EXPERTENTIPP 14: Das Exposé als Visitenkarte
"Exposé - Ihre erste Visitenkarte"
Als Anbieter einer Immobilie, egal ob als Privatverkäufer oder als Makler, stellt sich Ihnen die Frage, ob Sie ein Exposé benötigen. Welchen Umfang soll ein Exposé haben und welche Angaben soll oder muss dieses enthalten. Dabei ist neben der grundsätzlichen Frage nach einem Exposé ergänzend zu beachten, dass Sie für Ihre dort gemachten Angaben haftbar gemacht werden können.
Was ist ein Exposé
Als Exposé wird in der Immobilienwirtschaft die Beschreibung einer Immobilie bezeichnet. Diese wird vom Verkäufer bzw. Vermieter oder einem Beauftragten mit dem Ziel der Vermarktung der Immobilie an potenzielle Mieter oder Käufer erstellt. Neben dem privateigentümer kann dies ein Makler oder Hausverwalter sein. Betrachten wir das Exposé hier für den Fall des Verkaufs. Dennoch ist heute ein ordentliches Exposé für Mieter ebenfalls selbstverständlich.
In Zeiten professionellen Marketings, des Internets, der Werbung für jede Art von Produkten und dem daraus resultierenden Anspruch von Käufern ist die grundsätzliche Frage nach einem Exposé sicherlich überflüssig. Zudem wünscht jede Bank aussagefähige Unterlagen über die zu finanzierende Immobilie.
Inhalt eines Exposés
Aber mit welchem Inhalt und Umfang sowie in welcher Form sollten Sie ein Exposé erstellen?
Basis sind detaillierte Beschreibungen mit Grunddaten wie der Wohn- und Nutzfläche, der Grundstücksgröße, dem Baujahr, dem Kaufpreis und weiterer Angaben. Dazu dürfen aussagefähige Innenfotos und mehrere Außenansichten selbstverständlich nicht fehlen. Ein aktueller Lageplan sollte, aktuelle und optisch aufbereitete Grundrisse müssen das Exposé ergänzen.
Bedeutung des Exposés
In der Regel wird nur auf die Vorteile der Immobilie hingewiesen, die weniger positiven Eigenschaften werden oftmals wenig oder gar nicht erwähnt. Dies kann aber falsche Erwartungen bei einem Interessenten schaffen. Zudem bei einer unrichtigen Beschreibung auch eine Haftungsfrage werden. Profis wie Makler drucken daher zur Sicherheit einen Haftungsvorbehalt mit in das Exposé und verweisen auf die ihnen gegenüber gemachten Angaben des Eigentümers.
Das Exposé soll informieren und gleichzeitig zur Besichtigung oder zum Kauf anregen. Jedoch ist das zumeist vermarktungstechnisch aufbereitete Exposé in der Regel nie Basis oder Bestandteil eines späteren notariellen Kaufvertrags.
Abweichend davon: Der Notarvertrag
Der Kaufvertrag beruht nach deutschem Recht immer auf den neutralen Daten des Grundbuchs, gegebenenfalls einer Teilungserklärung oder zum Beispiel des Baulastenverzeichnisses.
Exposé vom Profi
Wie das Exposé eines professionellen Anbieters aussehen sollte, ist nicht fest definiert. Es gibt innerhalb der Immobilienbranche kein festgelegtes Format. Jeder Anbieter entscheidet selbst, welche Informationen er in einem Exposé wiedergeben möchte. Neben den Pflichtangaben gibt es aber auch übliche Mindestangaben. Hierzu zählen neben den zuvor bereits erwähnten Grunddaten der Immobilie natürlich die Objektadresse, die Angabe des Vermarkters,. Dazu ausführliche Angaben zu einer vorhandenen Vermietung und die Aufführung eventueller Baulasten oder Belastungen aus dem Grundbuch. Nicht fehlen sollte zudem die realistische Darstellung des Zustands, insbesondere des energetischen Zustands, sowie die resultierende Darstellung des Investitionsbedarfs und Angaben aus dem Energieausweis.
Worauf sollte man achten?
Je vollständiger und neutraler ein Exposé aufbereitet ist, umso mehr kann der Interessent folglich von einem professionell arbeitenden Partner ausgehen. Ergänzend sollten heute alle Anlagen zu einem Exposé professionell aufbereitet werden. Schlechte Kopien oder eingescannte Grundrisspläne von vor mehreren Jahrzehnten sind heute nicht mehr Wettbewerbsfähig.
"Stand der Technis" beim Exposé
Jeder Verkäufer sollte bedenken: Bei dem Kauf eines Neuwagens erhält der Interessent einen Hochglanzprospekt! Und was wird einem potentiellen Hauskäufer geboten, der vermutlich die teuerste Vermögensentscheidung seines Lebens treffen wird?
Zu beachten ist, dass ein Exposé heutzutage neben der üblichen Papierform auch als Datei für den E-Mail-Versand mitsamt allen aufbereiteten Anlagen vorliegen sollte. Als „Königsdisziplin“ kann auch ergänzend ein Exposé online im Internet zur Verfügung gestellt werden – dies sogar mit virtueller Besichtigungsmöglichkeit!
Ein Beispiel hierzu finden Sie hier.
Vorbereitung ist wichtig
Nehmen Sie sich Zeit für die Aufbereitung Ihres Exposés und aller ergänzenden Unterlagen, denn dieses sichert Ihnen die Wertschätzung Ihrer Immobilie im Verkaufsfall und begünstigt einen Verkauf zu angemessenen Konditionen. Oder Sie geben diese Arbeit, ebenso wie die oftmals erforderliche Recherche zu Erschließungskosten, Baulasten, Grundbucheinträgen usw. in die Hände eines professionell arbeitenden Maklers. Dieser sollte in Ihrem sowie auch in seinem eigenen Interesse alle Erfordernisse eines professionellen Exposés beachten und umsetzen.
Wenn Sie hierzu ein unverbindliches Beispiel wünschen, rufen Sie uns einfach an unter Telefon 0221 / 99519901 – wir lassen Ihnen sehr gerne ein Exposémuster zukommen.