt sind.

Heute wird das Notaranderkonto fast nur bei Verkäufen genutzt, bei denen der Käufer im Ausland wohnt und seine Geschäfte nicht über eine der deutschen Banken abwickelt. Notare sind angehalten es nur anzuwenden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Der reine Wunsch eines Kaufbeteiligten reicht dafür nicht.

Das Notaranderkonto wird als Treuhandgirokonto des Notars bei einer Bank geführt. Dies im eigenen Namen für die Parteien eines Immobilienkaufvertrages.


Der Immobilienkaufvertrag wird häufig als Notarvertrag bezeichnet. Dies folgt aus der Notwendigkeit der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags bei einem Notar.

Die Nutzfläche ist ein Teil der Grundfläche, den man tatsächlich nutzen kann, der aber nicht den wohnlichen Anforderungen genügt oder für den keine Baugenehmigung als Wohnfläche eingeholt wurde (z. B. später erst ausgebaute Dachflächen).

Der Begriff umschreibt, dass ein Einfamilienhaus allseitig frei stehend auf einem einzigen Grundstück erbaut wurde oder wird.

Mietvertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, dass nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit der Mieter die Option (=Möglichkeit) hat durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis um eine (vorher) bestimmte Zeit zu verlängern.

In § 21 Abs. V WEG ist festgelegt, dass von einer Hausverwaltung eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangt werden kann. Die Einzelheiten was darunter verstanden wird, sind hier ebenfalls hinterlegt.

Haus was für seinen Heizenergiebedarf auf alternative Energiequellen wie Sonneneinstrahlung oder Energie aus Abwärme zurückgreift.

Für die Vermittlung einer Immobilie bekommt der Makler Provision. Diese wird erfolgsabhängig für die Vermittlung eines Miet-, Pacht- oder Mietvertrages bezahlt. Für den Provisionsanspruch ist der Abschluss eines Vertrages notwendig.

Synonyme: Maklerprovision, Courtage Mann unterscheidet ferner zwischen Innenprovision die vom Eigentümer (Verkäufer, Vermieter) bezahlt wird und der Außenprovision, die vom Käufer oder Mieter bezahlt wird. Sowohl für Vermietung als auch für Verkauf gibt es gesetzliche Regelungen, die den Gestaltungsspielraum einschränken.


Putz bezeichnet die obere Schicht im Innen- und Außenbereich eines Bauvorhabens, die die Wände vor äußeren Einflüssen schützen. Bei Wohnflächenberechnungen von Architekten wird zumeist davon ausgegangen, dass hierdurch die Wohnfläche um 3 % reduziert wird, sodass hier zumeist eine entsprechende Bereinigung der Wohnflächenberechnung durchgeführt wird.

1 Quadratmeter ist der Flächeninhalt eines Quadrats mit einer Seitenlänge von einem Meter. Das Einheitenzeichen für Quadratmeter ist m².


Insbesondere bei Bauvorhaben empfiehlt es sich externen Sachverstand hinzuzuziehen. Diese kann für eine baubegleitende Qualitätssicherung von der Angebotsprüfung bis hin zur Abnahme sorgen und so das Bauvorhaben sicherer machen.

Bauzeichnung, bei der das Haus quasi durchschnitten wird. Es stellt das Innenleben des Hauses dar.

Immobilieneigentümer obliegt die Verkehrssicherungspflicht und müssen daher dafür sorgen, dass jedermann das Grundstück und die daran angrenzenden Wege sowie Zu- und Abgänge gefahrlos nutzen kann, ohne zu Schaden zu kommen. In diesem Rahmen sind auch die Gehsteige betroffen. Eigentümer können die Räum- und Streupflicht selbst erfüllen, aber auch Dritte übertragen (im Mietvertrag an Mieter) oder an Dritte beauftragen (Fremdfirmen). In Wohnungseigentümergemeinschaften sollte man prüfen, ob hierzu etwas in der Teilungserklärung spezifiziert ist (sind alle Eigentümer zuständig oder nur die im Erdgeschoss?).

Die Rangbescheinigung erfolgt als Nachweis vom Notar gegenüber einem Kreditinstitut oder anderen Kreditgebers als Gewährleistung, dass die Eintragung einer Grundschuld in der richtigen Rangfolge erfolgt ist.

Unter einer Renovierung wird das schöner Machen einer Immobilie bezeichnet. Hierzu gehören Tapezierarbeiten, Bodenreparaturen, Malerarbeiten oder der Austausch von Einrichtungen im Sanitärbereich. Es handelt sich daher um Instandhaltungsmaßnahmen oder Verschönerungen, nicht aber um Modernisierungen.

Offener Kreditbetrag nach Ende der Kreditlaufzeit oder bei vorzeitiger Kündigung.

Bei der Verkehrswertermittlung werden Immobilien je nach Immobilientyp unterschiedliche Lebenszeiten (Nutzungsdauern) unterstellt. Bei den meisten Immobilien sind dies 80 Jahre. Die Restnutzungsdauer gibt dabei die Dauer bis zu dem Zeitpunkt an, wo die Immobilie voraussichtlich unbewohnbar wird. Da bauliche Maßnahmen und Modernisierungen einen erheblichen positiven Einfluss auf die Bausubstanz haben wird die Restnutzungsdauer auf Basis eines fiktiven Baujahrs berechnet. Dieses fiktive Baujahr berücksichtigt neben dem tatsächlichen Baujahr auch positive Effekte durch Modernisierungen. Für die Verjüngung gibt es Modernisierungspunkte die durch eine rechnerische Formel in das fiktive Baujahr umgemünzt werden.


Rohbau bezeichnet ein Bauwesen dessen Grundgerüst steht, mit Mauern und der Dachkonstruktion, bei dem aber die Verkleidung der Innen- und Außenwände und Fenster fehlen bzw. noch nicht verbaut wurden.

Sachverständige sollten über entsprechenden Sachverstand verfügen und objektiv und neutral beraten, prüfen und begutachten. Der Begriff Sachverständiger ist zwar nicht geschützt, werden aber von jemand Gutachten ausgestellt ohne entsprechende Zertifizierung so können hohe Regress Anforderungen entstehen.

Die Wertermittlung im Immobiliensektor erfolgt durch „Sachverständige für die Bewertung unbebauter und bebauter Grundstücke“. Eine Zertifizierung ist u. a. beim TÜV, der Dekra und Sprengnetter möglich.

Um den Grundbesitzwert zu berechnen, ermittelt das Verfahren zunächst den Bodenwert und den Gebäudesachwert getrennt voneinander, addiert beide Werte und multipliziert die Summe mit dem Marktanpassungsfaktor.

Es wird vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet. Näheres regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren, bei dem auf die aus der Vermietung der Immobilie erzielbare Rendite abgestellt wird, richtet sich die Beurteilung bei dem Sachwertverfahren nach den maßgebenden Herstellungskosten für ein Gebäude.

Hierunter wird die Erneuerung von Teilen eines Gebäudes durch grundlegende Renovierungs- und Reparaturmaßnahme verstanden. Bei einer Kernsanierung wird alles entkernt und dann neu „aufgebaut“.

Die Ehe wird unbefristet geschlossen. Lebt man sich auseinander und möchte man zukünftig getrennte Wege gehen so müssen die Ehepaare beim zuständigen Amtsgericht einen Scheidungsbeschluss herbeiführen. Zu klären ist auch was mit der Immobilie passiert. Mehr Informationen finden Sie auf der Scheidungsthemenseite.

Als Schlussabnahme gilt sowohl die Bestätigung der Behörden, dass ein Gebäude bautechnisch und baurechtlich genutzt werden kann, als auch die finale Abnahme eines Bauvorhabens durch den Bauherren.

Bonitätsprüfung zur Kreditwürdigkeit. Der Begriff ist eine Abkürzung und steht für „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“.

Maßnahmen ab, die für die Instandsetzung einer Wohnung vorgenommen werden. Häufiges Streitthema bei Mieterauszug.

Voraussetzung für Sondereigentum ist das Vorliegen einer Abgeschlossenheitserklärung. Sondereigentum ist immer eine zusammenhängende Einheit.

Sondereigentum gibt es als Wohnungseigentum und als Teileigentum. Alles andere wird als Gemeinschaftseigentum zugeordnet, wobei auch hier exklusive Rechte zur Nutzung vergeben werden können (siehe Sondernutzungsrecht).

Ein Sondernutzungsrecht räumt einem Eigentümer ein exklusives Recht zur Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer.

Bei Kreditverträgen kann vereinbart werden, dass die Option einer Sondertilgung besteht. D.h durch eine spezielle von den monatlichen Raten abweichende Sonderzahlung wird der Kredit auf einem Schlag reduziert.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann zur Finanzierung einer Maßnahme die Erhebung einer Sonderumlage beschließen. Dies erfolgt zumeist dann, wenn nicht ausreichend Geld in der Instandhaltungsrücklage vorhanden ist oder die Entnahme dazu führt, dass nur noch sehr wenig Rücklagen vorhanden sind. Im Regelfall handelt es sich um einmalige Zahlungen, es kann aber auch als regelmäßige Zahlungen über einen längeren Zeitraum vereinbart werden. Notwendig ist ein rechtsgültiger Beschluss der Eigentümergemeinschaft.



Steht für die Stabilität des Hauses. Ob eine Wand tragend oder nicht ist, entscheidet darüber ob Grundrissoptimierungen möglich sind bzw. was diese Kosten. Bei vielen tragenden Wänden sind bauliche Maßnahmen möglich, müssen aber in diesem Fall abgestützt werden (z. B. durch Stahlträger).


Miete, die sich wie bereits bei Vertragsunterzeichnung vereinbart, nach einem festgelegten Zeitraum automatisch erhöht. Bei langer Mietdauer kann dies problematisch werden. In der Vergangenheit wurden Staffelmieten, die nicht genug konkretisiert wurden schon als ungültig erklärt.

Erfahrungsgemäß erschwert es zudem die Mietersuche und birgt es die Gefahr, dass Mieter ab einem bestimmten Staffelsatz ausziehen, obwohl sie sonst wohnen bleiben würden.

Als Teileigentum wird Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes definiert. Gewerbeflächen in einer Eigentümergemeinschaft werden demnach als Teileigentum bezeichnet.


Bei Mehrfamilienhäuser die nicht im Besitz eines Eigentümers sind, sondern bei denen mittels einer Abgeschlossenheitserklärung den einzelnen Eigentümern einzelne Einheiten zugewiesen wurde regelt die Teilungserklärung die Rechte und Pflichten untereinander. Kauft man eine Eigentumswohnung, so sollte man die Teilungserklärung unbedingt besorgen. Bitte auch mit allen möglichen Änderungen. Ob Änderungen erfolgt sind, kann Ihnen ein Fachmann bei Ansicht der Teilungserklärung sagen.

Bei Erbengemeinschaften oder Ehepaaren besteht immer eine Gemeinschaft, sodass nur bei gegenseitigem Einvernehmen eine Immobilie verkauft werden kann. Dies sichert auch den bestmöglichen Erlös beim Erbe und bei der Scheidung.

Manchmal wird man sich aber nicht einig und die Interessen gehen weit auseinander. Hier ist die Teilungsversteigerung dann der Ausweg (vgl. § 753 BGB). Hierzu muss man einen Antrag beim Amtsgericht stellen. Die Teilungsversteigerung muss vom Amtsgericht angeordnet werden.

Sich am Haus im Erdgeschoss anschließende Fläche die zumeist nicht oder nur zu einem kleinen Teil überdacht ist. Wird in der Abgeschlossenheitserklärung bei Wohnungseigentümergemeinschaften zumeist direkt als zur Wohnung zugehörig deklariert. Ebenso wie die Balkone.



Parkfläche für Fahrzeuge, die sich unterhalb der Erdoberfläche befinden. 

Wenn man eine Immobilie durch ein Darlehen finanziert, muss man dieses Darlehen verzinsen und abbezahlen. Der Teil der Finanzierungsrate der direkt zur Reduzierung des Kredits benutzt wird bezeichnet man als Tilgung. Je höher die Tilgung, desto schneller reduziert sich der Kredit.

Tragende Wände haben als Hauptbestandteil eines Gebäudes eine statische Funktion. Für sie gelten daher besondere Regelungen und Vorschriften. Neben dem Gewicht eines Geschosses nehmen sie ebenfalls horizontale Kräfte des gesamten Bauwerks auf.

Herstellung von zumeist Raum-begrenzender, aber nicht tragender Bauteile im Bauwesen.


Zwischen Eigentümerversammlungen können Eigentümergemeinschaften auch auf andere Art und Weise Beschlüssen fassen. Diese Form nennt sich Umlaufbeschluss. Dieser ist einstimmig von allen Beteiligten zuzustimmen. Lehnt ein Eigentümer ab, so kann der Umlaufbeschluss nicht wirksam werden. GGf. ergeben sich aber durch die Anpassung des WEG Rechts hier auch neue Situationen wo es doch rechtens ist.

Sonderform eines Kredites bei der Bank, einer Versicherung oder einer Privatperson. Der Eigentümer einer Immobilie von einem Darlehensgeber ein Darlehen, das als Einmalbetrag oder in Monatsraten ausgezahlt wird, zahlt aber weder Zinsen noch Tilgung. Aufgelöst wird der Kredit erst beim Tod des Eigentümers. Der Eigentümer kann somit weiter mietfrei im eigenen Objekt wohnen.

Was erst einmal attraktiv klingt entpuppt sich aber häufig als schlechtes Geschäft. Zinsen und Tilgung gehen natürlich genauso in die Kalkulation der Bank ein, wie die Bearbeitungsgebühren und die erwartete statistische Lebensdauer der Eigentümer. Dies wirkt sich extrem auf die Attraktivität der Umkehrhypothekenangebote der Banken aus, sodass man sich vielleicht überlegen sollte doch lieber zu verkaufen und etwas anderes zu suchen.

Erklärung des Finanzamtes, dass eine Person seiner Steuerpflicht nachgekommen ist.

Erst wenn diese für die Grunderwerbssteuer vorliegt, kann ein Notar die Eigentumsumschreibung (natürlich auch nach erfolgter Kaufpreiszahlung) beim Amtsgericht auf dem Weg bringen.

Mietverhältnis, bei dem ein Mieter die gemietete Immobilie oder Teile seiner gemieteten Immobilie an eine weitere Person vermietet. Ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters ist ein Mieter  allerdings nicht berechtigt, die Wohnung einem Dritten zu überlassen und sie an diesen weiterzuvermieten. Ist allerdings nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung entstanden, so muss der Vermieter dies doch dulden. Unzumutbare Untermieter können aber weiterhin abgelehnt werden.

Von der Valutierung spricht man, wenn der Darlehensbetrag ausgezahlt wird.

Die Vergleichsmiete ist ein Querschnitt aller Mieten innerhalb ähnlicher Lage und mit vergleichbaren Parametern der zu betrachteten Immobilie.

Notariell festgehaltener Preis der beim Notartermin im Kaufvertrag zwischen den am Kauf beteiligten Parteien festgehalten wird. Nicht zu verwechseln mit dem Angebotspreis, der sehr stark vom notariell vereinbarten Verkaufspreis abweichen kann.

Nach §194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Messtechnische Erfassung eines Grundstücks. Notwendig, wenn Nachbarstreitigkeiten bestehen oder um Sicherzustellen, bis wohin ein Grundstück genau geht.

Provision, die für die Vermittlung einer Immobilie anfällt. Siehe auch Käuferprovision, Verkäuferprovision oder Vermieterprovision.

Bevorzugtes Verfahren in der Verkehrswertermittlung, welches aber zumeist wegen fehlende ausreichender Anzahl nach Art und Lage vergleichbarer Immobilien, die zudem innerhalb eines kurzen Zeitraums notariell verkauft wurden, scheitert, sodass Ersatzweise auf das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen wird.

Ist dem Verkäufer ein Mangel bekannt, der nicht offensichtlich sichtbar ist, so hat der Veräußerer die Kaufinteressenten und Erwerber hierüber aufzuklären. Tut er dies nicht, so kann im Nachgang Schadensersatz oder eine Rückabwicklung gefordert werden. Aufgrund gestiegener Kaufpreise gibt es inzwischen deutlich häufiger strittige Rechtsstreitigkeiten zu diesem Thema. Beispiel für einen versteckten Mangel wäre z. B. Schimmel an der Wand, den ein Verkäufer bewusst mit einem Schrank verstellt, sodass dieser nicht sichtbar ist. Auch nicht vorliegende Baugenehmigung z. B. für einen Wintergarten, den ein Verkäufer hat bauen lassen, ist so ein versteckter Mangel.


Vertreter für Erwerber oder Veräußerer, der den Notartermin stellvertretend wahrnimmt und hierfür nicht über eine notarielle Vollmacht verfügt.

Der Notarvertrag ist bis zur Gegenzeichnung durch die Vertretenen beim gleichen oder einem anderen Notar schwebend unwirksam. 

Entschädigung die eine Bank für ihre Aufwendungen und entgangenen Gewinn erhält, wenn ein Kreditvertrag außerplanmäßig beendet wird.

Bei einem Vorkaufsrecht muss zunächst der Vorkaufsberechtigte gefragt werden, ob dieser kaufen möchte. Ggf. kann der Vorkaufsberechtigte in den bestehenden Kaufvertrag einsteigen und den Kaufvertrag übernehmen. Vorkaufsrechte sollten zur Sicherheit im Grundbuch festgehalten werden.

Komplette Miete, die ein Mieter bezahlen muss. Dieses beinhaltet neben der Kaltmiete auch die umlagefähige Kosten gemäß der zugrunde liegenden Vereinbarung im Mietvertrag.

Wasseruhr, die den Verbrauch von Wasser angibt. Manchmal auch unterteilt in Wasseruhren für Warmwasser und Kaltwasser. Gibt es in einer Eigentümergemeinschaft nicht in jeder Wohnung Wasseruhren, so wird gemäß dem in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssels der Verbrauch umgelegt.


Der Wärmebedarfsausweis ist besser bekannt  als Energiebedarfsausweis. Für Einfamilienhäuser verpflichtend vorgeschrieben, bei Häusern mit mehr als 4 Einheiten ist zumeist auch ein Verbrauchsausweis erlaubt.

Verfügt ein Grundstück über keinen eigenen Zugang zu öffentlichen Wegen, so ist es unerlässlich ein Wegerecht zu haben, welches diesen Zugang gewährt. Unter dem Wegerecht versteht man immer die Erlaubnis, über ein fremdes Grundstück / Flurstück zum eigenen Grundstück zu gelangen. Idealerweise sollte dies in beiden beteiligten Grundbüchern eingetragen sein. Mindestens als Baulast auf dem gebenden Grundstück.


Ermittlung des Wertes einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstückes.

Unter einem Wintergarten versteht man einen Anbau an ein Gebäude oder an ein selbstständiges Bauwerk, dessen Dach und Seitenwände größtenteils aus Glas bestehen. Der richtig konstruierte Wintergarten nutzt den Glashauseffekt, die das Überwintern von geeigneten Pflanzen ermöglicht. Bei der Anrechnung von Flächen zur Wohnfläche ist entscheidend, ob der Wintergarten beheizt wird und sich direkt an andere Räume anschließt.

Nach § 28 WEG muss der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft für jedes "Wirtschafts-"Jahr einen Wirtschaftsplan erstellen. In diesem wird festgehalten, mit welchen Ausgaben die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes zu rechnen hat und wie viel davon auf den Wohnungs- oder Teileigentümer fallen. Gemeinschaftliche Kosten der WEG werden dabei gemäß der Umrechnungsschlüssel auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich die Gesamtbelastung für das Jahr aus dem sich dann das Hausgeld berechnet. Mit enthalten sind auch Zuführungen für die Instandhaltungsrücklage. Für den Abgleich mit den tatsächlichen angefallenen Lasten und Kosten wird im Nachgang eine Jahresabschlussrechnung erstellt.


Soweit ein Immobilienmakler mit einer Partei in irgendeiner Form personell oder wirtschaftlich verbunden ist, werden Interessenkonflikte erwartet. Dies bedingt, dass der Makler in diesen Fällen keine Provision beanspruchen kann.

Bei Verträgen wird zwischen Verträgen innerhalb von Geschäftsräumen und außerhalb von Geschäftsräumen unterschieden.

§ 312g des BGB regelt, das Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht zusteht.

§ 312b BGB regelt Haustürgeschäfte oder Geschäfte, die an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist, § 312c BGB regelt Verträge, die über ein Fernkommunikationsmittel zustande kommen (Fernabsatzverträge).

Ein gesetzlich bestimmtes Widerrufsrecht kann innerhalb der Widerrufsfrist von 14 Tagen ausgeübt werden. Die Frist beginnt mit Vertragsabschluss und erlischt, falls der Unternehmer eine ordnungsgemäße Belehrung des Verbrauchers über sein Widerrufsrecht unterlassen hat, spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsabschluss.

Bei allen Verträgen die im Büro geschlossen wurden besteht kein Widerrufsrecht, d. h. jede Partei ist an den Vertragsabschluss gebunden und kann den Vertrag nur unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen beenden.

Die Wohnflächenberechnung wurde schon häufiger überarbeitet, daher kann es, je nachdem wann eine Wohnflächenberechnung erstellt wurde, zu Abweichungen in Auslegungen kommen.

Unter der  Wohnfläche wird die den Baunormen entsprechende, für wohnliche Nutzung bewohnbare Fläche, einer Immobilie verstanden. Zur Wohnfläche werden auch sich an der Wohnfläche anschließende Flächen von Balkonen, Terrassen und Wintergarten gezählt. Diese jedoch nur anteilig.

Wohngeld ist eine Sozialleistung nach dem Wohngeldgesetz für bedürftige Bürger, die aufgrund ihres geringen Einkommens einen Zuschuss zur Miete oder zu den Kosten selbst genutzten Wohneigentums erhalten.

Im Immobilienbereich wird der Begriff häufig fälschlicherweise mit Hausgeld gleichgesetzt. Ist aber damit nicht zu verwechseln!

Das Wohnrecht nach § 1093 BGB (auch Wohnungsrecht) berechtigt einen Wohnrechtsinhaber, ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes sowie alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes persönlich zu nutzen. Es erlischt mit dem Tod eines Berechtigten. Besteht ein Wohnrecht, so hat dies stark wertmindernden Einfluss auf den Kaufpreis einer Immobilie und ist entsprechend bei der Wertermittlung in Abzug zu bringen.

Kommt ein Darlehensnehmer den Ansprüchen seines Kreditinstitutes oder eines anderen Gläubigers nicht nach, so kann dieser die Zwangsversteigerung betreiben.

Das Verfahren dazu regelt das „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“ (ZVG).

Betroffen sind alle Immobilienformen, d. h. unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Teileigentum, Wohnungseigentum, Häuser aber auch Erbbaurechte.

Vor der Zwangsversteigerung wird immer ein Verkehrsgutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt. Dies liegt im Amtsgericht aus und wird Auszugsweise veröffentlicht. Nicht immer kann dabei die Immobilie durch den Sachverständigen auch von innen besichtigt werden. Manchmal wird der Zutritt verweigert.

Bei Vorliegen einer Grundschuld, die nicht befriedet wird, kann das Amtsgericht auf Antrag eines Gläubigers die Zwangsverwaltung über eine Immobilie anordnen. Der Gläubiger erhält damit Zugriff auf die Erträge der Immobilie.

Standardklausel in Kaufverträgen, der den Verkäufer absichert. Er beinhaltet bei nicht fristgerechter Zahlung des Kaufpreises die Möglichkeit für den Verkäufer gegen den Erwerber der Immobilie sofort zwangsweise die Vollstreckung zu betreiben und damit die Zahlung des Kaufpreises verlangen kann. Der Verkäufer soll nicht darauf angewiesen sein, den fälligen Kaufpreis vor Gericht einzuklagen und sich erst über einem Gerichtsurteil einen vollstreckbaren Titel zu beschaffen. Dies sichert den Verkäufer daher gegen unnötige Kosten und Zeitverlust für ab.

Viele Gutachterausschüsse haben für die Bestimmung von Bodenrichtwerte Mustergrundstücke ausgewählt.

Der Bodenrichtwert gilt nun bei Berücksichtigung der Abweichungen vom zu bewertenden Grundstück zum Mustergrundstück für diese gesamte Zone. Aus diesem Grund spricht man auch von zonale Bodenrichtwerte. Abweichend dazu haben manche Gutachterausschüsse ein viel gröberes Raster angelegt. Ist dies zu grob und unzutreffend so sind aus Sachverständiger Sicht auf jeden Fall Anpassungen vorzunehmen. Dies kann allerdings auch bei zonalen Bodenrichtwerten schon der Fall sein. Nehmen wir an Sie haben ein Grundstück in direkter Rheinlage. Positiv ist hier die Einmaligkeit der Sicht auf den Rhein zu werten, negativ kann, so der Hochwasserschutz den Bereich nicht abdeckt, das Risiko von Überschwemmungen mit einfließen.

Wird kein Ehegattensplitting vereinbart, so gründen beide Ehepartner während der Ehe eine Zugewinngemeinschaft.

Als Zugewinn wird nach § 1373 BGB der Betrag bezeichnet, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt. Der Zugewinn ist also der Ertrag, den beide Ehegatten während ihrer Ehe erwirtschaften. Ist das Vermögen eines Ehepartners am Ende der Ehe größer als am Anfang, so ist diese Differenz der Zugewinn.

Stichtag für die Berechnung des Anfangsvermögens ist der Tag der standesamtlichen Trauung.

Nach § 1374 BGB wird als Anfangsvermögen das Vermögen bezeichnet, das einem Ehegatten nach Abzug aller Verbindlichkeiten zum Zeitpunkt der Trauung gehörte. Erbschaften und Schenkungen während der Ehe werden dem Anfangsvermögen zugerechnet. Sind mehr Verbindlichkeiten als Vermögenswerte vorhanden, so kann das Anfangsvermögen auch negativ sein.

Für das Endvermögen wird auf die Zustellung des Scheidungsantrags abgestellt.

Auch beim Endvermögen sind Verbindlichkeiten über die Höhe des Vermögens hinaus abzuziehen (§ 1375 BGB). Zum Endvermögen gehören alle Vermögenswerte, die vorhanden sind und die während der Ehe erworben wurden.

Zumeist entwickeln sich die vermögen beider Partner uneinheitlich. Nach der Scheidung muss in diesem Fall der Zugewinnausgleich berechnet werden.


Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist häufig verpflichtend die Zustimmung des Verwalters gefordert. Ob dies bei Ihrer Immobilie der Fall ist, lässt sich in der Teilungserklärung und im Grundbuch nachlesen. Verwaltungen fragen hierfür zumeist eine Gebühr für den Aufwand. Abgelehnt werden kann nur aus wichtigem Grund, d. h. wenn der Käufer z. B. bekannt ist und man weiß, dass dieser seinen Zahlungsaufforderungen nicht nachkommt. Ein eventuell beurkundeter Kaufvertrag so lange ist schwebend unwirksam, bis die Zustimmung erteilt wird.

Manchmal kommt es zwischen einem Kauf der neuen Immobilie und dem Erhalt des Geldes für die eigene verkaufte Immobilie zu einem Liquiditätsengpass. Diesen kann man mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken.  Zwischenfinanzierungen sind zumeist von den Banken nicht ganz so gerne gesehen und kosten vergleichsweise höhere Zinsen. Zumeist ist die Hausbank der beste Ansprechpartner.