Köln Immobilie privat vermieten

Unabhängig davon, ob Sie eine Wohnung in Köln privat vermieten möchten oder ein Haus in Köln privat vermieten wollen: Es gilt immer zu prüfen, welcher Mietpreis der richtige ist.

Der Mietpreis wird bestimmt von gesetzlichen Bestimmungen (ortsübliche Vergleichsmiete, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze etc.), der Lage der Wohnung oder des Hauses und dem Zustand (Baujahr, Modernisierungen). Eventuell liegt der bisherige Mietpreis über dem Mietspiegel. Macht nichts, wenn die bisherige Miete schon so hoch war oder aber es sich in Köln um ein Haus handelt. Der Mietspiegel in Köln umfasst nur Wohnungen!

Die Mietpreisfindung ist immer ein Spagat. Mann möchte eine gute Mieterauswahl haben, aber auch sicherstellen, dass die Immobilie bei einem Verkauf nicht weniger Wert ist. Zu soziales verhalten wird bei Verkäufen durch Abschläge für die Minder Miete bestraft. Im Immobilienmarktbericht Köln haben wir Ihnen für die Wohnungsgrößen des Mietspiegels die Angebotspreise in den Stadtteilen aufgeführt. Dies kann Ihnen als erste Orientierung dienen. Die Kaution ist gesetzlich auf drei Kaltmieten gedeckelt. Wir empfehlen dies auch zu nutzen. Es dient Ihrer Sicherheit beim privaten Vermieten.

Zumeist ist die Kündigung eines Mieters der Anlass für die Nachmieter suche. Manchmal aber auch der eigene Umzug in eine andere Immobilie, die Erstvermietung oder aber der Tod eines Mieters.

Grundsätzlich sollte die wichtigste Priorität darauf liegen Mieter zu finden, die Ihre Immobilie wollen und sich diese auch sicher leisten können. Idealerweise sollte das Einkommen in vernünftiger Relation zur Miete stehen. Es hilft Ihnen auch nichts, wenn sich jemand mehr leisten kann und nur noch die richtige Kaufimmobilie sucht.

• Für wen eignet sich die Wohnung / das Haus?
  • Singles, Paare oder eine kinderreiche Familie?
  • Junge Mieter oder Senioren?
  • Auch eine WG? Studenten WG oder Alters WG?
• Wen möchte ich dort wohnen haben?
• Wie sieht es mit Haustieren aus? Welche?
  • Hund, Katze, sonstige?
• Für wie viele Personen eignet sich die Immobilie?
• Möchte ich befristet oder unbefristet vermieten?
  • Wie sieht meine Planung aus?
  • Möchte ich ggfs bald verkaufen?
• Wie hoch sollte, das Nettohaushaltseinkommen der Bewohner sein
  • Ideal wird allgemein ein Verhältnis von maximal 30% zum Einkommen angesehen

Achten Sie bitte unbedingt auf das Gesetz gegen Diskriminierung!

Unabhängig davon ob Sie vielleicht schon eine Warteliste von möglichen Mietern haben, besteht bei den Mietinteressenten immer Informationsbedarf:

• Die Größe der Mietimmobilie
• Kaltmiete
• Vorauszahlung für umlagefähige Betriebskosten
• Höhe der Gesamtmiete
• Anzahl der Räume und Grundriss der Immobilie
• Baujahr des Hauses?
• In welchem Zustand ist das Gebäude (saniert/modernisiert/renoviert/gepflegt/renovierungsbedürftig)?
• Wie sieht der Energieausweis aus?
• Welche Heizungsart wird genutzt? Ist dies bereits in den Nebenkosten enthalten?
• Ist ein Balkon beziehungsweise eine Terrasse vorhanden?
• Darf man den Garten nutzen? Allein oder gemeinschaftlich?
• Verfügt die Immobilie über eine Einbauküche? Was ist ggfs. enthalten?
• Wird möbliert, teil möbliert oder unmöbliert vermietet?
• Wie sieht das Kellerabteil zur Mietimmobilie aus?
• Muss die Hausreinigung übernommen werden oder wird dies durch einen Dienstleister übernommen?
• Wann ist der geplante Einzugstermin? 
• Beträgt die Mietkaution 3 Kaltmieten? Wann ist diese zu zahlen?
• Lagebeschreibung / Verkehrsanbindung
• Wie sieht die Immobilie aus?

Ein aussagefähiges Exposé mit professionellen Fotos sowie die Zielgruppe ansprechende Texte und eine virtuelle Tour helfen, dem Mieter einen guten Überblick vor einen live Besichtigung zu geben.

Zudem sollte die Immobilienvermietung bekannt gemacht werden. Je nach geografischer Lage in Deutschland sind dabei unterschiedliche Immobilienportale führend. Nur eine Mietwohnung oder ein Haus was vermietet wird, welches sichtbar ist, wird auch einen Mieter finden. Nur mit Werbung schaffen Sie sich die Basis den Mieter auswählen zu können.

Individuelle Termine und klare Vorgaben, welche Unterlagen ein Mietinteressent vorzulegen hat, sorgen für ein Höchstmaß an Sicherheit bei der Vermietung Ihres Eigentums.

Macht man es selber, so besteht immer die Gefahr auf einen Hochstapler hereinzufallen und sich alles nicht so genau anzusehen. Übrigens wer den Ausweis des Mietinteressenten bei der Besichtigung prüft, schafft auch für den Vormieter mehr Sicherheit, dass der Interessent nichts Böses im Schilde führt (Einbruchsgefahr!).

Unabhängig davon ob, man es selber macht oder einen Makler beauftragt. Die Mietersuche sollte möglichst schnell nach der Kündigung initiiert werden. Es ist noch einiges aufzubereiten und die Nachmietersuche gestaltet sich einfacher, wenn die ganze Immobilie nicht mit Kartons vollgepackt ist.

Beauftragen Sie einen Profi, dann gewinnen Sie mehr Freizeit durch die Entlastung bei der Mietersuche. Weniger Termine durch Vorabselektion. Professionelle Makler prüfen soweit möglich im Vorfeld, ob die Mietinteressenten passen könnten. Onlinebesichtigungen reduzieren unnötige Termine. Gerade zu Pandemiezeiten hat sich dies als sehr Wertvoll erwiesen. Die Individualtermine mit den Mietinteressenten werden bei Rheingold Immobilien Blockweise organisiert: damit es für die Bewohner angenehm ist.

Der Mietvertrag wird soweit möglich vorbereitet. Wir nehmen aktuelle Verträge von Haus und Grund Rheinland (häufige Aktualisierungen) und sprechen diese vor dem Termin mit dem zukünftigen Mieter mit Ihnen ab.

Durch unser ausgezeichnetes Netzwerk aus Sachverständigen, Handwerkern, Rechtsanwälten etc. können wir Ihnen bei Bedarf auch gerne rund um die Vermietung behilflich sein und weitere Experten empfehlen. Wir empfehlen nur jemanden, von dem wir selber überzeugt sind.

Der Vermieter kann die Maklergebühr bei seiner Steuererklärung vollständig als Werbungskosten absetzen. Das Entgelt für den Makler kann als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Die steuerliche Belastung des Vermieters wird somit deutlich vermindert.

Die Maklerprovision beträgt ortsüblich 2 Kaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer.  Kann man es auch günstiger haben? Ja könnte man. Dies hätte aber zur Folge, dass man vermutlich den erstbesten Mietinteressenten nehmen würde und nicht die Qualitätsmaßstäbe anlegt wie wir dies tun. Wenn man also nur irgendein Mieter haben will, kann man auch jemand beauftragen, der es kostengünstiger macht. Wir empfehlen in diesem Fall aber es selbst zu tun. Wenn Sie jemand beauftragen, dann einen Makler, der sich um die Immobilienvermietung kümmert als wäre es die eigene Immobilie! Ihre Immobilie ist es Wert!

Die erste Verpflichtung besteht in der Bestätigung des Mietverhältnisses für das Einwohnermeldeamt. Diese können Sie hier downloaden.

Dem Staat gegenüber sind Sie verpflichtet, die Mieteinnahmen zu versteuern. Dazu muss man in der Steuererklärung die Informationen über das Mietverhältnis einreichen.

Dem Mieter gegenüber haben Sie für eine intakte Immobilie zu sorgen. Ist dies nicht der Fall, so können Mieter gegebenenfalls eine Mietminderung nach § 536 BGB durchsetzen (Fahrstuhl funktioniert dauerhaft nicht, Räume oder Balkone sind nicht nutzbar, Heizung funktioniert nicht). Übrigens im Mietvertrag können Sie Kleinstreparaturen durch den Mieter übernehmen lassen. Bis zum 31.12 des Folgejahres haben Sie eine Nebenkostenabrechnung anzufertigen. Erfolgt dies nicht rechtzeitig, so hat der Mieter trotzdem Anspruch darauf. Kommt es aber zu Nachzahlungsforderungen Ihrerseits, so muss er diese nicht mehr zahlen. Zu Rückzahlungen sind Sie aber verpflichtet.