Schlechte Erfahrungen mit der Provision oder mit einer Maklernichtleistung?
Maklerschmerzen: Welchen Einfluss haben Provisionszahlungen, Unzufriedenheit und Dienstleistungen auf Maklerschmerzen. Wie macht man es besser?
Maklerschmerzen und Provision? Schlechte Erfahrungen mit der Provision oder mit einer Maklernichtleistung?
Erfahrungen mit Maklern
Welche Erfahrungen haben andere mit der Maklerauswahl gemacht?
Weshalb hat man sich für den einen Makler entschieden und den anderen direkt außer Acht gelassen?
Wie kann es sein, dass derjenige am Ende am glücklichsten ist und am lautesten lacht, bei dem man dies zunächst vielleicht nicht vermuten würde?
Möglichst wenig Provision? Was bedeutet das für den Verkäufer? Was bedeutet es für die Darstellung und den Verkauf einer Immobilie?
Maklerschmerzen durch unvorteilhafte Provisionsregelung?
Videos, die nachdenklich machen. Wie sieht es mit den unterschiedlichen Provisionssätzen für Maklern aus? Was bedeutet es, wenn dieser keine oder nur eine geringe Provision nimmt?
Was steht dahinter, wenn dieser 1,5 %, 2 % oder 3 % zzgl. MwSt. an Provision nimmt?
(Äquivalent zu 1,785 %, 2,38 %, 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer).
Käuferprovision - was darf noch?
Übrigens ab dem 23.12.2020 darf man vom Käufer nicht mehr Provision nehmen als vom Verkäufer. Die marktübliche alte Regelung einer Teilung (in Köln und NRW üblich) mit je die Hälfte von Verkäufer und Käufer ist damit weiterhin möglich. Das von "kostenlos für den Verkäufer"-Maklern vollständige in Rechnung stellen an den Käufer (ab 3,57 % bis 7,14 %) ist Geschichte. Nun sollten alle Makler in der Lage sein zu erläutern, welche Dienstleistung sie einsetzen, um den maximalen Verkaufserfolg zu erzielen!
Denn wie heißt es so schön. Wollen Sie nur irgendwie verkaufen, dann benötigen Sie keinen Makler. Wollen Sie sicher und zum richtigen Preis verkaufen, dann sollten Sie genau aussuchen, wen Sie dafür bezahlen, damit es sich für Sie nachher lohnt.
Ausnahme von der neuen Provisionsregelung:
Neben den gewerbnlichen Immobilien gibt es auch bei wohnlichen Immobilien noch eine Ausnahme, bei der die Provision einzig Verhandlungssache ist. Bei Mehrfamilienhäuser kann ein Verkäufer weiterhin im Extremfall die gesamte Provision vom Makler als Käuferprovision ausweisen lassen.
Hierzu beraten wir Sie gerne. Wir zeigen Ihnen dabei die Vor- und Nachteile dieser Lösung gerne auf.
Maklerprovision beim Immobilienverkauf: Seit dem 23.12.2020 ist vieles anders. Gesetz sorgt für Neuregelung.
Bei der Vermietung von Immobilien wurde gesetzlich geregelt, dass der Hauptnutznießer der Maklerleistung auch die Maklerprovision zahlt. Es gilt das Bestellerprinzip. Für den Immobilienverkauf blieb alles beim alten, während auf der einen Seite Verkäufer mit dem kostenlosen Verkauf deren Immobilien geködert wurden, wurden den Käufern bis zu 7,14 % Käuferprovision in Rechnung gestellt. Fehlende gesetzliche Vorgaben haben dazu geführt, das sich je nach Region unterschiedliche Provisionsmodelle als gängige Praxis etabliert hatten. Insbesondere die reine Ausrichtung auf den Käufer in den Bundesländern Berlin, Hamburg, Brandenburg, Bremen und Hessen sorgte für Unmut bei Käufern und in der Politik. In anderen Regionen haben gute Wettbewerber hauptsächlich auf ein Splitten der Maklerprovision gesetzt: 3,57 % von beiden Seiten. Dies gilt auch für Köln und Nordrhein-Westfalen. Einige Makler bevorzugten aber bereits in der Vergangenheit die Käuferprovision von Anfang an in den Kaufpreis zu integrieren, sodass nur der Verkäufer bezahlt. Auf Wunsch konnte man diese Käuferprovision immer noch herausrechnen.
Was sich für Käufer und Verkäufer geändert hat - Fragen & Antworten
Seit dem 23.12.2020 gilt nun für den Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, dass der Käufer nicht mehr Maklerprovision zahlen darf als der Verkäufer.
Wie wirkt sich die Neuregelung zur Maklerprovision aus?
Rechtlich zulässige Maklerprovisionsmodelle beim Immobilienverkauf
In diesem Fall, der vermutlich mit am häufigsten vorkommen wird, wird von Anfang an mit dem Verkäufer vereinbart und schriftlich festgehalten, dass eine Doppelprovision genommen wird. Da der Käufer nicht mehr zahlen darf, als der Verkäufer wird sich hier vermutlich eine Teilung der Maklerprovision als gängigstes Modell etablieren.
Verkäufer und Käufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage beim Wohnungs- oder Hauskauf.
Wichtig: Für die Wirksamkeit sind deutlich höhere Anforderungen wie bisher vorhanden. Arbeitet der Immobilienmakler unprofessionell in dem er keinen rechtsgültigen Vertrag mit dem Käufer abschließt, so kann er sein Anrecht auf die Käuferprovision verwirken. Ebenso, wenn er sich nicht an die gesetzlichen Regelungen hält und den Verkäufer doch weniger Provision verlangt.
Problem für den Makler: Bei einer Doppelprovision muss der Makler die Interessen von Verkäufer und Käufer vertreten und diese sind teilweise konträr.
Unterschied zu den bisherigen Regelungen zur Maklerprovision:
Eine reine Belastung des Käufers ist nicht mehr möglich.
Das Lockangebot "kostenlos für den Verkäufer" ist nicht mehr möglich.
Ein Verkäufer wird genauer vergleichen, was für eine Leistung er für seine Maklerprovision bekommt.
Die Anforderungen an der Vereinbarung mit dem Kaufinteressenten werden deutlich verschärft. Nur durch konkludentes Handeln (d.h schlüssiges Handeln) entsteht kein Rechtsanspruch auf die Käuferprovision!
Der Makler vertritt nicht mehr nur die Interessen der Partei die ihn bezahlt, sondern muss beide Auftragsgeberinteressen gleich berücksichtigen.
In diesem Fall verpflichtet sich der Verkäufer zunächst die volle Maklerprovision als reine Innenprovision bzw. Verkäuferprovision zu übernehmen. Im Nachgang holt er sich aber einen teil der Gesamtprovision vom Käufer wieder. Der Makler vertritt hierbei nur den Verkäufer, der Käufer verpflichtet sich jedoch später im Kaufvertrag einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. Da auch hier der Käufer nicht mehr zahlen darf, als der Verkäufer wird vermutlich auch bei der Abwälzung im Notarvertrag eine 50:50 Teilung erfolgen.
Unterschied zu den bisherigen Regelungen zur Maklerprovision:
Eine reine Belastung des Käufers ist nicht mehr möglich.
Die Anforderungen an der Vereinbarung mit dem Kaufinteressenten werden deutlich verschärft.
Ein Verkäufer wird genauer vergleichen was für eine Leistung er für seine Maklerprovision bekommt.
Diese Regelung war bereits so möglich und wurde manchmal so oder mit vertraglicher Zusatzvereinbarung praktiziert. Die sonst übliche Käuferprovision wurde im Vorfeld zumeist einfach in den Angebotspreis inkludiert.
Insofern ein Käufer nun weniger Provision direkt bezahlt erhöhen sich die Anschaffungsnebenkosten, da die Grunderwerbssteuer und Notarkosten sich auf den Kaufpreis beziehen.
Die nachträgliche vereinbarte Teilung im Kaufvertrag kann in Ausnahmefällen für manch einen Käufer vorteilhaft sein. In der Praxis hat sich noch nie jemand bei uns dafür ausgesprochen.
Der Immobilienmakler und der Verkäufer können auch eine reine Innenprovision vereinbaren, der Verkäufer zahlt also gänzlich die Maklerprovision von z. B. sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
Rein theoretisch besteht auch die Möglichkeit eine reine Außenprovision zu verlangen. Dies bedingt aber Voraussetzungen die, ebenso wie dies bei der Vermietung der Fall ist, nicht Praxistauglich sind. Voraussetzung ist nämlich, dass der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hat.
Unterschied zu den bisherigen Regelungen zur Maklerprovision:
Diese Regelung war bereits so möglich und üblich. Die sonst übliche Käuferprovision wurde im Vorfeld zumeist einfach in den Angebotspreis inkludiert.
Da diese Regelung viele Vorteile bringt, haben sich schon heute viele gute Immobilienmakler auf dieses verfahren festgelegt. Bessere Finanzierung, höhere Attraktivität durch das Prädikat "Provisionsfrei für den Käufer" und nicht zuletzt eine klare Positionierung wer der Auftraggeber ist: der Verkäufer. Ohne schlechtes Gewissen war und ist es so möglich, den wahrscheinlichsten Weg zum höchsten Verkaufspreis einzuschlagen.
Insofern ein Käufer nun weniger Provision direkt bezahlt erhöhen sich die Anschaffungsnebenkosten, da die Grunderwerbssteuer und Notarkosten sich auf den Kaufpreis beziehen. Erfahrungsgemäß haben Kaufinteressenten, die eine nachträgliche Abwälzung in der Vergangenheit wollten, schnell wieder Abstand davon genommen. Finanzierungen wurden immer soviel unattraktiver, dass Finanzberater und Bankberater dazu geraten haben, bei der reinen Innenprovision zu bleiben. Hintergrund ist, dass Finanzierungen günstiger werden, je mehr Eigenkapital in den Kaufpreis fliest.
Was ein Käufer direkt sieht
Präsentation der Immobilie (Wo, Wie, Qualität, Home Staging), Angebotspreis (günstig, realistisch oder überteuert/ wie verhält sich dieser zu den Wettbewerbsangeboten), Umfang der Daten und Informationen zur Immobilie, Höhe der Käuferprovision.
Was ein Käufer mitbekommt
Professionalität rund um Terminfindung, Rückfragen und beleihungsfähige Unterlagen. Wie man behandelt wird.
Was zusätzlich noch sein sollte, um Maklerschmerzen zu vermeiden
- Unterstützt auch nach dem Verkauf beider Parteien bei der Übergabe und späteren Rückfragen.
- Wird erst dann erfolgsabhängig bezahlt, wenn die Zahlung an den Verkäufer erfolgt ist.
- Sorgt für Sicherheit bzgl. Einbruchsschutz, Bonität und Rückabwicklungsgefahr. Bereitet den Notartermin vor und begleitet beide Parteien zum Notartermin.
- Organisiert sinnvolle Besichtigungsblöcke mit Interessenten, die die Immobilie wollen und sich diese auch leisten können. Dies erfolgt Respektvoll als Individualtermine.
- Bietet dem Käufer eine valide Entscheidungsgrundlage. Zeigt dabei auch Schwächen auf. Nimmt den Wind damit aus den Segeln und vermeidet zudem die Gefahr von Rückabwicklungen und nachträglichem Streit.
- Sorgt für viel Interesse und damit eine optimale Verhandlungsposition: Durch Direktwerbung in der Nachbarschaft, Internetwerbung in den wichtigsten Portalen und der direkten Ansprache passender Suchkunden verbessern Sie nachhaltig Ihre Verhandlungsposition.
- Kümmert sich um Unterlagenbeschaffung, Grundrissaufbereitung, Energieausweis, Home Staging, hochwertige Fotos, Erstellung einer virtuellen Tour zur Vorabbesichtigung, Unterlagenaufbereitung, Behördengänge und aussagefähige, gute Exposé texte. Damit Sie es bequem haben.
- Objektive Wertermittlung; vernünftige, umfangreiche Beratung zu Angebotspreis und Strategie. Zeigt auf, wie Liebhaber werte möglich sind. Erläutert, wie der Preis zustande kommt. Was ist ein Risikopreis? Wie erzielt man einen Liebhaberpreis? Welcher Preis hat welche Auswirkung?
Jeder Maklervertrag, der im Zuge eines Verkaufs bzw. Kaufs eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung (ETW) abgeschlossen wird, bedarf ab dem 23.12.2020 der Textform.
Nur mündlich oder durch konkludentes (schlüssiges) Handeln kann ein Maklervertrag künftig nicht mehr geschlossen werden.
Der Name des Auftraggebers muss zukünftig in der Vereinbarung genannt sein. Diese kann auf unterschiedliche Datenträger abgegeben werden: Denkbar ist eine Zustimmung zu diesem Vertrag durch den Kaufinteressenten per Mail, Fax, SMS oder WhatsApp. Vermutlich muss auch die Höhe der Maklerprovision hier erwähnt werden.
Nein, sie gilt nur, wenn:
- Sie den Kauf von Wohnungen (Eigentumswohnungen, ETWs) und Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser) betreffen.
- Der Immobilienkäufer eine natürliche Person ist (d. h. kein Unternehmen)
Obwohl das Ziel war, Verbraucher zu schützen, die Immobilien für die Selbstnutzung oder als Vermögensaufbau kaufen wollen, wurde erstaunlicherweise Baugrundstücke ausgelassen. Ebenfalls nicht betroffen sind Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte.
Bei der Variante der Doppelprovision ist keine Reihenfolge festgelegt. Bei der zweiten Variante der Abwälzung eines Teils auf den Käufer aber schon. In diesem Fall muss der Verkäufer als erster zahlen.
Bei der dritten Variante wir zumeist vereinbart, dass die Maklerprovision mit Zahlungsfälligkeit für den Käufer innerhalb von 10 Arbeitstagen fällig wird. Die Provision wird so bequem gezahlt, wenn das Geld des Käufers auf dem Konto eingegangen ist.
Natürlich geht dies. Dies ging auch bisher schon und man wird es auch an den unterschiedlichen Maklerprovisionsmodellen wie oben beschrieben mit unterschiedlich sichtbaren Käuferprovisionen im Markt sehen.
Allerdings sollte man immer das Gesamtpaket im Auge behalten. Ist die erfolgsabhängige Maklerprovision für den Makler höher, so kann dieser auch mehr in den Verkaufserfolg investieren! Davon profitieren Sie unter Umständen deutlich stärker als von einem herunterhandeln der Maklerprovision.
Vergleichen Sie einfach, welche Dienstleistungen ein Makler für Sie unternimmt, wie er wirkt, welche Referenzen er hat, wie die Immobilienangebote aussehen und wie erfolgreich ein Makler tatsächlich verkauft. Rheingold Immobilien hat in 2020 im Durchschnitt notarielle Kaufpreise von 109,44 % der Angebotspreise erzielt. Schön, wenn ein Makler weiß was und weshalb er was tut.
In der Vergangenheit haben sich lokal bestimmte Gepflogenheiten als vorherrschend in der Region durchgesetzt. Der Richtwert dürfte weiterhin die Gesamtprovisionhöhe von 6 % Maklerprovision zzgl. MwSt. sein, ob gesplittet mit 3,57 % inkl. MwSt Maklerprovision für beide Parteien, als einseitige Käuferprovision mit 6 % Maklerprovision wie z.B. in Berlin oder als einseitige Verkäuferprovision mit vorherigem inkludieren des mit übernommenen Provisionsanteils.
Wo heute aber das Lock-Prädikat "kostenlos für den Käufer" stand wird zukünftig sicher "besonders Billig" oder "günstigste Maklerprovision" als Lockangebot für den Verkäufer stehen.
Hier gilt wie bisher. Wer nur irgendwie verkaufen möchte benötigt gar keinen Makler, also auch keinen günstigen Makler, wer eine entsprechende Dienstleistung haben möchte und sicher zum richtigen Preis verkaufen möchte, der sollte sich bei der Maklerauswahl Mühe geben und die Gesamtpakete vergleichen.
Was investiert ein Makler in Ihren Verkaufserfolg?
Zukünftig ist zu erwarten, dass bei der Doppelprovision häufiger Probleme auftreten werden. Welche Anforderungen an die Schriftform beim Kaufinteressenten gestellt werden und wann dessen Zustimmung genau erfolgen muss, mag zukünftig manches Gericht beschäftigen.
Es mag daher reizbar sein, dieses im Nachgang zu versuchen. Hat ein Makler aber vernünftig gearbeitet so gefährden Sie bitte keine Arbeitsplätze bei diesem Makler.
Direkt auf den Verkäufer zuzugehen wird vermutlich wenig bringen. Wurden in der Vergangenheit von manchen Maklern nur mündliche Vereinbarungen getroffen, dürfte dies aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen wohl bald der Vergangenheit angehören. Welcher Verkäufer würde bei einem mündlichen Vertrag die Maklerprovision wirklich zahlen? Zudem würde dann auch der Anspruch an die Käufer wohl verfallen.
