Was ist der richtige Mietpreis? Die Mietpreisfestsetzung findet im Spannungsfeld von der Mietpreisbremse, der Wettbewerbssituation, den Rendite wünschen und den Wünschen nach einem langfristigen und solventen Mieter statt.
Ermittlung vom Mietpreis: der richtige Mietpreis Ihrer Immobilie
Einflussfaktoren zur Festsetzung vom Mietpreis gemäß Mietspiegel
Faktoren für die Bestimmung des Mietpreises
Um den richtigen Mietpreis (Kaltmiete) zu bestimmen sind folgende Entscheidungskriterien wichtig:
- Größe der Wohnung
- Baualtersgruppe (ändert sich je nach Modernisierungsstand)
- Lage der Immobilien (einfache, mittlere, gute und sehr gute Wohnlage)
- Ausstattung (Heizungsausstattung, Verglasung, besondere Ausstattung)
- Modernisierung (Sanitärausstattung, Elektro, Energieeffizienz, Modernisierungsstand)
Bedeutung des Immobilientyps für den Mietpreis
Betrachtet man den Kölner Immobilienmarkt, so bezieht sich der hiesige Kölner Mietspiegel nur auf Wohnungen.
Häuser und Garagen fehlen in der Betrachtung.
Ansätze für Möblierungen sind ebenfalls nicht enthalten.
Auch hier muss man deshalb auf Vergleichsmieten zurückgreifen, um den richtigen Mietpreis zu bestimmen.
Mietpreis: Bedeutung der Lage der Immobilie
Zudem wird debattiert, inwieweit für bestimmte Lagen Zu- oder Abschläge erhoben werden können. Schließlich handelt es sich in Köln nur um einen einfachen Mietspiegel.
In bestimmten Lagen wie z. B. Chorweiler sind die Mieten niedriger als im Kölner Mietspiegel angegeben, in gefragten Innenstadtlagen oder Stadtteilen wie Lindenthal, Braunsfeld, Sülz und Klettenberg kann man dagegen von höheren Vergleichsmieten ausgehen.
Hieran kann man erkennen, dass es schwer ist die richtigen Kriterien richtig einzuordnen, um den Mietpreis rechtssicher festzulegen.
Warum ist die richtige Festsetzung vom Mietpreis überhaupt so wichtig?
Wenn Sie den Mietpreis zu niedrig ansetzen, bedeutet dies einen Verlust von Mieteinnahmen für Sie. Bei Verkäufen von vermieteten Wohnungen wirkt sich dies zudem direkt auf den Verkaufspreis aus. In diesen Fällen wird bis zur Anhebung der Miete auf die nachhaltige Miete eine Minder miete (Underrent) berechnet und vom ermittelten Ertragswert abgezogen.
Wenn Sie die Miete zu hoch ansetzen, ist es schwierig geeignete Mieter zu finden. Ihre Immobilie wird dann voraussichtlich über einen längeren Zeitraum leer stehen und Sie müssen auf Mieteinnahmen verzichten. Zudem besteht die Gefahr einen Mieter auszuwählen, der nicht ins Idealbild passt. Im schlimmsten Fall die Gefahr eines Mietnomaden eingeschlossen. Liegt die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann es sich sogar unter Umständen um eine gesetzeswidrige Handlung nach §291 StGB handeln. In diesem Fall kann dies sogar mit einer Geld- oder Freiheitsstrafe geahndet werden
Mietpreise in Köln
Einen ersten Überblick erhalten Sie Stadtteilbezogen und für die Größenklassen des Mietspiegels im aktuellen Immobilienmarktbericht.
Der Mietspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete
Den Mietspiegel erhalten Sie über folgende Ämter und Vereine:
• Stadt Köln (Amt für Wohnungswesen)
• Mieterverein Köln e. V.
• Haus- und Grundbesitzerverein.
Bei der Vermietung über einen Makler können Sie im Allgemeinen davon ausgehen, dass dieser den aktuellen Mietpreisspiegel vorliegen hat.
Der einfache Mietspiegel Kölns bietet die Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten.
Maklerdienstleistung
Seriöse Makler bieten die Dienstleistung einer Mietpreis- und Wettbewerbsanalyse des Mietzinses an. Der professionelle Makler verfügt über umfangreiche Marktkenntnisse und ist somit in der Lage die Entscheidungskriterien des Mietspiegels genauer zu analysieren und somit die Marktmiete sicher zu bestimmen.