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Verkehrswertermittlung

Verkehrswertermittlung - Verfahren der Verkehrswertermittlung nach §194BauGB

Grundsätzlich stehen drei Verfahren zur Wertermittlung zur Verfügung: Der Vergleichswert (bevorzugtes Verfahren), der Ertragswert und das Sachwertverfahren. Auch wenn das vergleichswertverfahren bevorzugt werden sollte liegen meistens zu wenig vergleichbare Immobilien vor, so dass Ersatzweise auf eines der anderen beiden Verfahren zurückgegriffen werden muß.

Bei einer Verkehrswertermittlung werden Sachverständige angehalten nach Möglichkeit Verkehrswerte nach dem Vergleichswertverfahren zu bestimmen.

Da aber bekannt ist, dass dies zumeist aufgrund der fehlenden Anzahl vergleichbarer Objekte nicht geht, greifen die Sachverständigen ersatzweise auf

  • das Ertragswertverfahren (Wohnungen, Mehrfamilienhäuser) oder
  • das Sachwertverfahren (Einfamilienhäuser) zurück.

Hier können dann die individuellen Faktoren einer Immobilie komplett berücksichtigt werden.

Kosten

Nachteil eines ausführlichen Sachverständigen-Gutachtens: Die Kosten fangen bei rund 1.000 € an und steigen mit dem Wert der Immobilie.  Der Vorteil: Gerade bei steuerrelevanten Bewertungen hat man hier ein verlässliches und sicheres Dokument in der Hand.

Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilie gegenüber gestellt. Abweichungen werden mittels Korrekturfaktoren berichtigt.

In der Wertermittlung bevorzugtes Verfahren. In der Praxis scheitert es jedoch häufig an der Anzahl der vorliegenden Vergleichsfälle. Auf Basis des Bodenrichtwertes und der Anpassungsfaktoren, die in den Grundstücksmarktberichte publiziert werden kann man z.B. den Bodenwert für das eigene Grundstück gut bewerten.

Grundlagen:

  1. Objekte, die nach Typ, Lage, Größe oder Herstellungsjahr vergleichbar sind und bei denen der notariell vereinbarte Kaufpreis bekannt ist sowie bei denen der Verkauf in jüngerer Vergangenheit erfolgt ist. (Wichtig: Angebotspreise sind für das vergleichswertverfahren nicht geeignet!)
  2. Korrekturfaktoren (Vergleiche hierzu die Grundstücksmarktberichte der jeweiligen Gutachterausschüsse)

Fazit:

Bevorzugtes Verfahren in der Verkehrswertermittlung was aber in der Praxis aufgrund der Voraussetzungen kaum Anwendung findet.

Sachwertverfahren

Grundlage §21ff. WertV.

Der Grundgedanke dieses Verfahrens ist es, die Kosten zu ermitteln die die Herstellung des Gebäudes in gleichem Zustand mit sich bringen würden. Hierzu werden die Normalherstellungskosten herangezogen, die für den gleichen Gebäudetyp pro m² Bruttogrundfläche oder pro m³ Rauminhalt anzusetzen sind.

Grundlagen

  1. Bauweise
  2. Geschosse
  3. Ausstattungsstandard
  4. BGF (Die BGF ist die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks, d.h. auch der nutzbare Keller!)
  5. Baujahr
  6. Normalherstellungskosten laut Baukostentabellen (NHK 2000, NHK 2005 bzw. NHK 2010)
  7. regionale Anpassung der Normalherstellungskosten
  8. Alterswertminderung
  9. Inflationsrate des Baukostenindex
  10. Marktanpassungsfaktoren

Früher wurde die Alterswertminderung auf Basis von Ross vorgenommen. Inzwischen wird nur noch die lineare Alterswertminderung genommen (Vergleiche Vorschriften der WertV).

Bei den Marktanpassungsfaktoren ist unbedingt darauf zu achten, welche Basis noch im Grundstücksmarktbericht vorgenommen wurde! Um die Marktanpassungen des Marktberichtes nutzen zu können sollten die gleiche Ausgangsparameter gesetzt werden.

Fazit:

Findet in der Praxis Anwendung bei Einfamilienhäuser. Ansonsten nur zur Kontrollbetrachtung herangezogen.

Die Qualität korreliert eng mit der Arbeit der Gutachterausschüsse. In Köln kann man sich da sehr glücklich schätzen.

Besondere Sorgfalt sollte bei der Festlegung der Marktanpassungsfaktoren gelegt werden. Dies insbesondere dann, wenn der Markt sich schnell verändert. Da die Festlegung vergangenheitsbasiert erfolgt ist hier lokaler Sachverstand vonnöten.

Ertragswertverfahren

Grundlage: §15ff. WertV

Im Hintergrund dieses Verfahrens steht der Renditegedanke. Wie viel bringt die Immobilie?

Bei der Ermittlung ist von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag auszugehen, welcher sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.

Grundlagen

  1. Parameter der Wohnung /der Wohnungen /Immobilieneinheiten
  2. Rohertrag
  3. Bewirtschaftungskosten
  4. das fiktive Baujahr bzw. die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
  5. Liegenschaftszinssatz
  6. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
  7. Bodenwert

Der Liegenschaftszinsatz ist der aus Erfahrungswerten ermittelte Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Für die einzelnen Gebäudetypen werden normalerweise Bandbreiten angegeben, in dem sich der Zinssatz marktüblich bewegt.

Mögliche Quellen: IVD, Gutachterausschüsse, Literatur zur Wertermittlung.

Fazit:

Findet in der Praxis Anwendung bei Wohnungen und Mehrfamilienhäusern. Bei Einfamilienhäuser nur zur Kontrollbetrachtung herangezogen.

Besondere Sorgfalt sollte bei der Festlegung einer auch für Banken nachhaltigen Miete sowie des Liegenschaftszinssatzes gelegt werden. Verbessert hat sich in den letzten Jahren die Ermittlung des fiktiven Baujahres. Hier sind gute Empfehlungen in der Sachverständigenverordnung enthalten.

Gründe für die Beauftragung von Verkehrswertgutachten

  • Kauf / Verkauf,
  • Scheidungsfälle,
  • Erbschaftsangelegenheiten,
  • Vormundschaftssachen,
  • Zwangsversteigerungen,
  • bilanzielle Zwecke,
  • steuerliche Zwecke,
  • Vermögensauseinandersetzungen,
  • Schiedsgutachten,
  • Ermittlung von Versicherungswerten bei städtebaulicher Sanierung,
  • Enteignung,
  • Umlegung

Hinweis:

Bei Scheidungsstreitigkeiten oder Zwangsversteigerungen werden Gutachten im Regelfall durchs Gericht angefordert. Im Versteigerungsfall bestellt das Amtsgericht z.B. einen öffentlich bestellten Gutachter, der die Bewertung vornimmt. Dieses Gutachten ist dann in leicht verkürzter Form auch im Zwangsversteigerungsportal der Amtsgerichte einsehbar. Sind Streitigkeiten vorprogrammiert sollte man daher im Vorfeld kein weiteres Gutachten beauftragen. Sind sich beide Parteien aber einig, so kann entweder ein komplettes Verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen, den beide Seiten vertrauen beauftragt werden oder aber evtl. sogar eine Kurzbewertung in Auftrag gegeben werden, die dann die Basis für das weitere Vorgehen bietet.

Rechtliche Grundlagen

Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung finden sich in den folgenden Rechtsnormen:

  • Baugesetzbuch (BauGB)
  • Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
  • Wertermittlungsrichtlinien(WertR)
  • Baunutzungsverordnung (BauNVO)
  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
  • NHK2010 (für das Sachwertverfahren)

Verkehrswertgutachten versus Markt-und Wettbewerbsanalyse

Für welchen Zweck benötigen Sie das Gutachten?

Die Beantwortung dieser Frage ist entscheidend dafür, welche Wertermittlung Sie beauftragen sollten.

Wollen Sie Verkaufen, so reicht zumeist eine Kurzbewertung.

Sind es rechtliche Gründe die dazu führen, dass Sie ein Gutachten erstellen lassen möchten? Dann bietet sich zumeist eine Verkehrswertermittlung an.

Sie möchten eine Bewertung beauftragen?

Dann rufen Sie uns an:

0221 – 99 51 99 01

Kernöffnungszeiten Mo.-Fr. 09.30 – 17.00 Uhr

Termine nach Vereinbarung auch ausserhalb dieser Kernzeiten

Bitte sagen Sie dazu ob Kurzbewertung oder ein Verkehrswertgutachten gewünscht ist.

Baurecht

Die Bebauung kann sich entweder nach einem konkreten Bebauungsplan richten (genaue Vorgaben gemäß des Bebauungsplans) oder aber nach dem §34 Baugesetzbuches (“… wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschlie­ßung gesi­chert ist. Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden….”)

Altlasten, Denkmalschutz etc.

Je nach Grundstück oder Art der Bebauung bietet es sich an, dass Sie die  Informationen zu möglichen Altlasten, zum Denkmalschutz etc. einholen. Auskünfte erteilen die entsprechenden Behörden bei der Stadtverwaltung. Bei Verkehrswertgutachten sollte dies immer gemacht werden. Bei Verkäufen von Einfamilienhäusern ist es ratsam einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis einzuholen. Altlasten und Denkmalschutz sollen dann angefragt werden, wenn entsprechende Anhaltspunkte vorliegen oder Unsicherheit besteht.

Baugenehmigung

Die Baugenehmigungen können Sie im Bauarchiv einsehen. Eine Vollmacht des Eigentümers ist hierzu erforderlich. In Köln sind die Akten ausgelagert, so dass die Einsichtnahme im Vorfeld beantragt werden muss (i.d. R. dauert die Bereitstellung rund 2 Wochen).

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl ist der Quotient aus der Summe Geschossfläche (ab Boden­niveau) [a] und der  Grundstücksgröße [b].

GFZ = ([a]m² / [b] m²)

Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundflächenzahl ist der Quotient aus der bebauten Fläche [a] und der Grundstücks­größe [b]. GRZ= ([a] m² / [b] m²)  (Wert zwischen 0 und 1)

Zonaler Bodenrichtwert

Beim Bodenrichtwert bewertet man fiktiv das unbebaute Grundstück. Dies bei üblicher und rechtlich zulässiger sowie wirtschaftlich opti­maler Nutzbarkeit und Freiheit von Rechten und Lasten. Unter boris.nrw findet man für Köln z.B. die zonalen Bodenrichtwerte für Mustergrundstücke in diesen Zonen.

Anpassungen müssen Sie z.B. bei abweichenden Größen oder abweichender Bebaubarkeit vornehmen (z.B. bei Abweichungen bzgl GRZ und GF oder der Größe Muster Grundstück / zu bewertendes Grundstück).

Grundstückswert

Der Grundstückswert bildet die Basis aller Verfahren und wird über Vergleichswerte bestimmt. Vereinfachend ermitteln die Gutachterausschüsse jährlich zonale Bodenrichtwerte für Mustergrundstücke. Diese bilden die Basis für die Grundstückswertermittlung.

WICHTIG: Die Bodenrichtwerte können nicht einfach 1:1 übernommen werden. Zunächst ist ein Abgleich zwischen dem Mustergrundstück und dem zu bewertenden Grundstück vorzunehmen. Hierfür sind im Grundstücksmarktbericht der Gutachterausschüsse Korrekturfaktoren angegeben.

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